城市更新的八大军规(2022版)

2016年，TOP创新区研究院就城市更新发表了一篇城市更新的八大军规的文章。6年过去了，不少业内的伙伴跟我们说，这篇文章在当下依然很有借鉴意义，在阅读后依然能得到很多启发。

这次，TOP研究院将业内伙伴的交流内容嵌入此文，并将部分数据、案例进行了更新，老文新发，以飨读者。

经济改革开放以来的40余年，是中国城市化的40年。人口普查数据显示，城市化率从上世纪80年代初期的不到20%，飙蹿到目前的约64%。预计到2025年，城市人口将达到10亿左右——约占中国人口数量的70%、全球人口总量的1/8。

在这样的高增长下，我们的城市出现了诸多问题：交通拥堵、房价快速上涨、产业后劲不足、环境污染严重、空城鬼城等现象层出不穷等等。

但，我们并不想以一种悲观消极的方式来抱怨这些问题。相反，作为城市的规划者与城市建筑空间的设计者，我们看到的是机会，城市更新的机会。城市就像人一样，每天都在生长，更新，变化，在这个过程中，慢慢地去对接未来。

关于城市更新，我们一直都在问自己这三个问题：

基于经验与观察，我们总结出了城市更新的8条军规。

城市更新

本质上是生活方式的更新

城市更新，不是旧城改造，不是建筑形态的更新，而是人们生活方式的改变。

在这一过程中，建筑形态可以不变也可以变化，但其承载的功能与使用方式必须变，因为使用者（客户）变了，相应地，客户需求也发生了改变，对于城市更新的主导者来说，重要的是思考——

谁会生活在这里，他们生活的本质是什么，他们未来将怎样去生活。

这才是城市更新的基础。

案例01：金丝雀码头Canary Wharf

金丝雀码头位于伦敦多克兰地区。在过去，这个金丝雀码头曾经是世界贸易的集散地，繁华而先进，人称“不夜码头”。

然而在上世纪60年代，更为先进的技术开始出现，金丝雀这个22平方公里的码头开始衰落下去。1980年，码头彻底废弃。

80年代中期，伦敦市政府成立了伦敦港区发展公司，并将金丝雀码头作为启动用地，开始全面改造这一地区。

改造前的荒地↑

一家加拿大开发公司包下这块地盘，改造方案是集写字楼、商业、会议宴会中心及轨道交通等于一体的大型综合体项目。包括24栋写字楼建筑，5家购物中心，1家百货公司，1个体育和健康中心，2个会议宴会中心，2个轻轨站，1个金丝雀码头地铁站。

1991年首期项目落成，区域内主导产业以金融服务业和传媒业为主。

90年代实景图，金丝雀码头在建设中↑

但当时恰逢伦敦商业地产市场急剧衰落，该开发公司破产。经资产重组，与1995年由一家国际财团接手项目，项目也改称为金丝雀码头。

金丝雀码头众多的摩天大楼现在是许多金融机构、大型银行、专业服务公司和媒体机构的全球或欧洲总部所在地，包括巴克莱银行、花旗集团、瑞士信贷集团、标普全球、汇丰银行、摩根大通、毕马威、大都会人寿保险、摩根士丹利、加拿大皇家银行、德意志银行、道富公司、路透社、经济学人集团等等。

如果不是疫情影响，每日有超过15万人在金丝雀码头办公。

并且，金丝雀码头不光是有金融，其他产业类型也在此生根发芽：

如伦敦城市大学就在这里抢占了一块地盘，与之配套的服务行业更是涌了进来，在这里聚集了四季酒店、万豪酒店、弗雷泽宫酒店以及宜必思酒店，还有形形色色相当多的酒吧和小餐馆。

前卫现代的建筑群落也打造出一个购物的天堂，从商业街购物中心到设计师品牌店，这里还定期举办丰富多彩的活动和展览以及非同凡响的公共艺术展，丰富了这里的环境与人们的生活。

