邦睿独家丨传统老旧商业如何走出独具特色的改造升级之路，3个案例让你全面学习商业改造的“起死回生”！

近年来，越来越多的商业购物中心面临着招商困难、运营不顺等问题，阶段性供应过剩的风险暗示着大型购物中心目前已经从增量时代过渡到存量时代。

2021年全国拟开业的建筑面积超过2万平方米的商业项目数量高达1479个。（数据来源：联商网零售研究中心）而在2021年上半年，全国开业的购物中心共148个，总体量合计1332万平方米，对比2020年同期，增长约3倍。这其中，存量改造项目达14个之多，体量达122万平方米，占总量的近10%。（数据来源：赢商大数据）

存量经济下，如何激活购物中心的现有资产，进一步转化为市场号召力，使其再度焕发生命力，这成为传统商业实现突围不得不思考的行业问题。

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越来越挑剔的消费者

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随着更多的“90后”和“00后”的新一代消费者走进商业空间，相较于更低的价格，高质量、时尚度、品牌力、新鲜感成为了年轻化消费群体率先考虑的要素。

消费需求的不断细分，以及偏好更加多元化，要求购物中心向社交、文化、体验等方向进行转变，在提升消费者交互和参与度的基础上，满足他们对品牌的情感期待与依恋。

在未来，商场要更注重体验、品质、个性的创新，以独特的消费体验，实现新的增长。

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改造项目也要制造“话题点”

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后疫情时代下，产品的精神追求与场景的文化特征，是未来商业成功的流量密码。

传统商业需要从设计理念进行转型，明确未来的购物休闲场所，是以依附产品而创造的沉浸式消费体验，来满足消费者的多维度需求。以积极做到商业场景和产品内容的改造升级，在新的消费模式下，实现向城市“第三空间”的转变。

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商业项目重新定位是关键

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传统商业项目因为存在时间久，可能已经脱离了现在消费者的需求，所以在转型过程中，需要进行重新定位。

研究市场趋势，不仅是对前期定位的修正，更是对当下消费者的购物偏好与生活方式进行重新的规划和设计。

了解目标群体，优化品类业态，提升软性服务，打造主题空间，做到真正的差异化经营。

随着消费升级和商业存量时代的到来，消费者越来越注重围绕消费体验展开的购物中心的文化色彩与可玩性。无论是从传统的百货“破圈”出来打造多元立体的生活场所，还是融入艺术、生态等元素的空间设计，抑或是紧抓客群需求引入首店和网红品牌来优化业态组合，传统商业升级所遵循的逻辑都是在把握住自身优势的基础上，以深入骨髓的全方位改造，赋予项目新的生命力。

如何让存量商业项目“起死回生”？下面这三个国内成功升级改造的案例中，或许能告诉我们答案。

案例一：福州东百中心

由传统百货店升级为“超级百货”，福州东百中心是和桥机构存量商业新物种！福州东百中心如何实现完美升级 | 和桥和其美设计福州东百中心 | 存量商业升级新物种联手打造的典型案例。

项目前身是东百东街店和东方百货合并而成的经营面积逾12万平方米的商业综合体。针对项目改造设想，东百中心所提出的“超级百货”模式，旨在打造一个集百货的商品力和运营力、购物中心的体验和街区的休闲生活场景为一体的百货新物种。其美设计针对这一复合的商业架构需求，以重振城市与商圈的活力、创造全新的生活场景、做城市文化的传承者与创新者为目标进行规划设计，从建筑外立面设计、商业规划设计、景观设计以及主题商业街设计等方面进行项目改造服务。

项目最大亮点是充分利用地铁的地下空间。新南街与地铁相结合，分地上、地下两大部分：地上部分设计以现代建筑风格为主，形成历史街区与新建区的过渡；地下部分为贯穿南街东西向的地下商场，从地铁南门兜站步行直达东街口站。而改造后的东街口商圈，也变成了能“上天入地”的立体化商圈，一方面为打造成立体复合的综合慢行街区，将连廊接入商业街区，构建立体步行空间，另一方面将街区中增设遮阳及景观环境设施，满足行人需求，提高过街设施的舒适度和连续性。

在对东百中心的外立面的改造中，其美设计实现了建筑创新与环境一致性的挑战，让新老建筑充分融合的同时与城市本身文化相协调；室内空间的改造，则利用原有挑空和新增挑空扩张空间感，配合不同业态空间属性，打造了不同氛围的空间，形成多个引力节点，吸引客流上升到高层；而对动线进行规划时，其美设计在完全平直与过多遮挡之间寻求平衡点，将公共空间和店铺占地合理利用。此外，跨界连桥、主题街区、地下商业、屋顶露台等空间的打造还扩展了商业容量，融入的福州民俗设计元素，也向当地历史文化致敬，让古典与现代的并存。

