在今天上午的论坛，同仁们都讲到，建筑行业走到今天这么大的产业规模，过程中遇到了一些挑战。阿里巴巴是一家互联网公司，我们有很强的数字化能力，我们有很强的技术能力，结合这种能力，阿里巴巴有没有可能和有志的合作伙伴一起，来解决一些在行业里存在多年的、大家愿意共同克服的难点？我们的发展首先是为了服务于自己的业务和资产，但更远地来看是我们想做一些对产业有价值的东西。我们部门在近3-4年的时间里，一直在做类似智慧建筑的尝试，关注的同仁可能知道前两年阿里巴巴发布了《智慧建筑白皮书》，今年我们在整个不动产行业的数字化方面也一直努力，思考大家共同的去向，以及我们能不能跟志同道合的伙伴一起来做些实践。下面，我会把一些过程中的思考和目前做的探索跟大家进行分享，同时也想找到更好的合作伙伴一起把这件事做成。
基于业务和项目，我们回头来看看整个不动产行业目前在数字化方面的发展趋势。我属于阿里巴巴智慧建筑事业部的研发部，是信息化建设和数字化的部门，所以我主要着眼于数字化方面，看整个不动产行业的现状是怎样的。
从全球角度来讲，不动产行业的趋势主要有三点：
一是从市场来看，整个行业包括客户需求、施工建造和法律法规等等，都发生了天翻地覆的变化，包括成本压力、项目复杂程度，整个行业的不确定性也越来越高。在客户需求方面，数字化、互动、安全、绿色的新需求不断延伸出来；在施工建造方面，技术工人短缺，同时也出现像新材料模块化、预制化生产的一些全新的方式和内容；法律法规对行业的要求也日趋严格。
二是从变化趋势来看，我们可以看到未来不动产行业正朝着产品化、专业化和工业级的供应链管理方向转变，会有更多的创新内容出现在这个产业里。同时以客户和品牌为中心的服务，对人力和整个基础资源的投资在建筑产业里的比重会不断提升，包括可持续化、绿色环保在内都是整个行业的变化趋势。
三是我们判断，行业未来可能有四个大的突破点。（1）我们的工业化。在我个人看来，工业化是产生智能化、数字化的基础。为什么建筑行业这么落后？很多问题在于它不是一个标准化的生产环节，而是有大量的现场生产。所以我认为未来工业化生产、模块化生产是行业发展的一个方向。（2）更多更好的新材料。不管是全新的物流模式还是材料模式，都是行业可以变化的方向。（3）大家讲比较多的数字化。数字化对整个行业会产生比较大的影响，这也是为什么我认为阿里巴巴可以在这方面跟大家一起协作、创造新价值。（4）新玩家的闯入。越来越多不在行业里的一些玩家，比如阿里巴巴这样的互联网公司，也慢慢地在谈这个话题，也许我们是门外汉，但我们会用跟大家不一样的角度来看待这个行业，带来一些新的东西。两者之间产生跨界的结合，就可能产生一些爆发性的东西。
▌2. 影响不动产行业数字化的四大痛点
我们可以看到一些问题在影响不动产行业的数字化，下面我大概总结了四个痛点。
第一，整个不动产行业的数字化程度比较低。
通过麦肯锡的行业数字化研究可以看到，地产行业的数字化程度在众多行业中仅比农业强一点，排名是在伯仲之间。整个不动产行业对数字化、信息化的认识并不深刻，这里我有几点想讲一下。
不动产行业的信息化已经讲了多年，不乏有好的产品应用，但是为什么被认为没有跟上这个时代的想法？一是我认为不动产行业对云的认识不够。行业里大量的传统系统都没有上云，云服务的价值还没有被大家深刻理解，这是我认为需要深入提升的。二是建筑行业的大量系统都是垂直系统。垂直系统最大的问题是它由多个不同的厂商提供，系统之间很难发生化学反应，它们的互通互联存在巨大的问题。三是从思维模式上来讲，互联网思维、IT思维跟以前的工程思维差异巨大。举个例子，因为我以前是做互联网行业的，其实互联网行业以前有一句话，就是说，交付不是完成而是开始。