01

楔子

前几天，我看到一个新闻说：“物业不让业主在外定做的窗户进小区，为阻止窗户吊装，直接坐上去！”（如上图）

这个新闻确实挺让人吃惊的，个中原因网上众说纷纭。我不是当事人，暂时也没法判断谁对谁错。但我知道这个事情归根到底的原因是：封阳台。

封阳台问题确实引起了很多矛盾，在网络上引起的反响也挺大，也许和每个人都休戚相关。所以今天这篇文章我想聊一下封阳台的问题，既是从一个行业从业者的角度，也是从一个终端使用者的角度来思考。

02

为什么要封阳台？

为什么要封阳台，这是个好问题！

想封阳台的家庭，大致的理由有以下几点：

1.阳台作为晾晒衣服的主要场所，碰到刮风下雨又没人收衣服，只有封闭了才“一劳永逸“。

2.阳台可以作为家庭”多一间房“使用，比如书房。在一年四季使用过程中，只有封闭了才能”冬暖夏凉“。

3.有些城市的空气质量不好，开敞的阳台灰尘大，要经常打扫加重了”家务负担“，封闭了可以减少家务劳动量。

我觉得类似这样的理由是中肯的，也确实是用户比较常规使用阳台的方式。

当然还有一些”让人可发一笑，却又引人深思“的理由，比如以下的几点：

1.雨雪天气导致阳台积水、积雪，容易出现渗漏或加重阳台负荷。

建筑设计时，考虑了阳台的结构荷载，也考虑了排水坡度问题，正常使用是不会渗漏和产生结构安全问题的。

2.儿童攀爬，阳台开敞不安全。

这其实属于管理问题，要想儿童绝对安全，最好是一个封闭空间，但这是不可能的。最后还是落在家长对孩子的看护上，或者说家长有多爱自己的孩子。

3.夏天蚊虫多，冬天风大，开敞阳台不利于防蚊虫和防风。

如果站在房间里说这个问题，我觉得是不存在的，因为房间有外窗和外门，蚊虫和大风都进不来。但是站在阳台上说这个问题，确实是存在的。

4.阳台晾晒衣物及堆放的杂物会影响外立面的美观，遇有大风天气容易飘落，存在”高坠“安全隐患。

说到晾晒衣物影响建筑外立面，进而影响城市风貌，稍微有点”夸大“了。这应该是城市管理部门该操的心，而不是升斗小民考虑的了的。但晾晒确实能影响城市形象（如下图），这倒是事实。

而引起高坠问题，更多的是因为安装在阳台范围以外的晾衣架，花盆等，并非阳台内正常使用造成的。

03

为什么会设计开敞阳台？

既然封阳台的客户需求很高，那为什么开发商在建造时却设计成开敞阳台呢？

其实理由很直接，从开发商角度来说：

1.封阳台会增加建设成本，但在售价上没法体现。

封阳台不光要增加封窗玻璃和型材以及施工的成本，还会增加整个楼的结构荷载，这些成本加起来，一个小区可能会有几百上千万。而客户在买房时多半对这些增加的成本无感；看房的时候，开敞阳台看外面的景观还真切一些，可能还更有助于成交。

2.封闭阳台将按照全面积计算，赠送消失，销售更困难。

在最近出台的《民用建筑通用规范》GB 55031-2022中对阳台面积的规定：

3.1.5 阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的 1/2 计算;当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。

条文解释： 阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的 1/2 计算;当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。

赠送面积一直是营销上的一大”利器“，而一旦赠送消失了，销售就更困难。这样一来，我相信更不会有开发商建造封闭阳台了。

而原先的《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013对阳台面积的规定：

3.0.21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2 面积。

条文解释： 建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。

阳台从原来的以”结构形式“到现在的以”状态“来判定是否全算面积，不得不说，规范是挺让人”无语“的。

换做你是开发商，你会建造”封闭阳台“吗？

还是留给小业主后期自己封吧，这样开发商和小业主都得到了实惠，这就是小业主“封阳台”问题的由来。

04

为什么有人反对？

赞成封阳台的理由前文已经罗列过了，我们再来看看反对者的理由。

1.封阳台影响外立面，进而影响房屋售价

不可否认，无组织的、零星的封闭阳台确实会破坏外立面的完整性。但是房屋售价与其有多少正向关系，其实谁也说不清楚，更无法量化。房价的变化，可能更多的还是与片区的发展相关。

