去年9月底起，虽然全国扶持新政频出，但市场显然没那么快被“治好”。

中指院数据显示，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，但新建商品住宅成交面积降幅超四成，成交规模为近几年同期最低水平，市场延续调整态势。

因此，坊间流传有关部门考虑出台一项关于发行“棚改专项债”的全国性的政策，被业内认为是救市的终极杀手锏。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为传言真实性很高，尤其是考虑到当前房地产销售市场压力、停工停贷风波等，下半年势必在房地产政策上会有一些新动作和新亮点。

此前郑州、昆明、甘肃、贵州等省市，都已明确提出要推进货币棚改。

7月21日，成都发布了《公园城市示范区“十四五”绿色转型发展规划机会清单》，清单包括项目建设、企业协作配套、股权合作、人才招引等领域共148条供需信息，总投资约905.65亿元。

其中，主城区城市有机更新项目中涉及拆迁改造的有锦江区东光片区、一心桥片区，估算总投资157.74亿元。

根据规划，成都“十四五”期间，计划推进173个老旧片区有机更新，其中棚户区改造约10000户；更重要的是，通过城市更新，以空间改造、产业更新、文化传承等方式，重新赋能传统街巷生机，焕发主城魅力和城市活力。

锦江区

东光、一心桥、四圣祠片区

东光

改造14.68万方，新建33.33万方，估算投资61亿元

东光片区，因东光小区而得名，这个东门最早的万人小区被称为是“第一代蓉漂的落脚点”，街巷间也是成都人最爱的“鬼饮食聚集地”。

片区内建筑多数建于上世纪90年代初，斑驳陈旧的立面，逼仄狭窄的街巷，一幅小县城老街的即视感，仿佛还停留在30年前。

贝壳上东光的二手房价普遍才1.1-1.2W，而沙河南侧2005年建的小区都可以卖到2W+，很难相信，这是在主城东二环、锦华万达的旁边，价格竟是如此的低廉。

据悉，东光片区城市有机更新估算投资61亿元，规划建设川棉记忆文化院落、东光市井、沙河青创院落及品质社区。

预计拆除的建筑面积约14.68万方，新建建筑约33.33万方，安置户13202户，就地安置率89.06%。

显然，主城拆旧建新，业主多数还是会倾向于就地安置，如果货币安置的话，可能很难再买回到二环同样的地段。

一心桥

改造27.3万方，新建74.1万方，估算投资96.74亿元

本次清单公示的锦江区第二个城市有机更新项目是一心桥片区，其位置更佳，在二环内，东大街沿线，这里有锦江区最贵的几个项目，早期的擎天半岛，近期的新希望D10天府、华发统建锦江首府，价格都在3W+。

但沿一心桥横街向北，还是老旧筒子楼，这里早前是成都茶厂的宿舍，供电局的宿舍，在海椒市街与二环之间，还有钢管厂五区，也多是上世纪90年代和2000年初的建筑，便宜的1W出头就能买到。

本次一心桥片区的更新涉及面积1145亩，拆除建筑面积约27.3万方，规划建设新兴产业园、配套综合体，以及品质社区，估算总投资96.74亿元。

一心桥社区内有众多无物管院落，有破产改制企业宿舍，拆迁安置院落等，所以不是微更新能改变的，折旧建新是最好的选择。

四圣祠

总实施面积1480亩，估算投资167亿元

在《成都市“十四五”城市建设规划》机会清单上，锦江还有一个片区要更新，这就是位于太古里北侧的四圣祠片区。

四圣祠街是成都最古老的街道之一，历史可追溯至清代，中西文化在这里交融碰撞，即有基督教恩光堂、基督教会旧楼、仁济教会医院遗圵，也有谢无量先生故居、明清四合院建筑群落，所以更新内容较为复杂。

