2021年，急转直下？
2022年，峰回路转？
近日，政策风向突变，优质房企收并购贷款不再计入三道红线、5年期LPR21个月以来首次下调、个别城市放宽公积金贷款政策以及预售资金监管政策......这些，似乎都预示着2022年行情向好。
基于此，我们整理了2021年12月联合正合股份做的两份问卷调查，试图从C端消费者购房意愿、B端地产从业者职场现状及行业信心角度，描摹“地产围城”内外两大群体心中的“2022楼市画像”。
今天，先看《2022年购房者调研》（样本群体来源四川知道社群，样本数422个）。
受6月二批次集中土拍全国多地流拍率提升、民企拿地势头缩减、房地产税改革试点等多方面因素影响，6月，恰是2021年楼市行情的重要分水岭。
本次调研，与正合6月所做的购房者调查结果相比，我们能发现以下不同点，这也从一定程度上，体现出2021年上半年与下半年不同市场环境下，购房者对于2022年买房趋势的心态变化。
一
2022年家庭收入预估
通过422个社群样本，我们发现，2021年12月调研中认为2022年薪资持平（-1%~1%）与微涨（1%~5%）的人数占比明显低于6月调研结果；微跌（-5%~ -1%）与小幅下跌（-10%~-5%）人数占比略高于6月，这说明2021年下半年，人们对于2022年薪资预期有所下降。
同时，12月的调研数据有也有两个方面值得关注，其一是大幅上涨（10%以上）与小幅上涨（5%~10%）人数占比高于6月，其二是出现被裁员情况。这说明各行业遭遇发展瓶颈前提下，“能者居上、弱者淘汰”的态势愈发明显。
二
2022年消费水平降低？
2021年12月调研选择2022年消费水平“会降低”的人群中：因“家庭收入降低”、“家庭收入没降但需要更多储蓄”而认为消费水平会降低的人数占比，均较6月有微量下滑；因“疫情减少接触”降低消费水平的占比较6月有所上升。
选择2022年消费水平“不会降低”的人群中：认为“有刚性消费需求没法降低消费水平”的人数占比，12月比6月多出3%。
认为消费水平“会降低”的人数占比下降，同时认为因刚性支出消费水平“不会降低”的人群占比攀升，这看似与整体收入水平降低相悖，但考虑全球通胀危机、大宗商品物价上涨等背景，刚性消费与物价攀升相互作用下，部分人群对于2022年消费水平的预期并不低。
三
2022年消费方向调查
12月调研数据中，家庭消费首选固定资产大宗交易与储蓄的人数占比较6月分别下降了6%、7%；而第三选择占比最多的选项，也从6月的休闲娱乐、度假转变为12月的金融投资。
这说明，受2021年下半年房地产行情下行影响，人们投资房地产的热情有所降低，家庭整体资产配置中金融产品投资的比例提升。
四
2022年资产保值途径调查
这项调研对比中的结果恰与上一条2022年消费方向调研结果相匹配。
12月，认为房屋是第一保值途径的占比下降10%；第二保值资产占比最高的选项从6月的“银行存款”变为12月的“国债等低风险理财”；第三保值的选项12月与6月均为“基金、股票等中高风险理财”，但12月的占比却下降了5%。
这说明大家在积极寻求除房产之外的资产保值途径的同时，对于中高风险理财产品的承受能力降低，这与2021年下半年部分职场人士遭遇职场危机、家庭收入下降不无关系。
五
2022年房屋保值性与房价预估
对于2022年房屋保值性预判：12月调研结果中，认为“保值抗通胀”及“保值≠抗通胀但缺乏投资渠道”的人数占比较6月上升明显；同时，12月认为房屋“具有较好增值性”的人数占比较6月大幅下降。
这也一定程度上表明：房产告别普涨时代、投资属性丧失、房屋回归居住属性，基本已成为共识。
对于2022年房价的预估：2021年12月的调研中，认为房屋会涨价的人数占比较6月整体下降15%；认为持平（-1%~1%）与小幅下跌（-5%~-10%）的人数占比，较6月分别上升3%、8%。
从该数据看来，人们对于2022年的房价预期是“稳中有小幅下降”。
六
2022年购房计划
2021年12月的调研中，14%的人群表示将新增或提前购房计划至2022年；21%的人群表示将取消或延后2022年的购房计划。
这部分人群受环境影响较大，前者或想借此下行行情抄底，后者则持观望态度。
从具体原因来看：
在2022年无购房计划的样本中，超半数受访者是因为在成都已有住房，剩下的则主要受限于支付力及购房资格。
2022年有购房计划的样本中，占比前三的购房原因分别为“人生正常置业节点”、“预计房价下降试图在2022年抄底”、“品质改善换房”。
可见，计划买房的人群中，除少量投资属性抄底购房需求之外，更多的还是首置、二胎换房或品质改善换房等刚性需求，这部分人群受局势及市场环境影响有限。
七
2022年买房迫切度
尽管计划2022年购房的人群主要以首置/换房等刚性需求为主，但就迫切度而言：
2021年12月认为2022年内购房即可、不着急的人数占比，较6月大幅上升；相应的，认为“马上购买、担心后期涨价”的人数占比中，2021年12月较6月下降14%。
这说明2021年下半年，购房者不再担心房屋涨价，反而认为2022年会有更大折扣，可以有充足时间精挑细选。
八
2022年购房关注点调查
2021年12月，2022年的购房关注点前三个选择占比最高的选项分别为：房屋总价、升值性、配套，这与2021年6月的调研选项一致。
但两次调研发生显著变化的是：12月的调研结果中，“开发商与物业品牌”开始取代6月调研结果中的“小区品质”，成为第五选择中占比最高的选项。
这与2021年下半年房企频繁暴雷、部分项目交付难不无关系，因此房企实力与品牌也成为购房者关注的焦点。
九
2022年住宅超总价预算咋办？
2021年12月采集的422个社群样本中，占比最高的选项是“坚持在该区域购买但会缩小住房面积”。
而6月调研数据中，占比最高的选项则是“坚持在该区域购买但考虑有价格优势的二手房”。
从这个变化我们能看出，大部分购房人群对购房区域抱有执念。
但2021年以6月为分水岭，在此之前购房者更愿意选择有谈价空间的二手房，而此后因为新房市场顺销盘频现甚至部分项目开始推出优惠价，这让购房者在新房市场的选择面扩大，“控面积”的新房成为全新上车机会。
综上，我们能看到，尽管2022年伊始，政策有所转向，利好信息频出，但变数仍然存在。但无论外部行情如何风云诡谲，环境变化对首置与改善置业这类刚性买房客群影响有限。
真正会受影响的，往往是已有住房需要资产配置的那一部分人群，以及无购房资格、支付力不足的另一部分人群。
当然，宏观背景作用下，人们对于房屋的增值预判显著降低，也开始寻求其他的资产增值途径；房企实力与成为买房的重要关注点之一，因为这涉及到品质与交付。
时代演进，大浪淘沙，房地产行业显然无法独善其身。
1998年至今，在此时间轴上见证过多次行业周期波动的业内人士，2021年还好吗？对2022年将有哪些预判？敬请关注四川知道下篇推文——《地产从业者调查|2022年行业趋势预判》。
在此，我们先剧透明日稿件中部分业内人士的个人观点，仅供参考：
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文| 婧哥哥
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