案例二：西安大悦城

西安大悦城的前身是于2012年开业的秦汉唐国际文化商业广场，这是大悦城体系有史以来最大规模的改建项目。经过专业设计与反复调整，构建了一个流畅的综合体，不仅优化了商业空间，还辐射了周边商业的一体发展。

“首店经济”是西安大悦城格局更新的重要支点。西安大悦城带来118家首进新品牌，同时输入一批服务能力更强的优质店员，用更优质的服务理念和购物体验带动了西安商业环境的综合提升。由于项目地处曲江大唐不夜城景区，所以在改造过程中达成“延续古都历史文脉，营造城市文化广场”的目标。

在保留原有建筑仿汉唐风格的屋顶的基础上，将其改造为可以直接坐观大雁塔的观景平台与开放式街区，不仅带活了项目的上层人流，提高商场上层的抵达率，还实现了周边的招商优化。由钢化U型玻璃幕墙的特殊材料建成的“凸”型门头结构， 41米×50米大跨度、面积2000㎡的超大采光顶，张弦梁和桁架钢构的主中庭搭配滑动天窗，也为古都西安成就了一个光影交融的新世界，在“古”与“潮”的碰撞中，引起消费者的强烈共鸣。

在商业空间结构的改造中，西安大悦城充分挖掘地下商业空间潜力，将露天广场变为地下“共享中庭”；改造原有下沉“天幕广场”，扩大人流储蓄能力，两者的功能空间整合，改变了原有封闭独立的空间体系，形成“双核”空间叠合效应，有效延长了消费者停留的时间。而打通竖向交通节点，形成地下内圈环绕、外圈各层环绕、横穿式环形三条动线，建立开放型网络交通格局，利用合理的空间规划，沟通了城市各向人流，保障了购物中心的客流量。

无论是建筑特色、业态组合、主题街区，还是开业100%的招商率、30%的西北首进品牌、 28万+客流以及 1286万元销售业绩，西安大悦城都体现了传统商业项目改造的全盘思维，一跃成为“中国存量商业的改造样本”。

案例三：大阪心斋桥PARCO

大阪心斋桥PARCO是日本第18家PARCO，总建筑面积为5.8万平方米，共有17层（地下2层、地上14层加顶楼露台），地下一层与大阪地铁御堂筋线“心斋桥站”直通。它不仅保留了百货的强项板块，还融合了涉谷PARCO的精华，并大力颠覆传统百货店的陈旧框架，从各个方面刷新对传统百货的认知。

心斋桥PARCO提出以“无性别”和“国际化”的概念贯穿整个商业设计，通过艺术与科技的方式，融入当地的文化，给人不同程度的惊喜与新鲜感。在项目的外观设计上，心斋桥PARCO的外墙利用了垂悬式装饰，在日光下宛如一道水帘，既简洁时尚，也与大阪“水都”的传统特点相呼应；在商场的结构上，项目打破传统百货封闭式的设计，在2-10层设有通道与大丸心斋桥店本馆相连，不仅起到了引流的作用，还大大提高了购物的便利性；在体验的打造上，心斋桥PARCO首次落地办公空间，把教室搬进商场，每层楼的休闲空间，无一不充斥着艺术化氛围，以及科技感十足的未来化体验。

在品牌选择上，心斋桥PARCO共引入了约170多家店铺，许多品牌门店是关西首店、大阪首店。除奢侈品牌、高端餐饮、运动品牌、艺术展览外，还有众多时尚潮牌、二次元动漫和主题特色餐饮，而集市的加入也为吸引精致白领、玩具迷、美食生活家等不同兴趣消费人群助力。大阪心斋桥PARCO的成功，不仅体现差异化的商业理念的重要行，还为把门店做成打卡点，利用大热品牌打造强势聚客能力提供了新的思路。

新时代下，商业购物中心不光是满足人们消费形态的集中体现，还承载着社会、文化和其他精神性需求的地方。传统商业可以利用设计赋能，打破项目传统与固有限制；通过功能重塑，将多元需求与美学价值和空间情绪相组合。存量时代，除去简单的购买消费行为，从投资策略、改造设计、运营升级和资产价值提升等角度，思考如何利用生动有趣的新鲜事物、深厚绵长的文化内涵、差异化优势的商业思路，共同改造成为“多维第三空间”，是以为消费者提供一种全新的购物体验与生活方式，而这将是传统商业实现破局，促进持久商业表现的必经之路。