2021年，无疑是成都TOD的爆发之年。
加上首批14个TOD示范站点，目前成都市面上在售/待售的TOD项目已达20个之多，且在城市的“东南西北”四大方位均有分布。TOD项目增量背后，是“全域TOD”的雏形初具，也是全球TOD经验落地成都的首战告捷。
要下好“全域TOD”这盘大棋，以综合开发+持续运营收益反哺轨道交通运营至关重要，因此引入优秀合作伙伴势在必行。
公开资料显示，目前成都以股权合作方式引入头部房企的项目已达7个，涉及房企9家、金融机构2家，除综合开发之外，在运营端，日本欧力士、沃尔玛、茑屋书店等全球巨头也加入到成都TOD“朋友圈”之中。
国际国内多领域盟友助力之下，按照“站城一体、产业优先、功能复合、综合运营”的理念，成都的“全球TOD典范城市”进程已然按下快进键。
地铁一响，黄金万两。
众所周知，城市轨道交通对沿线物业的价值拉动力强劲，但却鲜少有人知道，修地铁可是个“烧钱”的事儿，据公开资料显示，地铁的修建成本，1公里≈10亿元。
而根据成都轨道线网规划，2035年将形成约1700公里的线网规模，目前尚有1000多公里线网待筹备及建设，现阶段，成都轨道交通建设资金的主要来源为资本金、国内银行贷款，辅以多元化融资模式。
相对于建设投资，轨道交通系统运营投入对资金的需求更高，轨道交通全生命周期投资是初始投资的3～5倍，建设运营的投资巨大，更加需要可持续的资金作保障。
以东京、香港为例，这些城市通过 TOD 综合开发，将传统的“政府划拨+企业贷款”与社会融资的多元化投资渠道相结合，以获取建设资金，并依靠物业开发与持续经营获得资金回报，这一模式不仅拓宽了资金筹措渠道，也为轨道交通持续建设提供了资金基础。
从全球各大城市轨道交通系统运营情况来看，仅有香港等少数城市，能够通过轨道交通站点周边物业开发与运营收益，基本实现收支平衡。
基于此，成都也亟需通过创新投融资模式，引入城市更新资金，整合社会资源，撬动社会资本，充分发挥市场主体在沿线物业开发中的作用，实现TOD综合开发反哺轨道交通运营的目的。
这也是成都轨道交通集团于2020年7月针对首批14个示范TOD项目，面向全球发布TOD综合开发项目合作招商机会清单的原因。
其中包括：
5个“股权型”合作开发机会——昌公堰站TOD、行政学院站TOD、廖家湾站TOD、新津站TOD、万盛站TOD 项目；
9个商业运营机会——陆肖站、双凤桥站、梓潼宫站、三岔站、马厂坝站、幸福桥站、双流西站、龙潭寺东站、四川师大站等9个TOD项目。
对于合作伙伴的资质，则要求国内合作方为中国房地产开发企业综合实力TOP50或商业地产综合实力TOP30，主体信用评级不低于AA+级；境外合作方应满足中国房地产开发外资企业TOP10，主体信用评级不低于BB级（参照上一年度排名）。
而后，成都TOD的股权合作伙伴名单中，开始出现万科、保利发展控股、龙湖、中国铁建、招商蛇口、旭辉等头部房企的身影。
据成都房小团信息显示，成都目前在售/待售TOD项目合计达20个之多，其中不仅包括首批14个示范TOD站点，还包括成都三批次集中供地中成交的双流西站TOD、白佛桥TOD等。
而截至11月，大成都范围内确定引入头部房企以股权形式共同开发的TOD项目已达到7个，首次股权变更涉及房企5家，分别为保利发展控股、万科、旭辉、招商蛇口、龙湖。
2020年7月28日，天府新区昌公堰TOD项目66%股权，被保利发展控股以12.88亿元收入囊中，溢价率68%，涉及开发面积218.45亩。2021年1月5日，据企查查最新股权变更信息，随着“成都悦亿置业有限公司”的加入，保利发展控股的股权由66%变为33.66%，而该公司的“幕后庄家”则是大悦城控股。
2020年7月31日，行政学院TOD项目一期66%股权被万科斩获，实际溢价率24.14%，涉及开发面积约289.2亩。2020年12月22日，此前举牌积极的美的置业介入行政学院TOD一期的开发当中，并与万科分别占股32.34%、33.66%。