但在工程行业里，大家讲最多的一个词是project，是项目，项目交付完就结束了。我刚到智慧建筑事业部的时候，我发现所有人都在讲，我几月几号把这个节点完成，节点完成之后大家就很开心，感觉工作都结束了。但是，以互联网的思维来说，交付不是结束，交付才是开始。为什么这么说？因为软件硬件交付出去，才意味着迭代的开始，系统上线之后才意味着大量在线数据收集的开始，基于这个数据才可以逐步迭代观念和产品。我认为对产品跟项目、OT跟IT这几个词的认知是对不动产行业最本质的认识。如果我们只立足于做项目，做完一个再做一个，在项目之间没有可复用性，没有平台，没有产品思维，没有数据沉淀，那么产业还是以前的这个产业。所以我希望，我们基于一个闯入者的身份，利用和传统行业不同的思维模式来做这件事。
第二，行业产品和项目的交付实现周期非常长。
建筑业的产品实现和交付周期是特别长的，这是这个行业最大的特点之一。比如说弱电上有个硬件设备，在3年前初期选型的时候定下了型号，但是会遇到一个问题是，传统的硬件到了3年之后不管是信号、平台、还是能力各方面完全不一样了，甚至变化是天翻地覆的。比如说摄像头，到3年之后真正去交付的时候，它已经过时了，因为这种IT智能设备的迭代速度是非常快的。我遇过一个问题就是，为什么我们项目上还在用这么老土的摄像头。其实这是当初智能化招标的时候定好的型号，那为什么这么早把机器型号定下来？回答可能是，这是部门流程决定的。在这个意义上，你会发现传统的交付流程、行业招投标流程，跟现在的行业变化是不匹配的。
所以我们如何解决这个问题，需要大家共同来思考。因为像传统的材料、传统的建筑领域，我们可以按照传统的流程来做，但是涉及到新硬件、新智能、新材料，我们需要用新的思维来看。迭代周期在这里是个重要的影响因素，同时这些问题也呈现出在不动产行业里，讲产品讲的少，讲平台讲的少，更多是基于项目的定制，很多需求都是基于项目来做，做完一个再做一个，过程中是缺乏沉淀的。
第三，建筑行业数据的标准化和数据结构的统一化比较差。
从行业特点来看，不动产行业存在碎片化、多主体的问题。不动产行业不管是各专业还是全阶段，复杂程度都比较高。我们会看到在建筑里面，包括建筑本体、结构、机电、给排水、智能化，各专业都具有专业标准。但同时各专业又要按照整体的概念设计，施工设计、详细设计、招投标，这样一个工程的交付流程进行连接。这两点一结合，可以看到行业的碎片化程度是比较高的，而且很难把整个体系建立得很完整。此外，一个项目从总包到分包，从分包再到各专业，再到各专业的不同角色，涉及的主体非常多，这都是这个行业所遇到的挑战。
从行业的智能化过程来看，信息系统是孤岛式和烟囱式为多。什么意思？就是说信息系统都是单独的垂直系统，而垂直系统之间很难产生联系。我们以前行业里常提的一个词是“集成”，那么集成商跟我们现在做产品、做平台的本质区别到底是什么？核心在于“集成”没有把底层的数据打通，系统之间除了简单的API调用，数据很难共享，不能用统一的语言和数据进行统一的数据沉淀，并且系统之间很难发生协同。比如说大家讲的比较多的智能派梯，理论上来说派梯跟电梯、空间、设备、人、环境，应该是符合同一个逻辑，但事实上因为不同厂商的原因，要把这种跨厂商的协同做起来是非常困难的。之前我们还有一个机器人送餐的案例，从电梯、楼梯、门禁、到派送到人，这里面跨了三个不同厂商的系统。因为包含门禁系统、电梯系统、人员管理系统，如果没有一个统一的数据平台来整合，那么整体的交付效率和时间效率是不高的，成本也会很高。
