图片 | 旧金山SOMA的办公园区
原创整理 | 施道红、兰艺馨 | TOP创新区研究院/FTA建筑设计事务所
过去30年，毫不夸张地说，是分布在大江南北的产业园区使得我们坐上了世界工厂以及全球GDP第二的大国宝座。伴随政策的扶持，产业园区在某一程度上帮助聚集了创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命。
但自上而下的控制导致载体僵化，伴随着技术进步，同时在“三去一降一补”的转型背景下，不少产业园区面临着巨大的压力。在疫情前，这些压力的结果就已经显现，结果就是高空置率。
直至现在，疫情还未完全结束，在疫情的影响下，园区的未来将会如何？今天让我们从大洋彼岸的美国园区发展历史中看看，是否会对我们有所启发。
这事儿还要从托马斯·杰斐逊说起。
在1787年，作为美利坚开国三杰之一的杰斐逊（其他两位是：华盛顿、富兰克林）写信给詹姆斯·麦迪逊说，“我认为人们在大城市聚集在一起时，就会像欧洲一样变得腐败。”他天然地对中心城市有一种“不信任”；而在其政治著作中更具倾向性：理想的美国人是一位“小农民”，美国人不再在农场上工作，但在绿色田园环境中工作，也即他提倡的"Yeoman's Republic"
嗯，这可能是最早对于田园式办公园区的畅想了吧……
不过，真正的“企业总部园区”（corporate campus)的概念还要从1940年待开始。当时，AT＆T开创了在郊区建立园区之风气。
1942年，在新泽西州的贝尔实验室开始建造——这不是一个普通的办公园区，这就像是大学，只有受过最好教育的人才能在那里工作。后来，晶体管、激光器、太阳能电池、发光二极管、数字交换机、通信卫星、电子数字计算机、C语言、UNIX操作系统、蜂窝移动通信设备、长途电视传送、仿真语言、有声电影、立体声录音，以及通信网等许多重大发明诞生于此地，并有13人获得诺贝尔奖。
园区建造在偏远的郊区，长长的车道保证了安全，特别在冷战时期，这些园区就是最安全的堡垒。
现实中的贝尔实验室 - 现在叫bell works (https://bell.works/new-jersey/explore/)
这简直是网红带货，“企业总部园区”的概念很快风靡美国——
1956 年，占地 330 英亩的庞大的通用汽车技术中心在密歇根沃伦(Warren, Michiga)落成，这个落成典礼可能是当年在美国发生的最重要的事情之一。
在落成典礼上，不仅通用汽车公司的高管们登上了讲台，大约5000名美国科学、工程、工业和教育领域的领军人物齐聚于此，当时的美国总统艾森豪威尔也在现场做了重要讲话。
园区有22 座建筑物、一座标志性不锈钢水塔和一个闪闪发光的铝圆顶，里面是通用汽车风格的礼堂。
巨型园区可容纳16,000 名通用汽车员工，工作范围涵盖从纯科学实验和基础研究到高级工程、造型和开发。
毫无疑问，通用汽车技术中心是同类技术中心中规模最大的，并对未来影响最深远的研究和工程企业园区。
1957 年，康涅狄格州的通用人寿保险公司总部也宣布建成，她占地 280 英亩（110 公顷）——“田园风光，校园式的布局规划，健全的配套设施，全方位服务的自助餐厅和休闲空间等等。
而硅谷的成功也离不开办公园区(以前也称工业园/研究园/research park)
二战后，斯坦福的现金流很不好看，但幸运的是——地很多。1951 年，斯坦福大学开了自己的斯坦福工业园(后更名为斯坦福研究园)，将自己的地块租给硅谷的企业。
在此之后，又涌现出了波士顿 128 号公路、北卡罗来纳州三角研究园等等典型代表。
这些成功的园区已经摸到了一个不错的“配方”——园区附近有研究型大学，方便吸引受过高等教育的人才，提升开发新技术、学术转化的效率。产业界与学术界相互融合，形成了公司、机会和想法的集群。