现在以及未来的规划↑

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案例回顾

金丝雀码头之前的使用者是与航运行业相关的从业者，而在产业凋敝之后，在深入分析伦敦产业大环境、码头具体区位及开发商自身优势的前提下，选择了合适的产业进行开发，并使城市形态去符合产业功能与生活的需求，配合新人群生活（衣食住行乐）及工作方式的升级，取得了商业上的巨大成功。

这个项目充分体现了开发方的远见与利用资源的能力：

首先，项目所处的伦敦东部一直是被认为萧条的，低收入者聚集之地，不过地处市中心。开发方敏锐地意识到，伦敦的新兴产业（金融、科技、创意产业等）的竞争优势的主要来源就是人才的聚集，在此背景下，回归市中心，多元复合，核心区加密、紧凑的垂直向开发方式，对项目非常有利。

其次，城市规划的改变也带来生活方式的变化，泰晤士轴线的发展理念给了金丝雀码头地区新的生命力，新产业带来的工作和生活人群也赋予这一新区新的生活方式。对面的格林威治地区更是借助奥运会的举办进行更大规模的城市更新。

河两岸的协调发展不仅解决了工业没落地区的面貌，更给伦敦城市发展拓展了空间，产生了旧城更新的骨牌现象。随着旧城一些大型公司迁入金丝雀码头商务区，伦敦旧城也可以有土地和空间进行优化更新。

另外，该项目也表明，城市更新是一项重资产操作，顶层资本设计，选好开发时间点，把握节奏，保证现金流的稳定，对开发方来说很重要。项目最终可能会成功，但最初的开发商已经破产了。

城市更新

必须重视产业升级

对于一个城市来说，最重要的是产业，产业是一个城市的心脏，是动力源泉，教育、文化、医疗等等都必然以产业为基。

城市最基本的功能是创新，产业则是城市创新的源泉。

城市更新，也是产业升级的过程。

一个城市，是否能在未来的竞争中胜出，关键看其城市产业的能级是否得到了提升，是否能向高价值、高创新的高端产业转型。

案例02：萧条的底特律

底特律曾经是美国汽车工业代名词，上世纪50年代是底特律最辉煌的时期，坐拥三大汽车巨头（福特、通用和克莱斯勒）、人口180万，为美国第五大城市。

但2010年，底特律只剩70万人口，但2年前，它是美国最贫困的城市之一，三分之一的人口生活在贫困线之下，失业率居高不下，刑事犯罪率名列前茅，成为美国最危险的城市之一。当然现在情况有所好转。

不过，之前的底特律为什么失败？

1：缺少对人的投资。

哈佛大学教授爱德华·格雷瑟（EdwardGlaeser）在《城市的胜利》中指出，底特律最大的失误，在于它没有及早对人进行投资，包括培养更高素质的劳动者队伍和激发企业家创业精神，使城市能够应对产业转型的变革。

由于缺乏远见，底特律始终将自己与汽车这一单一产业和大公司绑定。

大公司压制竞争和创造精神，汽车产业装配线使用半熟练工人，高中生就能获得好工作和优厚的待遇，使得劳动力素质难以提高。

70年代后，日本汽车行业迅速发展，将更有竞争力的汽车冲击美国市场，底特律的工业根基开始动摇，大公司们陷入困境，中产阶级以上的人们开始逃离底特律去寻找更好的机会，暴力运动、种族骚乱肆意滋生，这些负面行为更加速了人才与产业的逃离，底特律陷入了一个恶性循环。

与之形成鲜明对比的是：旧金山湾区从上世纪六七十年代开始，大力投资教育，并将著名高校（如加州大学、斯坦福大学等）的知识创新能力与企业家创新精神融合，于是有了后来的硅谷。

