南方设计｜浅谈无锡本码科创中心项目产业空间模式

项目概况

项目地点：无锡新吴区

项目类型：产业园区

总用地面积：59888平方米

总建筑面积：144278平方米

设计时间：2020年1月——2021年1月

施工时间：2021年2月至今

建设单位：无锡龙码实业有限公司

设计单位：浙江南方建筑设计有限公司

项目总负责：胡勇

建筑总负责：顾长锋

建筑设计：王凯

结构负责：孙金钥、吴建欢

给排水负责: 魏谋勇、王佳星

电气负责：王怡青、吴洁洁

暖通负责：白月平、和晓亮

摘要：文章从当今数字经济和信息技术产业发展的背景出发，通过在市场经济角度下产业空间维度的思考，进一步研究产业空间分布与空间效益的关联性。关注龙头企业的发展诉求，以城市经济为切入点，发掘产业集聚的特性和发展规律，综合产业链分布、空间区位特征、环境因素影响等要素，为其提供合理的物理空间。如今这一类的数字经济产业园区不再同传统工业园区一样围绕固化而稳定的实业展开。此时，设计团队的角色不仅仅是照着任务书完成图纸的工具，更多需要关注承担项目定位与策划、销售，以及不同产业对建筑空间的不同述求，甚至是对城市发展建设做出学科贡献的主动位置。

关键词： 产城融合、空间模式、创新路径

综述

1.产业园发展背景

19世纪末，经济学家马歇尔(A. F.Marshall) 基于英国工业生产地理集聚的观察，创新性地提出了“产业区”的概念和理论。自1930年代中期开始，各国开始实行产业区域开发政策，拉动经济快速增长，也为平衡区域差异做出了重要贡献。但随着物联网、大数据、人工智能等技术的爆发，触发了更多新型产业的出现与融合。随着各大产业的迅猛发展，服务于产业链条上各环节的综合型园区也在进行着快速迭代。

2.产业园发展现状

如今的产业集聚区不再同上世纪一样围绕单一固化而稳定的实业展开，而是人与互联网，万物互联的方式展开。与曾经的“开发区”、“工业园”、“产业园”相比，新一代的产业园区在产城融合的导向下更加强调城市文化与人文情怀。产业与城市生活之间的关系被提到了重要的位置，产业中最重要的人成为了未来可持续发展模式的关键。人的空间需求和社区的营造与产业集聚和城市发展并驾齐驱。

就空间关系而言，顺着产业园区的发展轨迹，产业空间逐渐从单一简单的主从关系演变为一体化的复合空间，产业与城市的关系也从割裂走向融合。在与越来越多新型产业园区的合作经验中，我们也希望能逐步总结一些经验，形成一套系统的空间组合模式，更好迎接“产业创新”时代的到来。

设计解析

通过在无锡本码科创中心项目建造及销售过程中经验总结，我们重新去审视设计之初的设计观点，着重论证产品创新中产业空间模式的市场接受度，找到产业园区突破创新，保持持续生命力的方法。

1.项目概况：无锡本码科创中心位于无锡市东南角,地处长江三角洲腹地, 南接苏州,是无锡距离上海最近的板块之一。本案的交通优势令无锡其他城镇、街道望尘莫及。沪宁高速、锡张高速、京沪高铁、312国道等均靠近基地,从基地驱车至苏南硕放机场、高铁无锡新区站、高速路口、港口码头均不超过15分钟。

2.项目总占地约6万平方米，整体总建筑面积预期规模约15万平方米，目前新建一期启动区建筑面积约6万平方米已落成。整个项目是以天远视数字工厂（A/VR）为核心，创业孵化为基础，艺术创作为激点，人工智能为研发，国际发展为动力，交流展示为拓展，共同打造一个无锡数字工厂（A/VR）全息产业链。