数据结构化的成本比较高，没有统一的建筑数据标准，这是我认为不动产行业目前最本质的问题之一。我以前做通信行业，通信行业跟不动产行业最大的不同，就是通信行业标准先行，不管是4G，5G还是6G。为什么华为可以占据5G的制高点，因为它在10年前就投入了几千人在写5G的标准，如果在标准上没有发言权，后期在系统上也没有发言权。但是建筑业最大的问题是，没有人或组织能把这件事情做起来，这是行业的特点，也有历史的原因。将整个建筑行业的数据模型、数据字典和语义进行统一，这是我们需要共同面对的行业挑战。
第四，行业在数字化方面缺乏杀手级的应用。
这是什么意思？我认为，数字化核心技术目前在行业里没有找到一个特别痛的痛点，把它给突破了，总体还是在围绕提升运营效率、提升管理效率、提升用户体验这几个角度发展。很多人问我，你做不动产数字化的价值是什么？这件事其实很难回答，只能说我会在设备的能效、在安全通勤、在空间环境和资产增值上提供有效的帮助，产生一定的增量，但是没有提供杀手级的应用，其实行业里也没有出现这样的应用。没有出现杀手级应用的主要原因是什么？是整个行业的数据积累不够，无法产生高商业价值的应用。我认为，数字化对整个产业带来的变革，在建筑行业是没有产生的。
什么是数字化变革？举个例子，我认为滴滴的模式就是数字化对汽车产业带来的革命性变化。以前我们打车很难，现在你坐在这个会场里就可以叫车，本质来说是滴滴用C端APP跟B端APP实现了车和人的一次交互。基于这个数字化全新的打车模式形成了，而且基于全新的打车模式，又衍生出了顺风车、拼车、以及其他丰富的业务。这些业务是在数字化背景下衍生出的新业务，而这种真正让业务产生革命性变化的情况我们才称之为数字化。在建筑行业，数字化没有为行业带来变革，还是以辅助传统的业务价值为主，但是我相信有一天数字化一定会产生，只是这个点还没有找到。
下面我结合自己这几年的实践谈谈对不动产数字化的思考。
▌1. 不动产行业数字化的业务价值
当下各种新技术在推动产业数字化升级，不动产行业在这个时间和大背景里，除了刚才讲的比较悲观的部分，未来业务价值可能会产生革命性变化的点有哪些？
一是营造决策科学化。未来数字化模拟、仿真、分析、测算、算量等等这些东西可能会给决策带来核心的变化，当然前提是我们拥有足够的行业数据的积累。
二是产业结构扁平化。目前建筑行业最大的问题是再分包。总包分包，分包再分包，后面都不知道包到哪去了，所以交付质量没有办法保证。为什么我们努力想通过数字化让分包模式透明，因为我们想知道是谁真正在交付，交付单位的交付质量和交付能力是怎样的、是不是真的满足要求。甚至我们想用数字化来确定，工资是否真正发到农民工手里，而不是让包工头从哪里砍掉了。
三是多方协同高效化。我们的多专业和多角色，可以通过数字化在不同的阶段都接到同一平台上高效作业。BIM一定程度上可以解决这个问题，但大家也知道实际上在行业里BIM用的并不好。为什么不好？存在从业人员的习惯或者背景的问题，同时技术本身的使用要求和难度也比较高。但如果说20、30年都推不出来，或是说在行业里应用不下去，那么这个产品应该存在它自己的问题，所以我总认为应该有一个比BIM更好的产品。这个事情还没找到答案，如果有BIM的从业者可以跟我们探讨一下。很多建设单位比如中建跟我们说，他们的BIM能力很强，但真正把BIM完全用起来的项目还是比较少，还没有实现从总包到分包、端到端的打通。我认为行业一定会打造出一个去行政化的高效平台，这就需要跟同仁们一起来努力。
四是业务流程透明化。为什么C（消费者）端的互联网对产业影响巨大，因为所有的线上采购都是透明的。但在建筑行业B（商家）端这边，从生产、采购、成本、质量、进度、物流来讲，全都是不透明的，货在哪里，甚至项目上使用的品牌是不是原装品牌都是未知数。材料进场的时候跟品牌对不上这件事情，我相信是大家都会遇到的问题。所以能不能用数字化的方式把生产采购的过程透明化？我们内部的一些小项目现在正在做这件事，可能会给整个行业带来一点小变化。再以洁具为例，我们可能会跟阿里巴巴B to B的洁具企业去做匹配，从采购下单到信用体系、到物流、甚至到工厂里生产的过程都可以追溯。这个可能和总包分包的采购流程不一样，但是从思考模式的角度来看，这的确是这个行业可以产生变化的地方。