2：路到尽头，却没有转变思路。

底特律不仅没有及早对人进行投资，而且当城市已经走向衰败后，将钱投资于建造，希望通过大规模的基础设施建设和城市更新改造，让城市重新复兴。这是底特律失败的另一根源。

一些大规模的城市建设，包括：文艺复兴中心、“人民运载”捷运、商务中心（西杰斐逊大街150号、底特律第一中心）、大型公寓（米兰德中心公寓、河边产权公寓、港口镇公寓）、工厂（通用底特律／哈姆特拉米克装配厂、克莱斯勒杰弗逊北美装配厂）、底特律接收医院、乔路易体育馆等等。

结果呢？

文艺复兴中心只有过短暂的辉煌，由著名设计师设计，完成了7幢大楼，坐落于底特律市中心。整个建筑群50万平方米，是世界上最大的商业空间。最初的确吸引了一些商业的集聚：三个赌场、两个体育馆、两个宾馆。但这一切，更多的是粉饰。由于产业下滑，人口锐减，经营压力越来越大。最后，福特公司将当年3.5亿美元建造的文艺复兴中心，以不到1亿美元的价格卖给了通用公司。

底特律文艺复兴中心↑

巨资建造的“人民运载”在空荡荡的大街上悬空行使，原计划每年运载1500万人次，实际每年只运载200万人次。每5毛钱的车费，市政府补贴3美元。

金融危机后，不断拆除建筑，清理土地，有市场价值的重新出售，没有太大市场价值的则改造成绿地，这样可以美化环境，降低公共服务成本。

同时建立更多可供行走的道路，方便到达商店、超市，建设更多的绿地和公园，提高学校的质量，让居民更加愿意居住在这里。

而底特律的复苏也是源于人与产业升级：

quicken loans的创始人dan gilbert在金融危机之前将总部从底特律郊区搬到市中心，成为了底特律市区的“锚点公司”，并且老总亲自带队做“招商”，他招募了140名租户，尽管其中大多数都是小型创业公司，吉尔伯特成立的风险投资公司还顺带给他们进行融资。

这些举动吸引了其他公司的入驻，例如克莱斯勒，微软和Twitter。

吉尔伯特（Gilbert）创建的母公司Rock Ventures对底特律市中心的投资↑

案例回顾

底特律最大的失误，在于它没有及早对人进行投资，而且当城市已经走向衰败后，寄希望于通过大规模的基础设施建设和城市更新改造，让城市重新复兴。

任何一个产业都不可能长久地站在浪潮之巅，城市如何只依靠单一的产业将非常脆弱。更别提底特律主打的汽车产业，其经营活动中心还主要在郊区，大公司对市中心的投入更加不足，单一产业加上人口分散对于底特律孕育下一个新兴产业非常不利，所谓成也萧何败萧何。

城市从来不是建造出来的，而是在进行人力资本投资、推动产业不断升级之后的一个产业生态系统载体。

所以，城市一定及早做好产业结构转型准备，不能再局限于传统的产业结构中，而是应当拓宽视野，更加关注城市未来的产业生态系统，构建能够吸引人才，促进产业升级的城市更新平台。

城市更新

需要重视设计与创意

城市需要设计与创意，需要更多的文化滋养，城市的文化力量对于整个城市、对于整个产业和生活的影响越来越大。在城市更新的整个过程之中，城市越来越多的要与设计和创意联系起来。为城市而设计、为生活而设计成为整个城市发展过程中一个重要的驱动力。

设计带来美感，激发市民的自豪感，也体现出一座城市的价值观。

案例03：毕尔巴鄂

西班牙北部城市毕尔巴鄂，和上海有点像，1950年代从生活城市变成冶金工业基地，1990年代开始城市转型，把一个冶金工业基地转变为一个文化的地标。

毕尔巴鄂，因航海和工业革命显赫一时，钢铁厂、造船厂都曾是这里最重要的经济支柱。然而，航运的转移，持续的工业危机，再加上1983年大洪灾，使毕尔巴鄂看似无可挽回地走向衰落，而一切改变都缘于一座博物馆的诞生——毕尔巴鄂古根海姆博物馆。