除上述两个项目以外，涉及二次引入盟友的项目还包括：
新津站TOD天府未来中心——旭辉引入国通信托、招银国际合作开发；
万盛站TOD旭辉中心——旭辉引入恒基地产合作开发；
幸福桥TOD二期——招商蛇口引入中交合作开发（股权变更中）。
至此，7个房企参与共建的TOD项目中，已有5个涉及二次“扩充盟友”，而这些新增的房企中，不乏在商业运营方面颇有建树的大悦城控股，以及金融领域企业国通信托、招银国际等。
这其实也一定程度上说明，站城一体化开发能力，只是成都“全域TOD之路”的开端，二度引入商业端、金融端的优秀盟友，或许才是补齐TOD复合功能要素链条的重要一环。
对此，四川产和城企业管理有限公司总经理林森也分享了自己的见解：“TOD片区开发，开发能力、产业运营能力、商业运营能力、人城产一体化运营能力4大要素缺一不可。因此，TOD项目股权首次出让时，考虑的是合作方出价能力及一体化开发能力，而房企拿下项目之后二次引入盟友，则是需要真正把TOD人城产融合+15分钟生活圈理念落地。”
换言之，就是房企在面临TOD这个全新命题时，也需要拓展“开发运营朋友圈”。
当然，除了上述股权合作模式之外，中国铁建也与成都轨道集团存在另一种合作方式。
作为央地国企合资成立、专攻TOD综合开发的专业化总部型企业，中国铁建股份有限公司联合成都轨道交通集团共同出资打造的中铁建融城发展有限公司，将致力于推进成都TOD综合开发模式，并负责承接中国铁建辐射全国的TOD业务。
在2021年3月20日，成都首届TOD发展论坛上，一大批重量级企业与成都TOD签订项目合作协议，总金额超过1500亿，其中就包括中国铁建参与的TOD综合开发项目运营总部项目（麓湖东TOD项目）、桤木塘TOD项目、兴隆湖西TOD项目。
事实上，除了合作开发项目外，成都TOD的合作伙伴还遍布规划、策划、金融、体育、文创、商业运营等多个领域.
2019年6月11日，成都轨道集团与日本株式会社日建设计共同成立日建设计（成都）都市设计咨询有限公司，将主要从事轨道交通场站综合开发项目的策划、规划等，这也是日建设计成立近120年来全球首家合资公司。
2020年4月9日，成都轨道城市发展集团与“株式会社茑屋书店”正式签署《战略合作框架协议》，成都有望成为茑屋书店网格化连锁经营的全国首城。
2020年6月24日， 成都轨道交通集团有限公司与MTR港铁签约，共同出资组建商业运营合资公司——成都蓉港商业发展有限公司，业务范围包含但不限于商业品牌重塑、车站商业租赁及服务、地下空间开发、商业策划与运营等。
2020年8月24日，成都轨道城市发展集团与沃尔玛、苏宁控股、红星美凯龙分别签订战略合作协议，成都TOD的朋友圈再添三家国内外商业巨头。
2020年7月13日，万科物业与成都轨道城市发展集团共同出资成立成都轨道万科物业有限公司，拟在“轨道+物业”领域展开成都探索与深度合作。
2021年11月16日法国AREP设计集团官微发布消息，该集团已中标成都杜家碾站TOD、九道堰站TOD项目一体化设计方案......
上述企业清单中，不乏央企、国企、外资设计领域、国内外商业领域的领军企业，由此可见，成都TOD从一体化设计到开发再到运营，已然形成国内外多领域大咖协同共建之势。
而为何成都TOD能得到国际内外标杆企业的认可，或许用“全球TOD之父”彼得·卡尔索普的观点足以概括。
“成都拥有了所有正确的要素及潜力，我相信其必将引领世界下一代以公共交通为导向的开发浪潮，成为全球实践的模范城市。”
文| 婧哥哥
广告（预售证号：成房预售新津字第427、438号）
目前，四川知道已建立30个社群，累计地产人数达万人，群内将不定期展开线上公开课、热点话题讨论以及各类报告分享。欢迎扫码👇微信，添加四川知道小助手后进入最具价值地产人社群。
本文来自微信公众号“四川知道”（ID：SCZD-THKJ）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。
