/产品研究丨90㎡刚需户型的N种可能
最新文章2023-09-01

产品研究丨90㎡刚需户型的N种可能


近日，成都第三轮集中供地信息已经发布，48宗、2499亩土地将在10月下旬开拍，其中7宗地块清水限价超过3W，11宗地块清水限价在2.8W以上，而低于1.5W的地块只有郫都的2宗地（新津2宗地块已取消清水限价）。
而据四川中原地产最新的周报（9.19-9.25日）显示，主城5+2区域住宅供销价（备案）已达22944元/㎡。
显然，成都置业成本在不断走高，部分刚需客群开始转向二手市场。
这也是为何连续6个月来（3-8月）成都二手房成交量超过新房成交量的原因，以8月为例，大成都范围二手住房共成交144.53万方、共计15185套，套均建筑面积95.18㎡。
不过，“双限”政策之下，新房的产品结构也在发生变化，刚需户型占比明显增加。
中指院2022年上半年的数据显示，成都主城5+2区域90㎡以下户型供应占比，从2021年的3.5%大幅增加至10.4%。
可见无论新房、二手房，90㎡产品的刚性需求是巨大的，那么房企在这一面积段产品的设计上又有哪些创新呢？我们一起来看看。

延长生命周期：适用性&成长性
随着置业门槛的提升，家庭的换房周期也在延长，特别像北京、上海、深圳这样房价普遍超5W的城市，90㎡的置业门槛已经去到了500W量级。
所以即便是90㎡的刚需产品，一个家庭的使用周期也至少在10-20年。
中泰设计产品研发总监陈筱秋女士认为，户型的优劣，应该按照优先满足人口最复杂的情况，因为房子只是容器，生活才最重要。
一个好的户型要能通过空间的不同规划，去契合家庭不同阶段的需求，以延长产品的生命周期。

比如万科眉州文化村的这个95㎡套三双卫户型，就极为经典，无浪费空间，动静分隔合理，客卫干湿分区，基本满足2-5人的家庭使用。
1、客餐厅的社交属性
90㎡户型面积不大，所以公区的尺度、功能性对舒适度的影响至关重要。
万科这个户型为餐厨留出了不错的空间，厨房可以是传统的L型，也可设计成更为时尚的开放式厨房，形成LDK+B（阳台）的一体化互动空间。

无论是周末三五好友聚会，还是家人逢年过节团聚，四个空间彼此独立，却又相视可见，形成无障碍的交流互动氛围，功能性强，方便营造丰富的生活场景。
2、卧室空间的成长性
万科这个户型的另一大亮点，是卧室空间内部无承重梁，方便空间打通和重塑。
两口之家可以将相邻的次卧打通，做成一个超大的套房，也可独立做成书房或衣帽间，提升主卧的舒适性，另一间次卧留给客人或是老人临时来访。

有孩子后，父母必然要来长住，再将次卧恢复原来的样式，提前为孩子留出独立的房间，老人房邻近次卫，方便起夜。
如果有两个孩子，读书后可以一人一间，也能保证公平。
这就是户型的成长性，两口之家，三代同堂，甚至有两个孩子都是基本够用的。
3、大面宽的引入
由于面积的限制，传统的90㎡户型多为竖厅，但现在亦有横厅、边厅设计出现，将改善户型的大面宽引入到刚需户型中。

如崇州的天悦世家项目，这个92㎡的三房户型就采用了横厅的设计，而且3个卧室全部朝向中庭，整个户型相当通透。
当然缺点是过道面积略有浪费，同时6米的横厅使用起来还是显得较为局促。

上图是青白江万科碧桂园公园大道2期约100㎡的横厅户型，虽然面积只多了8㎡，但尺度感和舒适度显然更佳。

还有北京春和印象这个93㎡的户型，其面宽12.15米，而且采用了流行的边厅设计，客厅拥有270°的转角飘窗，视觉效果完全可以媲美大平层户型。
当然缺点也很明显，就是没有阳台，成都”双限“之下，很多项目也将阳台空间纳入室内，减少了赠送面积。
4、卫生间和收纳空间也是刚需
当家庭成员超过3口，对卫生间的需求会发生本质变化，双卫可以说是优秀90㎡户型的一项硬指标，如果做不到双卫，1.5卫也能提升居住的整体舒适度（作为案例我们接下来专门讲）。
当然，这也受限于建筑的高度，《住宅设计规范 GB50096-2011》中规定：十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台。
楼层越高公摊面积越大，高于十二层的90㎡户型得房率要低一些，所以多采用干湿分离的卫浴空间，尽量满足两人能同时使用。