毕尔巴鄂城市鸟瞰↑

1991年，面对城市转型的挑战，毕尔巴鄂市政府与古根海姆基金会共同做出决定：邀请美国建筑大师弗兰克·盖里设计古根海姆博物馆。

这个改变历史的博物馆坐落于内维隆河岸，第一眼就令人惊艳。整座建筑覆盖着不规则的浅金色钛合金板，向各个方向弯曲、扭转，随着光线变化，变幻的光影和流淌的金属光泽让人着迷。

博物馆内同样精彩：大面积的钢化玻璃营造出通透明亮的空间，整体内部建筑围绕着一个中心轴旋转延伸，曲面层叠起伏，光线倾泻而下，蜿蜒的走廊、透明的电梯和扶梯围绕着中庭，将19个展区结合在一起。

惊艳世人的博物馆一炮走红，在“古根海姆效应”影响下，毕尔巴鄂成功地从一个衰落的工业老城转型成为全欧洲生活、旅游、投资条件最好的城市之一。游客们蜂拥而来，只为一睹这个建筑史上最大胆的建筑。

仅仅6年，启动项目的资金便全数收回，同时还为毕尔巴鄂带来了上亿欧元的收入，城市活力随之复苏。

随后的几年里，毕尔巴鄂市又邀请了多位世界著名的建筑师设计各种标志性建筑。走在毕尔巴鄂街头，不时会发现一些特别的建筑，比如西班牙建筑大师卡拉特拉瓦的“白桥”、日本建筑大师矶崎新的塔楼，而法国设计师菲利普·斯塔克改造的废旧红酒仓库，则成了毕尔巴鄂的新文化休闲中心。

如今的毕尔巴鄂，已经成为闻名于世的“设计之都”，来自世界各地的艺术家和设计师云集于此，使这座城市焕发出蓬勃生机。

案例回顾

在全球化飞速发展的今天，城市建构的元素正以前所未有的速度被同质化，如何在发展困境中转型，为经济增长找到新的发力点，也是不少中国城市面临的难题。

设计往往就是看不见的答案，精彩的设计不仅会解决城市现有的问题，也会让城市脱颖而出，为城市树立独特品牌形象，为城市文化定下基调，赋予城市无穷的魅力，并且在全球市场上赢得更多的机会。

不过，我们今天还能，或者还要复制“古根海姆效应”吗？

可能未必。

首先，打造一个“古根海姆效应”，需要大手笔、重投资、长周期。

但如此昂贵的投入，并不能百分百保证成功。话说在古根海姆这一成功案例之后，世界各地都开始大量投资博物馆艺术馆，聘请明星建筑师，造型也是一个比一个奇特。但，没有一个获得比肩古根海姆的知名度，反而很多城市都背上了沉重的债务。

更值得注意的是，在数字时代，年轻人体验城市的方式发生了明显的变化：

几乎人人都有智能手机，而且内容创作的门槛随着技术的发展变得如此之低，使得“人人都是内容消费者，人人也是内容创作者”

记录与分享，为城市新的文化创新场景的诞生提供了基础。这些场景在投资上更轻，更原生态，也更有互动感，还能满足个性化的体验需求。

城市决策者以及设计师们或许可以挖掘这其中的机会。

小红书截屏↑

重视人行尺度

注入有情感连接的社区生活

城市更新，最重要的结果是把人留住，创造吸引人的活力场所。

那人们希望待在什么样的环境中呢？

很多城市都有“巴西利亚综合征”，城市从飞机上看下来很棒，道路宽大。但城市里的道路、建筑都是超大尺寸的，高大的建筑，宽阔的车道、没有人愿意在外面行走，城市的建筑、道路都太大了，我们好像不再是人，而是身材巨大的恐龙。

