商业趋势丨社区、TOD、银发经济，三者结合会出现怎样的商业体？海外给了答案！

科特纳车站老年社区综合体项目是一次新的尝试，设计将社区养老、医疗办公、商业和公共交通系统整合在了一起。

一座集养老、托幼、医疗办公、商业和公交系统为一体的复合社区

位于美国加州圣何塞市的科特纳车站老年社区，是一座新型竖向复合养老社区。

项目包括120套老年住宅、65套经济适用房，24,000平米的医疗空间、800平米的零售商业和1,000平米的社区托儿所。综合社区紧邻科特纳轻轨站和公交站，基地被城市道路Mill Pond Dr和内部道路分为三块，其中西侧是地面商业的公共交通转换停车楼和出租的医疗办公楼，中间部分是养老社区住宅和退休经济适用房，东侧则是社区托儿所。

科特纳车站老年社区项目区位图

科特纳车站老年社区项目各层功能布局

基地原先是科特纳轻轨站的换乘停车场，所以新设计仍然需要满足这部分的功能需求。所以在临近轻轨站的西北角设置的是一幢七层高的停车楼，地面层部分设有小型的零售商店。基地的西南角是一幢六层高的商业办公空间，一层是满足社区和周边地区的大型商业空间，二层以上则是主要为医疗类的办公空间，可以出租成为为老年社区服务的诸如牙科诊所，社区医院，专科医疗等医疗空间。基地中间部分是最主要的养老社区楼，其中包括120套老年公寓和65套55岁以上才有资格购买的经济适用房。公寓套型包括一室一厅一卫、二室一厅二卫和studio等多种户型可供选择。建筑在一层屋顶设有空中庭院，方便老年居住者亲近自然和社交活动，同时建筑整体采用自然质感的环保材料，使社区氛围更接近于自然。在基地的最东边，由于基地狭窄并相对独立，根据当地的建筑法规等的规定，其被设置为社区托儿所。

科特纳车站老年社区效果图

科特纳车站老年社区综合体实际上是TOD项目，只是这一次将老年社区与公共交通、商业和办公混合在了一起，这是一种随着老龄化社会在全球进一步加剧的情况下所产生出来的新尝试。

以圣何塞的设计为原型，将老年社区和综合体两大元素相结合，将会是一个很有意思，也很具有实际操作性的设想。

无独有偶，这种新的类型也已出现在亚洲一些城市化程度高，用地紧张和人口稠密的地区，比如新加坡！

下面引入两个新加坡最近几年的实例来印证在这方面的设想：

MAYHO

海军部村庄-WOHA

居家养老+社区养老+医疗中心+

公共社区中心+商业+公共交通

海军部村庄综合楼是由政府投资的一站式组屋项目，占地9000平米，毗邻海军部地铁站，共11层高。

海军部村庄综合体

海军部村庄综合体项目区位图

设计采用“三明治”的方式：分为裙房、中间开放空间层和上部塔楼层。

海军部村庄综合体项目剖面图

裙房首层为商店和购物广场，完全是开放的公共空间。

裙房首层的商店和购物广场

裙房中间层为医疗中心、诊疗所，由亚历山大保健集团管理，提供门诊治疗、日间手术、复健、眼科、骨外科、泌尿科等医疗服务。这些是专科医疗中心，接受由家庭医生或综合诊疗所的转诊病人。

裙房中间层的专科医疗中心

裙房中间层的糖尿病中心

裙房顶层为老年护理中心，能为100名年长者提供物理治疗，日间护理等服务，乐龄活动中心鼓励年长者走出家门参加社交活动。在老年康养设施旁设有托儿所，提供200个名额，年长者和托儿所的孩童将共享社区花园空间。

裙房顶层为老年护理中心

老人和孩童共享社区花园空间

裙房之上是两栋塔楼，能提供104间老年人专用的住宅单元，房型面积为38-60平米。

裙房之上是老年住宅单元

老年住宅单元内部

老年住宅单元房型

海军部村庄是一次创新性的设计，其中融合了很多设计概念。“城中村”的概念：城市综合体的设计使得居民在家门口就能享受丰富便利的设施，从而形成积极互动、充满活力的邻里关系；“三代居”概念：该设计加入了“三合一家庭中心”，将托老所和托儿所有机地结合在了一起，既照顾了学龄前儿童、小学生又兼顾到乐龄人士。年轻的夫妇可以每天早上将老人和幼儿一起送到这里然后乘坐MRT地铁去上班，下班回到家后可以将老人和幼儿集中接回家中。老少的集中管理，既顺应了社会的发展需要，解决了年轻人的后顾之忧，又满足了人们的精神需求，增进了人际交往与沟通，防止“代沟”的出现；“就近医疗”概念：把医疗保健服务搬到家门口，为新加坡原地养老提供理想条件，提供全面的服务。在群房里医疗中心，为社区居民提供两类服务：独立自主的居民可到医疗中心接受诊疗护理服务；对于行动不便的住户，医疗中心的医护人员会经过预约上门服务；“宜居绿色场所”概念：通过垂直绿化的设计，将绿色空间穿插在综合体中，以减少都市热岛效应，增加生物多样性，提供视觉观赏，改善局部微环境。

MAYHO

黄庭芳综合医疗社区-deciBel (Architecture)

医疗中心+社区养老+周边商业+公共交通

黄庭芳综合医疗社区坐落在新加坡西部裕廊东地铁站旁，是一家拥有700个床位的综合医院以及400个床位的社区医院共同组成的医疗综合组团。这个组团里包含了医疗、辅助养老、介护养老、科研、教育、购物和休闲各种功能。

黄庭芳综合医疗社区包含医疗、辅助养老、科研、教育、购物等功能

黄庭芳综合医疗社区坐落在地铁和公交转换站旁

黄庭芳综合医疗社区临近裕廊东地铁站与公交转换站，被商业、住宅、办公建筑所环绕。建筑组团的西部塔楼综合体为医疗护理病房，东部塔楼为养老社区建筑。利用步行人口密集的优势，二层被设计为公共平台，把交通枢纽、商业和医院公共商业区无缝结合为一个轻松的公共环境，为行动不便的老年人和病人提供从同层地体站通往医疗社区的公共区域和药房的安全捷径。