五是运营交易便利化。这部分大家讲的比较多，因为不管是智慧城市，还是智慧商业、智慧办公、智慧园区，在数字化运营层面的实践是比较多的。不管是城市运营效率，还是商场运营效率的提升，都有数字化价值的体现。
▌2. 阿里巴巴智慧建筑
我们现在努力在做一个不动产数字化的运营操作系统，从融资拿地、工程营造、资产运营到投资回报阶段，都用数字化的形式把它抽象出来。如果前两年阿里巴巴是智慧建筑1.0的话，那从今年开始我们努力称之为数字化重构2.0的时代。我们再看不动产，用生态的方式、全面的方式来建设数字化能力。当然这个能力不是我们自己就能建设成功的，如果你的能力在设计阶段、成本阶段、营销阶段、或者运营阶段，都可以跟我们一起合作。大家一个阶段一个阶段、一个时间一个场景地来建设数字化，那未来整个行业的数字化就会实现。
在智慧建筑方面，阿里巴巴努力地想让建筑有一套软硬件一体化的操作系统。第一，我们要用各种LOT的方式来解决online问题，这是目前大部分智能楼宇和智慧建筑厂商在做的事情。第二，我们通过平台的形式、通过产品化的形式实现自进化，不断地基于算法进行快速的迭代。第三，我们打造开放生态的系统，因为很多专业能力我们是不具备的，所以我们会和产业、行业共同合作。不管是运营方、业主，还是我们行业里的合作伙伴或是集成商都是这套系统的最终受益方。
在顶层架构方面，可以看到我们云边端的一个PAAS，SAAS，IAAS三层标准结构。阿里在边缘计算、云端大脑、边缘连接方面有很多独到的能力，所以如果行业里对这方面有专业上的需求，这是我们的强项，专业领域是你们的强项，那么我们可以结合去做深入的合作。
同时我们也在思考智慧建筑或者智慧不动产整个数字化的演进路径。第一阶段肯定是在线化，在线是一切的基础，我们通过边缘和云端的能力实现整个异构系统的在线。第二阶段，我们通过建立统一的标准化语义模型，实现整个对人、空间、设备的统一建模，打破异构系统的厂商隔阂。第三阶段，我们称之为是从业务数据化到数据业务化的一步，就是说我们先实现数据的可视化，然后再看这些数据能对业务产生什么变化，这一步我们称之为数据的业务化。第四阶段，我们称之为数据智能化，就是基于大量的数据，基于大量的算法，基于大量的经验，基于我们的人脸识别，基于我们的机器学习，基于区块链，通过这些智能算法和机制，实现整个AI的能力。最终的阶段，我们希望有一天能达到人跟建筑的无感自然交互。当然这一阶段的实现可能还比较远，我认为我们现在是在第三个阶段和通往第四阶段的路上，因为我们在一些AI方面的算法，已经在一些单点上去实践。
我们想努力实现这样一个操作系统，专注于整个数字化的重构平台，当然更重要的还是我们需要跟行业的软硬件的服务提供商、跟专业的合作伙伴一起来共建这套系统。
今天我们有几个实践案例想要和大家分享一下：第一个是我们在自己的亲橙里（2018年4月28日开业，是阿里巴巴建设的一家完全属于阿里巴巴的购物中心），通过我们的数字化的平台，实现了整个的智能化的金融营销、会员服务、全屏管理、个性化多屏交互、还有全场设备的接入。同时,我们跟C（消费者）端的手淘、口碑、支付宝线上线下联动营销，并在智慧停车服务上有些新的应用，实现无感出入和寻车导航。
第二是我们的滨江园区，这个实践的重点主要是在设备。我们实现了全场的重要设备，5万多家设备的全部在线，实现实时监控。同时我们整个安防也在线，另外所有的园区的入驻都是在线上完成。此外，所有的工单和我们的派单全部使用智能派单系统。同时，我们跟专业的能源公司合作，我们提供基础的支持，通过能耗模型共同组建了一个能耗趋势分析的系统，实现能源管理的最佳方案。