城市中巨大的街道↑

巴西利亚的规划像是一只雄鹰，还有它那飞翔的翅膀，鹰头处恰好是议会院，但它并不可爱↑

而在老胡同老弄堂老巷子里，你感觉很有生气，因为这是人行的尺度，让我们感觉到自己与他人的连接。

所谓理想的城市尺度，基本上一看比例（街道高宽比），二看绝对数值（街道宽窄）。虽没有固定的理想数值定义，但保持在适当范围内大抵错不了。

比例不当，例如道路两侧建筑高耸入云，街道高度大大于宽度，给人以压迫感，自然是不舒服，但如果两侧少遮拦，高度比宽度不足，人又缺乏必要的安全感，毕竟我们是被包裹着来到这个世界上的，被包容的需要深植于文化潜意识当中。

街道太窄，显得憋屈，心理研究发现生活空间太小，人的心理容易出问题，其实不只是人，猴子被笼子关久了，也会出现行为异常，甚至不孕不育；街道太宽，超出人的行为舒适与便利尺度，人与人的交往因而受限，社会发育不全，也容易出问题，社会性动物没有社会连接怎么行！

同时，比例失调的街道也会造成城市拥堵。美国学者简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》中批判到：很多宽马路或者说高架桥的本意是解决拥堵，但结果却造成了更大的拥堵。其实，传统的窄马路之所以更有利交通，同样是网络效应的体现，即窄马路比起宽马路在每平方公里有更多十字路口，有利于及时疏通车流人流，另一方面，这种模式也更有利于社区发展及市民生活。

案例04：市北高新

市北高新园区是上海中心城区市级开发区，是距上海市中心人民广场最近的高新技术产业园区之一，直线距离仅8公里。园区东临泗塘河，西至彭越浦河，北至走马塘河和场中路，南至汶水路，园区规划面积3.15平方公里。

这里毗邻原上海老工业基地——彭浦工业区，曾经集聚近50家大中型工业企业，是一个典型的工业化城市社区。

改造的目标就是将工业区整体升级为产城融合的社区。

规划前↑

规划后↑

在规划中，将原来碎片化的城市整合成一个有街道、有文化、有生态的完整产业及人文社区。

特别值得一提的是，设计以保留原有工业文化遗址为原则，并没有对铁路轨道进行拆除，而是融入人文及自然，打造了一个有特色有温度的园区。

论尺度，原有的是车型尺度，超出人的行为舒适与便利尺度，人与人的情感连接并不强。设计原则是“看得到对方眼睛的街道”，将车行尺度改成人行尺度，不仅增添了更多的绿意，更增进了社区里人与人的情感互动。

最终的结果就是把人吸引来，并且留住。

在市北高新开发的静安国际科创社区规划及设计中，设计方FTA尽量消解掉外部和内部空间的界限感，尝试将底层的规划变得活泼、亲切、灵动。

比如，在社区的主脊中采用了“数脊一云廊一街道”这一富有体验性的公共开放空间新格局，将博物馆、公园、广场、社区等多种建筑载体沿着云飞路街道次第展开，有效串联。

这种沉浸式消费或体验机会，吸引行人驻足琢磨、主动尝试，然后自然而然地踏入建筑内部，促进交流，激发活力。

案例回顾

希腊哲学家普罗泰戈拉说，“人是万物的尺度”。

在汽车大规模使用之前，人是用脚来丈量城市的，整个城市的规划、布局也根据人的尺度来设定的，所以才会如此“宜人”。因为人们首先考虑的是生活，再考虑空间，随后再考虑建筑，最后再考虑城市。

越来越多成功的城市更新项目，都深谙其中“尺度”的奥妙，尽量保留原来旧城中的“尺度”感，真正营造一个怡人的社区。

人来了，商业与产业自然就会成功。

我们FTA/TOP研究院在实践以及研究中也发现：能把人留住的产业社区，到今天发展得都非常好。能把人才留住的城市，未来一定也会有竞争力。

城市更新

当地的文脉不能变

芒福德说:“城市是文化的容器”。著名的社会学家罗伯特·以斯拉·帕克也说：“城市是一种心灵的状态，是一个独特风俗习惯、思想自由和情感丰富的实体。”

