老旧小区更新有哪几种模式？

楔子

最近一段，暴雷的地产企业不少，整个行业弥漫着一种“悲观”的情绪。在岗的人心惶惶，失业的自怨自艾，其实大可不必。每个行业都会有周期，在岗的时候，好好的研究业务，失业了也可以认真总结经验，东山再起。

其实我们的行业除了增量的房地产开发市场，还有很大的存量更新市场，只要你愿意下沉，愿意干苦活、累活，同样能混口饭吃。

但是动不动几十万方的设计业务，这样的时代已经一去不复返了。今天这篇文章，我想介绍下我看到的更新领域里最大的一块业务——老旧小区更新的几种不同模式！

拆

拆迁，是普通老百姓最熟悉的城市更新的方式。把老房子推倒，然后在原地拔地而起更高的楼，这样居民可以获得原来居住面积几倍的赔偿，一夜暴富。

但是经过几十年的大拆大建，这种方式在上海越来越少了。在上海，这样的项目目前主要集中在“城中村”地块。

目前，上海“城中村”地块区域位置主要分布在外环周边、老城镇地区，处在城市化包围之中。

正在推进的“城中村”改造项目总计54个，受益村民或单位30474户。2014至2020年认定的49个项目，动迁已完成97%，动迁安置房开工率达到84.5%。

至今年底，预计有青浦蟠龙、闵行莘东村、宝山杨行等“城中村”项目完成改造。按照市政府明确的“年内新启动8个以上城中村改造项目”要求，上海今年初步确定6个区、8个项目，涉及村民约4937户，正在加快项目认定。

其中宝山的杨行，我相对熟悉一点，就补几张照片，便于读者加深印象吧。

杨泰路西侧动迁安置房项目地处首轮“旧改”核心地块，位于镇中心区域，北至镇新路、南至宝杨路、西至月城路、东至杨泰路（如下图）。

更新前

更新后

项目总建筑面积约31万㎡，总户数约2200户，2020年10月开工建设，目前部分建筑主体逐步拆除脚手架，即将开始立面装饰工程，如进展顺利，首轮“旧改”动迁居民有望在2022年完成回迁。

留

随着上海城市更新进入存量时代，老旧小区改造的关键词从“拆改留”变成了“留改拆”。也就是说大拆大建没有了，都是小修小补，从粗放的方式向精细化管理的方向转变。

1958年，北京800年的城墙被拆除，候仁之与梁思成先生痛心疾首、失声痛哭（如上图）。直到现代，我们才意识到这些文化古迹对于我们的重要性。所以老旧小区采用“修缮”的方式，而不再大拆大建，原因是一样的。

因为我们的城市是由建筑和建筑围合出来的空间组成的，其中还包含着人们的记忆。所以修缮可以有效的保留历史的痕迹，同时能满足当代生活的需要。

特别是历史保护风貌区，如果孤零零的屹立在摩天大楼之中，会非常突兀，就和盆景一样。（上图是上海的衡复风貌区范围）

衡山路8号

而老旧小区更新主要包括建筑本体、雨污分流、小区景观提升等内容，解决的都是老百姓急难愁盼的问题，所以是一项重要的民生工程。

我们团队做过一些项目，我用几张图来示意下。

修缮的科目包含但不仅限于图示的内容，仅供参考。

改

除了上面提到的“拆”和“留”两种更新方式之外，还有第三种叫“改”。而这里的改又有两种方式，其一是“扩建”，其二是“重建”。

A.扩建

上海市区有很多老公房是没有独立的“厨房和卫生间”的，这是历史原因造成的，所以住在这类房屋里的居民其实是很不方便的。

在《上海市旧住房成套改造暂行规定》中提到了旧住房成套改造。

是指在保留旧住房原有建筑特色和结构前提下，通过调整布局，改善设施，增加设备，使之独立成套的城市房屋修缮行为。

简单来说，就是通过扩建，让原来没有独立“厨卫”的房子变成有独立的“厨卫”。特别是疫情的原因，使得独立厨卫显得更加的重要和迫切。

一般这种成套改造，每户会增加2-3个平方；在施工期间，居民需要短期搬出，过渡一段时间。

作为新中国第一个工人新村，曹杨一村是上海优秀历史建筑，上图是曹杨一村成套改造后的效果。

在补旧住房功能短板上，还有一项就是：加装电梯。

上海已经进入深度”老龄化“社会，2017年老龄化率已达到14.3%，与国际上大城市相比，也处于较高水平。

而许多的老旧小区其实是没有电梯入户的，据上海市电梯行业协会统计，上海有约20-22万栋老旧多层住宅未安装电梯，数量接近上海已有的电梯总量——25万台。

一方面是老人越来越多、出行不方便，另一方面是加装电梯的征询存在难度，推进缓慢。

虽然我也在为老旧小区”适老化“出谋划策，还提出了一个加装电梯平层入户的方案，但是在实际实行中还是碰到了一些困难。

关于加装电梯，我写了一系列的文章，有兴趣的朋友可以扩展阅读：

1.《老旧小区加装电梯“平层入户”有了新的解决思路！》

2.《关于加装电梯，我们获得了一个专利！》

3.《《民法典》施行后，老旧小区“加装电梯”会更容易？》

4.《老旧小区加装电梯，再也不用“爬半层”了！》

5.《老旧小区“加装电梯”，也许迎来了“春天”！》

6.《老旧小区“加装电梯”,你想知道的都在这里！》

B.重建

这两天有个新闻说的是彭浦新村片区内的彭三五期旧住房成套改造，通过原地拆除重建的方式，达到老旧小区更新的目的。

这是一个创新，也是街道从2005年开始，十八年间先后完成彭五、彭七以及彭三小区一到五期的旧房改造工程，探索出的从“改扩建”、“加层扩建”到“拆除重建”的新模式。

改造前

彭三小区是建设于上世纪五六十年代的多层老公房，房屋面积狭小、阴暗潮湿，部分房间甚至常年都晒不到太阳，且2至3户居民合用一个厨房、卫生间，最多的是8户居民共用一个厕所，属于非成套的住宅小区。

改造后

小区高层带电梯，电梯直通车库，各家独门独户，都有阳台、厨房与卫生间，整个小区绿树成荫...

从户型来看，和酒店式公寓有些类似，面积一般就控制在20-30之间。这里不免让我想到了我们前面参加的保障性住房竞赛，有兴趣的朋友可以继续扩展阅读：

《保障性住房的设计策略——留白》

《保障性租赁住房，设计应关注的是“人”！》

推倒重建，从建筑的使用年限来说会更长久，从后期的维护成本来说会更经济，当然初始的投入也会更大一些。老百姓只关心住新房子，怎么筹措资金那是政府的事情。

关于推倒重建，还有一种适用形式——“小梁薄板”房屋

在上海市人民政府办公厅印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》的通知中明确提到了一类叫“小梁薄板”房屋，将全面启动拆除重建工作。

全面完成非旧改地块无卫生设施旧住房改造；全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖；实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造；逐步建立对重要路段、重点区域、重要建筑的周期性更新改造机制。

这种建筑的形式也很鲜明，梁高很小，很密（为了搁置楼板），楼板是预制板，你要在上面打个膨胀螺栓，有可能就打穿楼板了。

在小梁薄板楼盖中，小梁一般沿开间方向搁置在内、外山墙上，小梁上方平铺预制薄板（如下图）。部分房屋的薄板上方再进行细石混凝土找平，并在找平层中配置直径为4mm 的光圆钢筋进行拉结。