3.项目研究始于2019年，正值高新区作为无锡市科技产业发展的领头羊，提倡大力发展数字经济、人工智能和集成电路等产业链条，加快谋划布局，加速构建数字经济发展新生态。在这样的政策背景下，项目两大投资方——天煌科技与特康控股强强合作联合开发，希望本案能打造成为创新发展、产业转型升级的示范园区。南方设计不负重任，承接了无锡本码科创中心项目，这一片创新高地和创业热土，将有着广阔的发展前景和强劲的创新动力。

设计创新——产城融合背景下的时代机遇

1.抓住城市扩张中区位机遇

缝合产业与新城之间的关系，打造拥有品质感的开放共享的室外空间。

项目作为高新区科技产业先行启动示范点，充分发挥紧邻新吴区政府，周边居住氛围浓烈的优势，构建起以“产业+社区”融合为目标的创新型产城融合的院落式产业园。项目整体以天远视数字总部为龙头，结合关联产业，融入下沉式广场和江南水乡式生态长廊为主线激活整个园区活力，串联产业办公及展示配套等功能，营造开放共享空间氛围。

2.导入多元复合的功能体系

近年来参与的多个园区建设中发现，不同规模、不同主导产业的园区对其配套功能的配置要求亦有不同，实现空间与业态的融合的途径亦有不同。以本项目一期启动区为例，园区导入的产业多为智能制造、科技研发类、AI总部基地类。这些新型产业强调“商、办、产、研、学、展”等多方面的复合功能的叠加，不同的物理空间都有业态相互转换的可能性。

3.精准的产业定位

为了摸清不同产业的空间述求，我们配合业主进行了详尽的市调。调查主要针对了以下三个方面进行了初步的实地走访：

（1）产业状况：

深厚的历史底蕴：中国民族资本的摇篮。据1936年的统计，全无锡在全国工业城市中居第五位，仅次于上海、广州，居全国第三位，“小上海”之誉因此而来。

中国的物联网之城：在无锡市的工业产业中，形成了以汽车、电力、通用设备、计算机、电子机械等五大产业为主导，其中汽车制造业占产值的33.78%、通用设备制造占产业的10.46%、五大产业合计占产值72.57%。（本项目紧邻我院设计的鸿山物联网小镇）。

大量的上市公司：中国资本的第五城。从“2017中国城市资本竞争力排行榜”来看，北京、上海、深圳、杭州、苏州、广州、南京、无锡、成都、宁波以聚集A股上市公司的数量排序，成为最受资本关注的十大城市。截至2017年度，无锡市境内外上市公司数量达到129家，超过苏州的127家，排名江苏省第1位，国内第5位，仅次于北京、上海、深圳、杭州。12家企业入围全国500强企业，位居江苏省第一位。

（2）项目所在区域住宅、商业、办公等二手房价格

目前本项目所在区域新吴区周边住宅二手房价格在18000至20000元。走访了新市府周边滨湖区海洋城周边住宅均价格22000-25000元；访谈中介了解梁溪区住宅价格新房在20000以上；锡山区价格大致在16000左右，惠山区价格大致在15000左右。同时对一些成长型数字企业进行了初步调研，大部分产业业主对拥有生产、研发空间的产权表现了极高的兴趣。

（3）无锡市同类科研用地的项目情况

几个具有代表性的园区情况大致如下：

通过市场的调研摸排，平层办公的售价去化速度明显不高，且有大量库存；独栋合院产品售价及去化速度较好；在调研的几个项目中并未布局生产类用房，这一类产品的市场需求有待论证。通过和市场意向客户交流对接，我们认为我们的产品应满足四大业态的空间需求：

（1）智能制造类生产用房；

（2）互联网办公；

（3）企业总部会所类：

（4）相应的配套服务。

4.通过和市场意向客户交流对接过程中，我们了解到不同产品的空间诉求

（1）人货分流的智能制造类生产用房

生产型需求较高的产品，单体完整且基底面积较大。该类产品对交通可达性、便捷性要求较高，可沿基地外围设环形交通以获得较好的到达性和物流环境。

我们将货运的入口布置于建筑的北侧，人行办公的入口布置于南侧，实现完全意义的人货分流。同时为了实现平层单元的可分可合，将建筑的交通空间布置于建筑的两端，实现平层面积400—800平方米的转化。