城市文脉是城市的一部文明史，也是积淀了城市性格文化基因，也是城市更新的品牌基础，在城市文脉基因延续过程中，正是通过我们每一个人文个体的共同参与，包括有效空间的传递，使城市文脉有效延续，包括城市的天际空间。

案例05：巴黎左岸

巴黎塞纳左岸地区是法兰西文化的摇篮。为平衡巴黎城市东西部的发展，自20世纪80年代巴黎市政府就开始了东部塞纳河左岸地区的发展战略研究，经过多年的规划研究和设计竞赛，于1990年始针对塞纳河左岸地区130公顷的铁路、仓储与工业闲置用地，进行了有步骤的整体改造建设，目标是形成一处文化、教育、办公、居住等多功能融合的富有吸引力和活力的综合片区。

设计者们首先要考虑的是，如何延续巴黎的文脉。

巴黎城市对于文化的珍惜重视，以及，那里的艺术家和学者的作用，成为法国艺术和文化进步最重要的驱动力。左岸一些著名的咖啡馆，就是这种驱动力的一部分。比如花神咖啡馆，很多的哲学家作家，在那里写下了改变世界的著作。

同时，在城市已经发生了深刻变化的时代，城市建设者们需要重新思考街道与街坊、个性建筑、人居环境、心理需求（光线、实现、面积、邻里交往等）以及街坊的城市形态等问题。

所以，在巴黎塞纳左岸地区改造的过程中，充分尊重现有地形地貌，尽可能地保留和重新利用了原有历史建筑，同时重视和最大化地利用了城市基础设施，建设戴高乐桥、METEOR地铁线、法兰西大道、塞纳河步行桥，进而改善地块内部与周边之间的联系；并充分利用其悠久的历史文化，发掘其文化内涵与潜力，以历史文化环境的保护和再生为核心进行滨水区开发。

案例回顾

“文化资产是城市经济增长的关键因素。”这是剑桥贝尔实验室的科学家团队发表在《物理学前沿杂志》上的研究结论。

城市是思想的物理载体，是价值观与共识的聚集场所。正如罗马体现政府、巴黎代表浪漫，无论城市风貌怎么变化，只要我们清楚，她是一座什么样的城市，我们应该怎么对待她。

只要城市人文精神不灭，文脉就不会断，城市的魅力就会永存。

伦敦、巴黎、东京、纽约、巴塞罗那成为世界文化城市并不是因为大型的硬件设施，也不是因为大规模地开发，而是因为这些城市拥有其他城市所没有的文化氛围和新观念，以及推进新思想和观念的环境。

而硅谷之所以能成为全球创新高地，也不是因为漂亮的总部园区（况且有些人不认为其漂亮），而是因为其时代精神：对失败的容忍、对冒险的奖励，对开放的坚持等等。

城市更新

需用“众创”思维

旧城改造正在从传统的大拆大建模式进入有机更新的时代。

开发商不再是唯一的主导，越来越多的业主开始主导小微环境的更新，改造中更加关注生活与内容，重视通过设计提升空间价值。

案例06：超级线性公园

哥本哈根的超级线性公园是一个超级的建筑，景观，艺术结合体，其包含了60多个不同文化背景城市的展览，在丹麦哥本哈根市中心这样一个单一种族的区域，掀起了一项别开生面的挑战和展示。

三个色彩鲜明的区域分别有着自己独特的氛围和功能，红色区域为相邻的体育大厅提供了延伸的文化体育活动空间，黑色的区域是当地人天然的聚会场所，绿色的区域提供大型体育活动用地。在三个区域的基础之上，展示全球60个城市上百件艺术品。

