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原创整理 | TOP创新区研究院

素材来源 | 周其仁、李铁、WRI、《规模》、不鱼说房等平台等。

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21世纪是城市的世纪。

预计2025-2030年之间，我国城市人口将达到10亿左右——约占全国人口数量的70%、全球人口总量的1/8。

我国的城市将如何扩增？

是“卫星城模式”？还是摊大饼模式？还是向高紧凑高密度进发？

长期以来，城市规划专家一直提倡发展卫星城和组团的模式，但是在实践过程中大多并不成功。

比如2000年上海市政府推出“一城九镇”计划，现在看来并不成功：新镇缺少产业和就业机会，而疏导市中心区人流到郊区的目标并没有实现；年轻人仍然热衷于市中心，如今居住在新镇里的多是退休老人。

其实，卫星城最大的痛点在于找不到可持续的“商业模式”：基础设施、城市服务都是高成本高投入，如果无有竞争力的产业提供持续税收作为支撑，仅仅靠短期的房地产卖地，那就只能昙花一现。

如果按照城市发展的实际情况来看，城市沿着中心城区边缘向外扩张，是绝大多数大城市发展的规律。

WRI进行了一项“全球扫描”，分析了人口超过 100万的499 个城市过去十年的城市的增长情况，发现当前全球城市增长的主导形态是向“郊区而非摩天楼”的方向发展。（点击下图，阅读往期文章）

城市要发展，自然要“摊大饼”。

但各有各的摊法。

亚利桑那州凤凰城是典型的美式大饼——

人均能源消耗是巴塞罗那的10倍，每个人都住在单独的大house里，靠着公路彼此连接，没有车就等于没有脚。

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北京围绕中心辐射的城市发展模式可能代表的是中国特色大饼——

在岳云鹏“五环”的欢声笑语里，北京从全程32.7公里的“二环”到940公里的“七环”只用了不到30年。

目前，超过一半人居住在北京五环外，很多人成为在都市与郊区之间迁徙的候鸟，北京的年度平均通勤时耗达到47.6分钟，全国第一。

最外一圈被戏称为八环

然而，很多城市决定不再摊大饼了。比如成都：

以前成都快速扩张，然而现在，城市建设和开发，无论是客观形势，还是主观意愿，都必须回归市区了。

早在今年年初的时候，就已经有了“当前城市发展正在由外延扩张式向内涵提升式转变”。

而在上个月，七月中旬，更是明确提出

“改变摊大饼式的发展模式。”

图片来源：公众号不鱼说房

这意味着，在目前的经济环境与人口环境下，城市发展模式已经在转向了。

不吹不黑，摊大饼的确是城市发展的自然模式。

如果在自然的市场规律作用下，城市发展的过程一般是先在城市中进行高度聚集，在综合收益小于综合成本后，逐渐从中心沿着城市边缘向外扩张。

这样先中心后边缘的扩张是最经济的城市增长方式，投入成本低，规模效益高。根据《规模》一书的研究成果，城市大了，基础设施延伸的投入不用大幅增加，基础设施与人口的0.85次方成正比。也就是说，城市具有规模效益。

法国、德国、荷兰和西班牙这四个国家的人口数量

和它们各自加油站的个数之间0.85的“次线性”关系↑

而且，依托着中心城区的人口规模与聚集的高密度，城市还有一个1.15的“超线性”关系。意思是，随着城市规模的扩大以及人口的增长，人均社会经济量，如工资、GDP、产生的专利数量以及教育和研究机构的数量将更多！

但，很多事情不总是湾区按照“市场规律”去运作的。

我们作为后发国家，在吸取发展经验后，采取的方式“先建设，后培育”的思路。

过去30年是高速城市化的30年，总体的趋势是大量农村人口进城。于是城市摊大饼急速扩张，地产开发商业是加最大的杠杆，建最快的房。不少城市扩张方多且散，并没有形成合力，基础设施与公共配套也严重滞后，难尽人意。

不过，大家对未来的预期很积极，于是几乎是是怎么修都有人来，怎么建都有回报。

曾经被外媒挖苦作为反面案例的“空城”鄂尔多斯，经过几年的时候后人气并不差

但是现在，城市化的速度将放缓，少子化老龄化的灰犀牛随时冲撞过来，大家的预期变了——很多地方修了，但闲置在哪里，人气旺不上来。

下一步怎么办？

目前大经济下行，过去认为不可持续的地方，现在看来真的是不可持续。

而城市不摊大饼之后，将怎么发展？

五根手指散开没有力气，握住一个拳头才能发挥力量。

第一点，是在城市市区增加密度。

不少城市的未来计划里所规划的重点开发区域都显示出了“回归主城”的态势。

当然，增加密度不是单纯地建高楼，而是让我们的生活工作更方便，从而在城市中容纳更多的人口。

不少先进城市采用“15分钟生活圈”理念，指的是在15分钟步行范围能满足至少90%的生活需要，解决吃饭、购物、娱乐、学习、医疗、工作。这些由15分钟区域圈出来的圆圈就像一个个细胞，在城市中有机地连接起来，形成一个网状网络，不仅可以更好地满足人的需求，减少了不必要的交通旅行，也可以大大提高人口密度，为圈内居民带来了极大的便利的同时，也能更好地支持地方经济。 （点击下图，阅读往期文章）

第二，从发达国家的城市发展规律来看，在城市在成熟之后，就无法继续“平摊”。例如东京就很好地利用TOD与卫星城打造了独特的大东京都市圈形态——城市圈沿着轨道交通和高速公路向外呈树枝状扩张，扩张模式是点状和线状结合。

红色的是城市，蓝色的是主要交通线——这个是另外一个有趣的故事，我们之后再讲

沿着轨道交通车站和高速公路出口等交通站点，东京都在主城之外逐渐发展出新的卫星城。

值得注意的是，这些卫星城并不是主观设计出来的所谓新城，而是基于原来的小城市和小镇发展起来的，本身就具备一定的人口规模、产业资源与基础配套、公共设施，这种发展扩张模式在整体成本上是最经济的。

国与国的竞争就是顶级城市之间的竞争，而在知识时代，城市的密度、高效连接以及其提供的优质生活环境，就是城市能给产业与人才的最大的红利。

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