/“ 恒大后遗症 ”
最新文章2023-04-26

“ 恒大后遗症 ”



魔幻得像一场梦。

原创 | 天机奇谈

作者 | 奇谈Sir
编辑 | Z
过去两年的很多预判，很多已成为现实。九月初专栏简单发了一份天机榜，先后命中新力、花样年、阳光城、荣盛等房企；再往前一点，关于恒大和房地产行业的一些看法，也逐步成为现实。

这对天机（原作者）来说，其实并不是什么好事，有和谐的风险。
01
虽然经常写恒大，也率先以一篇《恒大的困境》挑开恒大的问题。
但不可忽略过往的文章中有很多这类的表述：
“从个人情感上来说，我超级讨厌恒大，但从理性角度来说，还是希望它能顺利渡过，无论是对社会还是对行业。”
“恒大扛不住，涉及的面非同一般，数不尽的中小企业供应商，背后承载的就业人数、负债累累的购房者家庭（业主）。
更进一步，是整个房地产行业投资资金外逃，这对资金密集型的房地产行业......”
“在经历过泰禾事件后，头部房企恒大再倒下，必然重创市场信心，给资本市场和购房市场带来寒流。“
如今，房地产行业一个很严峻的问题是，在以恒大为首的房企陆续暴雷后，资本市场中，房企融资难度极大；市场端，购房者信心和预期下滑，即便房企打折促销，也很难阻挡销售额大幅下滑。
这双重影响叠加下，形成了一个难题：房企举债严重，偿债高峰期就在这两年，要还的钱太多，却要面对行业最慢的流动性。
”三道红线“下，很多房企将负债转移至表外隐藏起来，并宣称降负债成功，顺利转绿档，结果不少房企照样暴雷。
这哪是降负债啊，分明是转移负债并粉饰财报，所考验的，不过是房企的财技而已。
02
如今的行业现象，我们称之为”恒大后遗症“。
由头部房企恒大暴雷，引发资本市场对房地产市场的信任大幅下降，房地产行业在资本市场的信用大幅受损。
资本由于规避风险的原因，导致房企融资越来越难。
同样的，头部房企恒大暴雷，引发市场对房企的信任大幅下滑，购房者对房企的信心和购房预期下滑，具体表现为房企的销售额大幅度下降。

销售额大幅下降，房企的回款锐减。

房企在融资和销售回款两大资金来源受阻的双重影响下，资金越来越紧张，而债务本息和开支成本并未减少。
这对身处高周转节奏、资金密集型的房地产行业来说，简直是致命的毒药。
资金来源锐减，而支出只增不减，最终平衡点被打破，于是房企暴雷。
恒大后，新力、当代、花样年、佳兆业、阳光城等几家房企陆陆续续暴雷，进一步影响资本市场和购房者的信心，然后进一步加剧房企的融资和销售难度。
恶性循环就此开始。
于是，近期一些座谈会风向、融资缓压等对房企有利等信息陆续释放，也就不奇怪了。
上层的目的一直以来都很明确：维持房地产行业长期健康可持续发展。即维稳，防止大起大落。房地产行业是百业之母，上下游牵连甚广。
即便完成历史使命后，要退出历史舞台，那也是一步步的，不可在短时间内完成。按官方的表述是：防止房地产硬着陆。土地财政是一个很重要的原因。
03
冬天之后，还有春天。如今的第一道难题是如何度过这个冬天。
这个答案很简单，但做起来却很难：重塑行业和市场信心。
这两年的市场，太多人在见过了泰禾和恒大的”苟“以后，有样学样，场面话说得比谁都好听，实际行动比树懒还要慢，长此以往，房企在市场的信誉将被消耗殆尽。
想让房企渡过这个寒冬见到春天，在融资缓压之前，首先要做的是防挤兑。挤兑之下，任何一家资金再雄厚的房企也扛不住。
其次，快速解决个别暴雷房企，防止其向行业蔓延和传染，防止扩大化。
比如最近部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，”三道红线“就会被突破，建议监管部门对”三道红线“相关指标进行调整。这是个信号。

暴雷的房企，保交楼是最基本的，收了购房者的房款，交楼不是理所当然的嘛？八岁孩童尚知”一手交钱一手交货“。

问题是，怎么保，拿什么保？没有资金来源，拿头保也保不了交房啊。典型如恒大，天天场面话喊得贼漂亮。就拿最近”4个月交付184个项目“来说，大多是危机爆发之前的存量。7月还有105个的交付项目，到10月已经锐减到39个了。
要保交楼，要解决个别房企暴雷向行业扩大化，要解决行业的信心和市场信誉，应该早点解决泰禾和恒大这类房企。

泰禾暴雷后，咱写过一篇:泰禾必须倒，房地产才能活，其实放到恒大身上，也同样适用。
从过往行径来看，这两家解决问题的态度一向是：场面话说得特别漂亮（劲吹牛），实际行动特别“苟”（拖沓）。一个“拖”字诀应付一切。
落差太大，让市场三观碎裂。一家世界五百强的作为，也不过如此，还不如三岁小儿来得实诚。

快刀斩乱麻解决恒大、泰禾这类企业，让有能力解决的房企来解决，有利于重塑行业和市场的信心。

经历了高周转时代的种种弊病，如今的时代，也在渴望和呼唤能做出好产品的房企。

鬼知道这几年，我们的底线是怎么被房企一降再降的：从保质量，到保交楼。
魔幻得像做了一场梦。
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