为应对家庭成员较多的场景，甚至有项目推出三分离式卫生间设计，满足3人同时使用的场景，提升居住的舒适度。
还有就是收纳空间，房子住得越久杂物越多，更不用说孩子出生以后，儿童车、玩具、绘本，没有足够收纳空间，房子就会越住越小。

比如天府领地城的这个99㎡的户型，不止留出了独立的储藏间，玄关、阳台、卧室内，都提前预留出了收纳空间。
特别是在要求成品交付的现在，后期改动费时费力还费钱，所以优秀的户型总会将未来的无数种可能提前预留出来，不仅要住得下，而且要住得好。


案例：经典90户型的优化

如果从2006年的90/70政策算起，90㎡户型风行已超过15年，但在专业人士看来，即便是最经典的户型，也还有进一步改进和优化的空间。

我们请到ZZHK Architects建筑师张柯先生，以一个90㎡套三单卫户型为例，在套内面积不变的情况下，看通过设计能产生怎样的变化。

先看原户型结构，这是经典的梯四、梯六居中的双拼户型。

户型优点：
1、没有浪费空间，紧凑、实用；

2、有生活阳台，卫生间干湿分区；

3、客厅方正、完整。

不足之处：

1、不是横厅；

2、单卫配三室，使用略有不便；

3、第三卧室位于凹槽内，采光有影响；

4、走道正对卫生间，有忌讳。
优化设计：

去掉红圈内剪力墙，改为蓝框处扁柱（或剪力墙），则客厅、第二卧室可灵活分隔变为横厅，是谓”可变横厅户型“。（注：改扁柱则保留了原主卧可改套房，改剪力墙则这一变化消失。）

这一“小手术”使户型具备了弹性，也就满足更多样化的需求：二人世界、三口之家、三代同堂，游玩区、网课空间、乃至小微企业办公……都有了实施的可能。

这样看似微小的细节，为什么市场绝大多数产品做不到？主要是普遍设计机构愈精专，专业分工愈明确，这一处小小的优化，涉及建筑、结构跨专业融会贯通的设计能力。

这样就完了？当然还有更进一步的可能性，且看“大手术”：

优化步骤二：


首先做门斗扩大主卧室，并将第三卧室外移；第三卧室做斜角飘窗，解决楼宇对视和次要朝向认定。

其好处在于，走道不再正对卫生间，而是正对景墙；第三卧室的采光得到改善。

优化步骤三：


原第三卧室处去掉部分面积，对冲步骤二增加的面积；同时这个空间做成1.5卫，干湿分区，满足3人同一时间使用，提升使用品质。

优化步骤四：


接下来，主卧室改满飘窗，减小面积以匹配原始面积；若有余量可适当放大第三卧室。

最终户型呈现：


在面积不变、轮廓不变（控制尺寸相同）的情况下，所有房间使用面积不减少的情况下，原三室二厅单卫竖厅户型，变成三室二厅1.5卫的可变横厅户型。

比原来户型增加了飘窗赠送，第三卧室采光得以改善，提升了卫生间功能，走道对景改善。
最终使得应用场景扩大，空间更灵活多变，使用功能改善，从而有效延长户型的生命周期。
【结语】
虽然成都已经全面进入改善时代，但在购房成本逐年升高的大势之下，一线城市的今天就是成都的明天。

比如北京，今年上半年90㎡以下的户型成交套数占比高达35%，加上90-110㎡ 19%的市场份额，刚需、刚改占据了绝对的优势。
上海市场也同样出现户型面积趋小的走势，这显示以90㎡为代表的刚需户型不仅将长期存在，更有可能再度成为市场的主流。
“双限”下的成都，90户型虽然赠送面积变少，但值得欣慰的是，项目的整体品质在不断提升，容积率降低外，建筑外立面、园林景观、精装标准都有大幅度的飞跃，特别是国企、央企操盘的项目，颜值品质双双在线。
我们将持续关注市场、产品的变化，希望看到更多创新户型的出现。

文| Tornado

图片来源| 购房通  四川知道自制  网络
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