在设计的过程中，让当地居民充分参与，避免先入为主而实现了最大的公共性。

设计方BIG认识到这个项目不仅仅是一个城市设计，更是一个全球城市最佳展示区。除了公共家具，在植物的选择上也强调物种多样性：日本的樱花，落叶松；中国的棕榈；黎巴嫩的雪松等等。

无论你来自哪里，无论你说什么语言，在这里，你都能找到共同对话的基础，这里像是一个国际会客厅，欢迎世界上每一个角落的人。

案例回顾

任何人都不想生活在一个高效但没有温度没有人情味的城市中，在基本的功能需求得以满足后，我们希望生活地幸福。幸福是一种感觉，一种“被重视、被需要、被理解、被连接”的感觉。

幸福很难定义，更难规划与设计。不过，每个人都是社群动物，如果我们感到自己在参与某件事、并被赋权，我们的生活质量会得到最大的提升，也会感觉更幸福。

群体智慧所带来的创造力是无穷的，未来智慧城市的建设尤其注重以人为本、市民参与、社会协同的开放创新空间的塑造以及公共价值与独特价值的创造，并通过新一代信息技术、社交媒体来加强用户的参与，汇聚公众智慧，不断推动用户创新、开放创新、大众创新、协同创新，以人为本实现经济、社会、环境的可持续发展。

当设计者们能设计规划一个公众心之所向的城市，那么这个地方才能真正被人们称之为“家园”。

引入自然

注重城市与自然的平衡

随着经济的日益增长，城市居民生活水平也逐步提高，城市居民对生活的追求将从数量型转为质量型、从物质型转为精神型、从户内型转为户外型，生态休闲正在成为市民日益增长的生活需求。

一个和谐的生态城市是城市居民的集体呼声。

案例07：高线公园

高线公园（HighLine Park）是一个位于纽约曼哈顿中城西侧的线型空中花园。原来是1930年修建的一条连接肉类加工区和三十四街的哈德逊港口的铁路货运专用线，后于1980年功成身退，一度面临拆迁危险。

在草根组织高线之友的大力保护下，高线终于存活了下来，并建成了独具特色的空中花园走廊，为纽约赢得了巨大的社会经济效益，成为国际设计和旧物重建的成功典范。高线公园成为了纽约的一张名片，是每个人到纽约旅游的必到打卡点。

早在2005年，纽约市对高架周边地区进行了重新分区，在鼓励开发的同时保留社区特色、已有的艺术画廊和高架铁路。

2006年重新分区审批通过、高架公园改建开始后，临近高架的项目建设许可签发增加一倍，至少有29个大型开发项目动工(已完成19个，在建10个)。这29个项目总投资超过20亿美元，产生12,000个工作，新建2,558套居住单元，1000间酒店客房，至少新增5万平米的办公空间和近1万平的艺术空间。

新区和公园的组合使这里成为纽约市增长最快、最有活力的社区。

仅仅从2000年到2010年，新区人口增长了60%。

2011年的时候High Line被称为黄金2.3公里，已经为纽约政府创收了10亿美金。而民众对这个公园的热爱，使得很多人愿意自发参与公园的维护。公园、NGO、民众、政府、开发商的关系得以进入良性互动。

案例回顾

都市人节奏快，每天可能都在疲于奔命，压力也越来越大，幸福感会受到影响，“公园最重要的功能就是给人们提供休闲放松的场所。”

这个漂浮在曼哈顿空中的高线公园，就像一个灵魂的避难所，人们进入、浏览、驻足，给心灵留下一片空白，让灵魂的脚步放慢一些，再慢一些。这样再返回都市丛林中，便有足够的力量继续前行了。

