/《上海市住房租赁条例》公布后，你关心的租房问题都在这里！
干货2023-09-24

《上海市住房租赁条例》公布后，你关心的租房问题都在这里！

01

楔子

《上海市住房租赁条例》已由上海市第十五届人民代表大会常务委员会第四十六次会议于2022年11月23日通过，自2023年2月1日起施行。

因为职业关系，我对房子相关的新闻都比较关心。这次的租赁条例出来之后，我也花了一些时间去学习和消化。

其实条例编制很详细，从适用范围到责任主体，再到市场参与各方的责权利等都考虑到了。但是租房的年轻人其实不怎么关心这些大的方面，所以我今天就年轻人关心的租房问题，把我对条例的理解与大家一起分享一下。

02

群租的认定


一直以来，上海对“群租”的态度都是说“不”的，但是一直以来，市场上都有群租现象。不管是中远两湾城，还是安徽和福建的二房东群体，在租房界都是出了名的。

群租现象既有其历史原因，当然也有其现实困难，这些我都不展开了。

在《上海市住房租赁条例》中如何界定“群租”的呢？

整个条例通篇一共出现了2次“群租”，而第15条中第三至第五项规定，明确了什么是群租，换句话说：只要违反了，就是群租。

但是，对于群租的具体界定，条例里没有具体数量的限制，比如说：

（三）以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位；

Q: “原始设计”好理解，但“最小出租单元”怎么理解呢？

（四）厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住；

Q: 那什么是居住空间，什么是非居住空间呢？

（五）每个房间的居住人数和人均居住面积符合本市相关规定；

Q: 那每个房间能住几个人呢？人均居住面积是多少呢？


带着这些问题，我又去查找了相关的一些法律法规，大家不妨一起看看。


01.最小出租单位
第九条（最小出租单位） 出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最 小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的， 不得出租供人员居住。
翻译：居住空间不得分割出租，不得出租床位；非居住空间不得出租。


02.居住空间
2.0.3 居住空间 habitable space
卧室、起居室(厅)的统称。
2.0.5 起居室(厅) living room
供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。
翻译：居住空间是一个建筑学的“术语”，字面上解释就是卧室和起居室。但书房和餐厅等空间是否属于居住空间，并没有明确的条文，但我们一般在设计阶段认为：书房和餐厅是包含在起居室的范畴内的。
非居住空间就是：除了卧室、起居室之外的空间。

03.居住人数和人均居住面积
第十条（最低人均承租面积和居住人数限制） 
出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过 2 人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），
且居住使用人的人均居住面积不得低于 5 平方米。前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。
翻译：每个房间只能居住1人，除非是（祖）父母，子女，夫妻，兄弟姐妹关系。
而使用面积就是去除墙体之后的“净面积”，要大于5平方。


所以，
判断“群租”的依据就是：
是否满足最小出租单元？
是否是居住空间？
是否满足居住人数和人均居住面积？
除了这三点，其他的都不是！

不管你是“整租”还是“合租”，

只看这三点！


03
N+1的认定


租房市场上还有一个“N+1”房的说法，其实就是把客厅隔成了卧室，最早是由自如等长租公寓提出来的。对于合租的年轻人来说，这种做法理论上也许能降低一点房租，但本质上房租还是看房东们的”贪婪程度”。
上文大家已经了解了什么是群租，那么"N+1"算不算群租呢？
我觉得：是不是合法，本质上要看是否符合：”（三）以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位；“这一条。
那么有关部门是怎么规定的呢？

在《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》（建房〔2015〕4号）中提到：
代理经租住房可以根据市场需求，在进行装修改造后，向社会出租，并配置必要的家具和家电。
单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。
客厅单独出租使用的，客厅（分隔后）和与之相连的餐厅等均应当具备直接采光和自然通风条件，室内及套内的入口过道应当符合国家和本市住宅设计规范的要求，不得破坏房屋承重结构，并且符合本市居住房屋最小出租单位、居住人数限制、最低承租面积和消防安全管理的相关规定。
翻译：当客厅能满足一系列要求之后，是可以被改造成卧室出租的。
所以评判群租的标准还是：是否满足最小出租单元？是否是居住空间？是否满足居住人数和人均居住面积？

04
卧室内违章


随着租房市场的发展，租房人士对美好生活的不断追求。传统的”单间模式“已经不足以满足租客对生活的需求，慢慢发展出了带”厨卫功能“的单身公寓（如上图）。面积不大，但是”麻雀虽小，五脏俱全“，而且租金价格可控。
但是，很多“无良”的二房东和机构为了追求超额利润，常常在居民楼里”非法“改造”，再加上物业“睁一只眼、闭一只眼”，更加纵容了这种违法犯罪行为。（如下图）

这样的改造，既增加了结构荷载，对楼板造成设计范围以外的负担，容易引起开裂；又有卫生间排“污、废水“的问题，弄不好还会渗漏到楼下；更有排厨房”油烟“的问题，带来环境污染。
与《上海市住房租赁条例》中：
（一）房屋符合国家和本市建筑、消防、治安、防灾、卫生、环保等方面的标准和要求；
相违背，比群租现象更让人”气愤“，也更应该被取缔。但因为市场有”需求“，而且这种现象比较隐蔽，有关部门发现和执法都存在着一定的困难，所以一直没有”肃清“。

但我相信：随着条例的正式颁布和执行，会给租房市场一个明确的信号，租房也会变得越来越规范。


05
结束语


租房市场已经跨过了”野蛮生长“的阶段，现在随着各地租赁条例的出台，进入到规范、有序的监管之中。
草莽英雄们（二房东）该退出历史舞台的，也就退出吧。精细化的管理才是今后租房市场的出路，到了要问管理要效率的时候，二房东们连办公软件都不会用，哪里来的效率啊。

机构们经过了前几年的一场洗礼，跑路的跑路、倒闭的倒闭、上市的上市，现在也趋于稳定了。站在背后的资本们对于租房这种带有”政府保障“属性的市场，也别再抱以太大的”胃口“，让民生回归民生吧。

而普通的房东们，躺着挣钱的时代也结束了。不光要对出租的房子安全重视，更要对住在里面的人关注，还要对国家的税收政策加以了解。
而租客们，政策利好是来了，但不是一蹴而就的。还是要擦亮眼睛选房子，毕竟”鱼龙混杂“的租房市场还存在着这样、那样的问题。



本文来自微信公众号“良有方”作者：良有方（ID：nomad_liang）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。

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