第三是我们的智慧工地。在营造阶段，我们跟行业里大量的智慧工地解决方案一起来实现工业数字化。这些解决方案并不是我们自己做的，不管是基坑检测，还是AI视频监控系统，还是智能沉降观测，还是无人机巡检，我们都是基于自己的平台能力，跟行业里一些好的解决方案一起合作，但是我们实现的是跨领域的协同、跨专业的协同、以及共同数据的打通，在这个平台上我们可以提供一个一整套的解决方案供项目来使用。
第四是在AI方面，在AI和设备、AI和空间、AI和数据、以及AI和人这些人工智能的方式上我们都有一些实践。像AI和设备方面，我们会有基于大数据的一些最优派单算法、基于计算机视觉的消防管理、基于红外和烟感的自动烟管火警还有异常闯入管理，这些都是基于我们的人工智能算法。在AI和数据方面，我们有自学习能耗算法，还有智能环控，在能耗和体验结合的部分也有一些算法，同时最近我们也在看知识图谱和区块链的技术，寻找对我们的行业的应用有意义的一些点。
我们最终是想跟行业的合作伙伴一起构建数字化的战略伙伴体系，这也是我到这里来的原因。我们更多地是提供一些数字化的能力、云的能力、边缘计算的能力，还有一些研发效能的能力，全连接的能力，以及空间数字化的能力。我们所划分的建筑行业的投资端、融资端、建造端、运营端、服务端、设备设施端、物资端和市场端，这八种不同的端中的所有行业合作伙伴都可以跟我们一起来探讨共同合作的可能性。第一，我们的核心宗旨是长期共赢，一定是和合作伙伴建立共赢的合作关系。第二，我们的协同化平台一定实现业务支撑，我们称之为重建全流程的支撑。提升整个的运营效率和管理透明度，是我们目前看到的业务价值。第三，我们提供不动产数字化的底层基础能力，战略合作伙伴提供专业的业务能力，形成专业互补。我们一定只做自己最擅长的事，绝不会去做专业合作伙伴的事情，合作伙伴可以通过与我们的合作获得长期和短期的利益。
再讲一下可能大家也听说过的达摩小镇，这是未来我们阿里巴巴5-10年最重要的一个项目，是杭州市政府与阿里巴巴集团代表中国向世界交付的首张数字化未来社区名片。那么关于未来社区是什么样的？这是我们整个项目组一直在回答的课题。
行业里其实没有一个特别好的例子，就目前全球来说，原来是以谷歌在加拿大的Quayside作为案例，但是那个案例失败了。那我们有没有可能把这件事情做成功，但这不是阿里一家能够做成的，所以我们广发英雄帖，有志于在数字运营，前沿产业和未来生活这几个侧面进行合作的都可以找我们来谈，我们会努力打造一个开放、自生长、交互的平台，跟所有的合作伙伴一起共建未来社区。最终的目标是我们摸索到数字化未来社区的模式，但是现在还没有答案。
阿里巴巴的达摩小镇是大概有390亩的一块未来市区，包括杭州最大的两个科技板块，是未来科技的核心地带，我们想打造一个全新的城市治理模式、数字运营的技术模式、城市空间场景、城市生活方式和科技应用的生态示范区。现在我们基本是在筹备阶段，目前一个达摩院的基建已经开始，但是整个镇的规划和未来的模式都还是未知，到这里来的目的也是跟行业里的有能力构建未来社区的各个专业，各个队友，在这方面一起来探讨。我把这一块放到最后，是想告诉大家我们通过这件事情来努力打造阿里巴巴的一个数字化平台，数字化生态，和数字化体系。
以上是我分享的内容，后续大家可以来我们这里交流，探讨合作的可能性，谢谢大家！
演讲者丨孟涛
文字整理丨冯欢、韩丰
排版编辑丨刘小琴
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