（2）配套+办公的互联网办公模式

互联网类办公都属于劳动密集型的办公模式。初期孵化期的小微企业对联合办公类或者众创空间比较依赖，看中更多公共配套资源的附加价值，一般会选择交通便利，配套完善的区位，我们将这一类产品布置与场地东侧地铁口处；而成型期的企业则注重品牌建设，门面形象，我们将这类的产品布置于项目的主要出入口处，并通过开放一层的沿街界面，实现对内对外商业配套的可能性。通过市场认证类似的上市企业单栋的面积约为3000方左右，单层面积500—600方左右。

（3）花园+办公的企业会所型办公模式

这一类更青睐品质型总部办公类产品，要求独立性、私密化，景观生态环境优良。针对这一类型的产品，我们通过双拼围合的方式，实现共享的中央庭院，并且实现单栋产品300—500㎡的转换。同时，吸纳传统住宅的设计特点，创新了“叠加”、“类独栋”等产品，通过设置独立门厅、空中花园、私家院落、私享地下车位等方式创造溢价价值来提升产品的市场吸引力。

场景构建——通过人性化的场景构建开放共享的室外空间

1.连续的产业界面

基地南侧的吴都路是城市主要车流的交通道路，也是整个产业园区对外展示的形象窗口。在园区的对外界面上，取消建筑与城市之间的围墙，呈现完全开放的姿态。界面设计遵循三个原则：集约、连续和秩序。立面上通过水平向构件演绎，体现了科技的逻辑与秩序感，而错动穿插在母体上的金属格栅玻璃盒，自然成为与城市空间形成对话的媒介。银灰色铝板构件、米白色石材以及深灰色真石漆的组合，既满足了造价的合理性要求，亦给人留下了对园区的理性与沉静个性的印象感。

2.强化门户广场的仪式感

一期门户广场位于西侧连续界面的正中央，入口建筑呈左右对称式布局，建筑围绕入口空间形成台阶状跌退。沿主入口，产业用房层层后退，以此削弱了对主入口区域带来的压迫感，且退台不同的变化让原本较大的建筑体量变得更加灵动，给人们带来一种由建筑艺术构成的，极富动态美感和现代感的全新体验。穿过入口广场，沿着双侧景观大台阶拾级而上，便是40*40米共享庭院，智能化的水幕和南侧的精神堡垒限定了庭院的尺度，也赋予了庭院场所感，同时也为园区提供一个开放展示窗口。

3.中央景观轴的建立

设计最初从东侧的地铁出入口和西侧的园区主入口为主要线索，将场地由西向东营造一条中轴，此中轴将园区所有的业态进行串联，建筑布局充分利用场地条件，尽量将建筑至于南北两侧，最大化的释放共享花园。通过建筑的形体组合的变化，将三个大花园纳入场地，形成适当的呼吸感，让主轴朝向城市打开的同时，也渗透至每一个办公组团。以强烈的共享轴成为规划设计的主旨，贯穿始终，呼应以互动为主题的创新产业定位。

4.组团空间的邻里场景

通过分别设置三个共享庭院，一期、二期、三期形成三个不同主题的组团化布局。内向和外向的两种特性在这里有机结合在一起。组团内每一栋建筑面向共享庭院的界面都通过特有立面设计方式表达了对外向性的呼应，其他界面尽量通过景观设置，形成半围合的院落空间，一定程度上兼顾了私密性。由此，组团内建筑与建筑之间又构成了园区内特别的邻里式的交互关系。