改造后的谢无量故居

规划范围北至新华大道、岳府街，南至蜀都大道，西至暑袜北一街、红星路，东至东安北路，包含庆云街、福字街及华兴街三个片区。

更新涉及搬迁安置、老旧院落保留修缮，历史建筑改造提升和新建以文旅消费、金融科技、商务服务产业为驱动的高品质产业载体及配套设施，估算投资约167亿元。

之前的新闻中，四圣祠有国际医美城的规划，项目体量约12.4万平方米，总投资额约40亿，以第二人民医院为核心，将之打造成全川第一医美产业集聚地。

另外，定位为天府文化起源及中西文化交融新地标的四圣祠历史文化街区项目也是更新的重头戏，坊间更愿意将之称为“太古里二期”。

成华区

八里庄、崔家店片区

成华区，是成都城市有机更新成绩最显著的一个区，猛追湾市民休闲区、东郊记忆等，体现了“工业文明与现代时尚交相辉映、美食文化与文创产业共生共融”。

2022年，涉及拆迁的城市更新项目，八里庄和崔家店都是重点。

八里庄

总实施面积425亩，估算投资约76.1亿元

这是八里庄城市更新项目的范围，位于中环路二仙桥路段南北两侧，东至建设北路三段，南至文德路，西至府青路，涉及更新单元面积1300亩，实施范围占地面积约425亩，总投资约76.1亿元。

八里庄工业遗址片区已经成功列入国家首批城市更新试点项目名单，同时也是成都市首批次国开行审批通过的城市更新项目，其建设内容包括搬迁安置、工业遗址保留建筑改造、老旧院落保留修缮和新建影视文创产业及配套项目。

项目涉及搬迁建筑面积约25.24万平方米，新建安置小区面积约11.49万平方米，保留改造建筑面积约6.54万平方米，老旧院落保留修缮建筑面积约5.05万平方米，新建建筑面积约44.66万平方米。

石油总机厂宿舍

据成华区信访局6月8日对区域内石油总机厂拆迁安置的回复，项目处于被搬迁房屋腾交阶段，待土地整理完成上市出让后，由竞得人按相关规定建设返迁安置房屋，返迁安置房地址为成都市成华区八里庄工业遗址片区城市更新项目搬迁范围内（中环路内侧）。

崔家店

改造23.1万方，新建112.26万方

崔家店城市更新分为东西两个片区，西片区占地1523亩，拟改造面积19万方，新建面积59.8万方，除完善片区公建配套、改善居住环境外，还要打造大型商业综合体、社区综合体、城市公园、星级酒店等。

西片区临杉板桥路，已建有大型综合体龙湖梵城，招商花园城购物中心，一街之隔就是东郊记忆，位置绝佳，但区域内还有比筒子楼更旧的红砖房，甚至铁皮搭就的棚屋区，拆建是必然的。

崔家店北一路的老旧小区

东片区改造范围约1351亩，同样要完善片区公建配套、改善居住环境，还要打造特色商业街区、创意总部办公、社区综合体等，改造面积14.1万方，新建面积52.46万方。

据成华旧改发布的房屋协议搬迁公告，崔家店路411号、435号、459号、485号、629号都在改造范围；同时，位于崔家店南路8号的四川中烟工业有限责任公司仓库，也在搬迁之列。

片区内高压铁塔已做出相应安排，两年内完成下地；关于闲置土地，相关部门正在抓紧推动土地整理，完善供地手续，今年会陆续推出，届时，困扰片区的断头路问题也会得到妥善地解决。

目前，西片区2号地块的估算总投资已经有了，36.05亿元，相信东西两片区的总投资额也不会是一个小数目，足见成华区对崔家店改造的决心。

【写在后面】

限于篇幅，今天就只把锦江、成华两区涉及拆迁的地块做了简单梳理，后期会再介绍其它主城区的城市更新项目。

值得注意的是，成都城市有机更新要求坚持“留改拆”并举，不再一味大拆大建，提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。

而通过城市更新腾退出的土地，也是重点完善片区公建配套、改善居住环境，同时结合片区特色，以空间改造、产业更新和文化传承，营建新场景、催生新业态，再辅以建设高品质人居，最终实现城市的活化复兴。

成都的这盘“中优”大棋，值得期待！

文| Tornado

图片来源| 四川知道自制  网络

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