医学研究表明，在树木繁茂的自然环境中，仅仅需要三个白天和两个黑夜，就能使人的免疫系统得到改善，而且能创造出持续七天的幸福感。

在21世纪，公园应该成为城市最基本的基础设施。

但要注意：要真正实现诸如高线公园的成功，需要的不仅仅是单点项目的“颜值提升”，要保证项目的持续运营，更要有三个支柱：充足住房/密集人口、带动沿线大量的工作机会，以及升级的交通系统。

此外，城市可以关注小而轻的“口袋公园”，为市民营造家门口的幸福感。

纽约Paley Park，图源：Flickr，摄影师：Roman Kruglov

城市更新

需要获得原住民的支持

位于泰康路210弄深藏闹市区中的田子坊,原是上世纪50年代典型弄堂工厂群。1998年艺术家陈逸飞将工作室迁入此后，田子坊逐渐成为视觉创意设计机构争相进驻的热土。2005年被授予上海创意产业聚集区。2004年11月，从第一家居民里弄出租开始，田子坊规模逐渐扩大，形成保护历史风貌、改善生活环境和发展创意产业和谐共存的新模式。

自田子坊内住宅出租的周心良老先生开始，原住民纷纷加入出租行列。在居民区开始转换功能之初，很多原住民就积极为寻求健康持久的田子坊发展而进行规范化管理，加入田子坊业主委员会，引入遵守工厂区的业态准入机制，控制田子坊朝向文化产业发展。虽有少数负面声音，但总的来说，田子坊内绝大多数原住民对坊内创意文化产业的兴旺持支持态度。

2012年的田子坊，摄影师：Michael Vito

田子坊内原有671户原住民，现在去向分为多种。部分原住民已迁出田子坊，剩余仍生活在坊内，继续营造着熟悉的旧上海里弄记忆。

迁离田子坊的原住民部分靠着高额的租金，较为轻松地在周边负担功能齐全的套房，从而极大地改善生活环境，也能够持续地从田子坊更新中获得利益。也有部分原住民租客邀聘、自主自营商店等方式重回田子坊工作。

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在田子坊更新的过程中，原住民能够积极地参与到更新过程中。城市更新与否，城市更新的方向，是否拆迁，在这个过程中原住民都有权利去参与，有权利去表达自己的诉求，也能够在一定程度上决定某个过程。

自下而上模式探索的出发点基于原住民能够积极、持续地参与到田子坊的更新中来。这种模式的选择使得原住民与这个生活场所的空间记忆，熟悉的日常片段得以继续保持，使得田子坊的更新不与城市文脉割离。

艺术家、商家被吸引入驻田子坊的原因，在于田子坊自身旧上海的生活气息，人文资源浓厚，在于根植于城市文脉的居民日常场所记忆被很好地保留了下来。在自下而上的更新中，艺术家、商家、原住民都根据自身诉求对田子坊的更新提出了要求，但共有的坚持是城市更新都应该保留原汁原味的日常生活氛围、场所记忆和场所片景。

在这一模式中，原住民既能基于自身诉求对更新提出方向，更能持续地享受城市更新带来的利益。“主体”的角色扮演背后不仅反映时代多元化发展，社会越来越尊重个体诉求，也体现了时代对城市文脉、场所精神、生活记忆的尊重和肯定，更是一种对传统的传承和思考。

案例回顾

城市更新模式分为两种，一种是自上而下，一种是自下而上，不同的模式决定了城市原住民的角色。

城市更新都应该保留原汁原味的日常生活氛围、场所记忆和场所片景。在未来，随着原住民自身意识觉醒，自发、积极地投入到城市更新和发展的潮流中，更能够为城市的文脉延续，避免千城一面，带来新的力量。

同时，政府端也可以使用自上而下的的政策手段。例如芝加哥富尔顿创新区一例中，政府设计了邻里机会奖金(NOB)，开发商可以“为更高的 FAR 付费”，FAR 的成本由市场决定，筹集来的资金通过邻里机会基金用于资助中小企业，并且为地方基础设施和弱势群体提供发展基金，在一定程度上保证了原有社区的机会公平。