5.实践反馈

通过项目的建设和销售，我们从中得到了一些反馈信息：

（1）生产型用房的市场述求，项目所在地区域优势明显，生产类用房市场缺口较大，这一类产品属于低溢价，但是能快销的产品；

（2）互联网办公类产品去化的关键在于龙头企业的导入，项目通过引入两家具有一定影响力上市公司，对市场形成一定的品牌效应。围绕龙头企业容易形成上下游产业的关联；

（3）思索多样性空间对应不确定性市场的机遇，合院办公类产品的空间述求，一层单层面积建议由160调整到210左右，以便满足大开间办公和生产的可能性，并在二层设置空中花园，花园私密性和空间归属感更有效。增强企业入口的便捷性与识别性，希望将主出入口调整至园区主要道路上。关注这一类产品的南向采光空间，调整原交通空间的位置，释放南向采光空间。

（4）通过市场了解各主要产品的售价及去化速度，重新审视各类产品的面积比例。首先看北侧生产型用房，这类产品去化速度较快，均价8000—6000元，一层价格最高，顶层价格最低，建议极限层数为8层；西侧及南侧办公产品均为单栋形式销售，单栋面积2000-3000方，均价在一万左右，此类产品由于占据较好的形象展示面及有一定的独立性，受到一些优质的大型互联网企业的青睐；中间合院办公产品，占据较好的景观资源及独门独院，单栋面积也较小，仅为300—500方，因此期望有较高的货值溢价，整体定价为13000—15000/平方米，但从目前的市场反应，去化较慢，产品的单层面积太小。

由此通过市场的反馈和财务的测算，我们建议在此类产业园区的各类型功能用房有一个合理的面积配比。增加生产型用房的量，控制互联网办公单栋面积，减小合院产品的面积，增加部分配套用房。即40%的生产型用房，30%互联网办公用房，20%合院型办公用房，10%配套用房。

结语——产城融合背景下的时代机遇

无锡本码科创中心是我们在产业类型项目中的一次实践，不同于以往的经验，在这次实践中我们希望通过对入驻企业发展的认知和解读，研究不同产业空间诉求，破除空间缺失限制、激发创新活力主体，推动全生命周期的产品体系，完善配套服务体系，强化每个项目的竞争优势。

着力解决城市规划与产业空间布局联动不足，建筑设计与产业需求匹配度不高，运营管理增值服务平台建设不全等问题，推进高品质低成本产业空间精准落地，为产业经济高质量可持续发展提供保障。

我们也深刻的认识到随着时代的发展，越来越多的产业园在城市中承担着更为重要的角色。这种集办公、生产、展示、服务一体化的多功能园区，已经从传统的产业园形式转化为一种新型城市模块。从城市横轴和时代纵轴两个维度来看，产业园正走到了一个多样性和复杂性的十字路口。而产业文化和城市配套的引入，让产业园从生产型的建筑空间真正开始走向城市和公众开放。未来随着二期的建设，我们所提出的“产城融合客厅”的设计理念将完整呈现。

建设过程实景图

参考文献：

[1] 陈丽娟.我国智能制造产业发展模式探究：基于工业4.0 时代[J].技术经济与管理研究，2018(3)：109-113.

[2] 夏铨锌.基于生态价值观的智能制造产业发展研究[D].合肥：合肥工业大学，2017.

[3] 唐德淼.“互联网+”背景下智能制造产业发展模式与路径创新研究[J].经济研究导刊，2016(33)：35-36+49.

[4] 李伯虎，柴旭东，张霖，等.新一代人工智能技术引领下加快发展智能制造技术、产业与应用[J].中国工程科学，2018，20(4)

完整深度阅读请参见《城镇建设》2021年第23期 NO.49 ；胡勇、顾长锋《浅谈无锡本码科创中心项目产业空间模式》，未经允许，不得转载。

作者单位：浙江南方建筑设计有限公司

作者简介：胡勇男浙江南方建筑设计有限公司院长总建筑师；顾长锋男浙江南方建筑设计有限公司总建筑师助理，杭州南方九域建筑设计事务所有限公司副总建筑师