即使不封闭阳台，小业主如果如下图般晾晒衣物，外立面形象也无从谈起吧，会不会影响房价呢？

因为晾晒是刻在很大一部分中国人“基因”里的，而且代代相传，很难用“烘干机”替代。

2.封阳台可能存在消防安全隐患

很多人认为：现在的房子都是高层，一旦发生火灾或特殊情况，电梯无法正常使用，只能被困。但如果阳台没有被封闭，可以从阳台逃生。

这里有两个概念要厘清：一个是火灾时，电梯是不安全的，所以千万别乘坐电梯；另一个是：消防扑救多半不是从南侧阳台进入的。

根据《建筑设计防火规范》 GB50016-2014规定：

7.1.2 対于住宅建筑和山坡地或河道边临空建造的高层建筑，可沿建筑的一个长边设置消防车道，但该长边所在建筑立面应为消防车登高操作面。

消防车登高操作场地一般应设置在建筑出入口一侧或和疏散楼梯对应一侧，以使消防员能尽快安全到达着火层。因此你封闭南侧的阳台，多半和消防扑救没什么关系。所以把“封阳台”与“安全隐患”拉郎配，没什么科学依据。

3.与大自然隔离，感受不到阳光与微风

这个理由让人无从辩驳，我只能说：大自然有四季变化，有温和美好的一面，也有“狂暴”的一面。

4.空气无法流通

有人说阳台封闭阻隔了客厅空气的流通。

原始设计的客厅一定是有门的，从理论上说：你只要保证封阳台的可开启面积与原来客厅门的可开启面积一致，那么就没有减少空气流通一说。

但拆除客厅的门，做封闭阳台，在保温节能上确实有可能没有原来的效果好，但这与空气流通无关。

　　

但不管小业主提出的反对理由多么奇葩，他作为产权人在政策不明确的时候，是有理由主张自己权力的（即使说的是感受）。

但作为物业，你凭什么反对呢？你有什么权力阻止小业主封闭阳台吗？（上图为物业放蜘蛛人在拆除小业主的封阳台）

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封阳台合法吗？

说了那么多，大家最关心的是：封阳台从法律上来说，到底合法吗？

我去查找了相关的资料，发现有些案件判封阳台的小业主败诉，也有判封阳台的小业主胜诉的，而其中最引人注目的是成都绿城诚园的案件！

一审的时候判决封阳台的小业主败诉，二审的时候又判决封阳台的小业主胜诉。我们一起看看吧。

2021年5月，位于双流区怡心湖片区的绿城诚园业主，在“问政四川”上投诉绿城物业“无视业主诉求、强行阻止封窗”，揭开了“封窗之争”的序幕。

绿城诚园在2020年底交房之后，陆陆续续有十多位业主把自家的阳台给封了起来，当更多的业主打算封窗之时，却遭到了物业的阻止，物业甚至还对一户进行了起诉。

从成都绿城诚园一期小区物业发出的一纸告示来看，物业在针对小区一封阳台业主的诉讼中获胜，当事业主被法院判决限期拆除。

而业主不服判决，又进行了上诉，以下为二审判决书。（如下图）

最终，成都中院判决撤销了一审判决，并驳回物业公司的诉讼请求。

那么，为啥两次判决的结果会有如此之大的差别呢？

成都中院认为，本案的争议焦点是绿城物业公司的诉讼请求能否依据《诚园小区临时管理规约》等的规定得到支持。

《民法典》中明确业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

本案中，房屋阳台作为房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，属于房屋的专有部分。被告高先生封闭阳台是在阳台内封闭，且与开发商交房前已封闭了阳台的小区1栋至4栋的样式风格和颜色一致，比之前的开放式阳台对人身安全具有更好的保护作用，也更隔音，舒适性更好。

如果我们单单从这一案例来推断：封阳台是合法的，那未免有些教条了。

因为民法典中还提到了“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，封阳台是否影响了其他业主的权力（比如房价的下跌），这还是要看各地法院最后的判决。

但这个案例，至少对于想封阳台的小业主来说，是个利好消息。

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阳台该怎么封？

阳台该怎么封，看似一个简单的问题，其实并没有那么简单。

即使是做封阳台处理的小业主，每家的需求可能也是不同的。有些考虑从性价比出发，有些考虑从室内看室外景观效果好出发，有些从使用安全性出发，所以封出来的阳台形式也就五花八门，不一而足了。

从城市风貌的角度来说，城市管理者希望统一封阳台的形式，并且不破坏原有设计的效果，但实施难度比较大。

从结构安全性的角度来说，建筑师建议不要做大块面的玻璃。虽然内景效果是比小分割的好一些，但是玻璃破碎、封边漏水、结构安全，这些都是问题。（如下图）

从物业的角度来说，封阳台最好不要破坏原有的结构连接，不要影响原有建筑的防水，这样后期的运营维护成本就会大大降低。

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结束语

封阳台看似是一件只关乎个人的私事，但是牵涉到的方方面面却很多，小到邻里关系、社区关系，大到影响城市风貌。

封阳台是群众非常关注的“小事”，但建议规范的制定者从“以人为本”的角度设计合理的“面积计算规则”，也省得开发商们“斤斤计较”，导致社会成本无谓的增加。

封阳台的合法性至今还没有定论，也希望有关部门能从立法上明确这件“小事”，我相信法律一定会考虑大多数民众的实际需求。

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