1960 年代，硅谷初代教父级公司——仙童半导体在圣何塞(san jose)安顿下了自己的总部。这个总部并无任何奇特的造型，也无任何彰显企业愿景与价值观的雄心，其外观普通而低调，好似全部精力都放在功能上，全部目的就是让日常使用更为顺畅。
摄影师：Marvin Wax，来源：计算机历史博物馆
仙童给硅谷奠定的文化还包括叛徒文化与创业文化。
自成立最初12年，仙童及其员工就自立门户创建了 30 多家大型公司，包括英特尔、AMD 和风险投资公司 Kleiner Perkins。
而对待办公空间秉承“实用主义”的态度也随着仙童人才的“开枝散叶”影响了整个硅谷办公地产。
当时不少有眼光的房地产公司看到并紧紧抓住这个趋势，开始在郊区半郊区复制办公园区，而复制本身并不难：
设计遵循“完全可预测”，“熟悉”，“不变”，“分开独立”，“效率”，园区更多的仅仅是一个空间，而且每个园区都长得一个模样。
更妙的是，当时美国很多郊区面临财政压力，需要搞创收，而郊区办公园区就是一个利润中心。为了保证郊区园区与住宅彼此不打扰，对景观缓冲区、建筑物高度和FAR，特别是停车比率做了很“严格”的规定，比如，每 1000 平方英尺(92平米)需要配2.5 到 3 个停车位（真的是地广+人稀啊）
充裕的资本、廉价的土地、源源不断的新想法让办公园区蓬勃发展，园区的办公建筑被地面停车场包围，景观作为街道缓冲，两三层高的方盒子快速成为标准产品——园区可以轻松适用于从晶体管到芯片到个人计算机再到软件的各种新行业。
这类标准产品可以快速获得融资，建造，租赁和修缮，非常适合快速扩张的初创公司；而如果公司不幸倒闭或被收购，标准化的空间也可迅速被市场消化。
这些投机郊区的办公园区的开发商，在赚得盆满钵满的同时，也(不幸)快速将郊区办公园区模板复制到了每一个角落。颇有点我们百米住宅的架势。
至此，1.0版本的园区告一段落。Louise Mozingo在其关于郊区工作场所的权威著作《田园资本主义：郊区企业景观的历史》中，总结了三种不同类型的郊区型园区：
1：类校园的企业研究型园区(the corporate campus)，将一流的研究人员从学术环境中吸引到位于公园式场地的建筑物中，以促进协作和创造力。
2：公司总部(the corporate estate)，为大公司的高层管理人员提供了总部空间，坐落在能传达权力和声望的广阔景观中。
3：开发商建造的标准化郊区园区(the office park)，能容纳众多较小的公司或分支机构，他们可以租赁、购买或建造一栋或多栋建筑。
无论是哪种类型的办公园区，都旨在创造一个与世隔绝的工作世界。
时间来到90年代，硅谷势不可挡，这里的很多公司已然成为全球商业版图上的新一代霸主。
一代霸主有一代霸主的特质，有与之前霸主不同的偏好。
如果你对比1955年《财富》杂志的第一份500 强名单与现在的500强名单，可以轻易地发现在50年代，大公司还是以工业为主，名单由通用汽车、美孚石油、通用电气和美国钢铁等工业巨头主导。但现在名单中占据榜首的则更多由知识及技术驱动的公司，比如亚马逊、苹果和 Alphabet 等技术密集型公司。
这些公司开始偏爱个性与独特，希望能借助建筑总部园区能传达公司的持久性和复杂性。
转折点可能要算SGI园区。
SGI（硅谷图形公司）算是硅谷在90年代的巨无霸。97年，他们开始启用在山景城的总部。
这个总部园区跟其他的都不太一样，她不再内敛低调，而是张扬开放。现在看来，这可能又一次引领了科技园区的设计风潮——
停车场隐藏在视线之外，建筑群半开放给公众，与周边自然环境紧密连接，总部内的建筑群围合出中央集会空间，建筑的造型也是异想天开，并且彼此由桥梁连接。
究其原因则是SGI的跨行业属性较强，你很难把它仅仅视为一个技术公司。SGI的产品面向电影行业，最大的客户是好莱坞——侏罗纪公园 (1993)、杰瑞马奎尔 (1996)、阿纳斯塔西娅 (1997) 和迷失太空 (1998) 等电影中的后期都用了SGI。
很自然，SGI在总部上也需要一种特殊的视觉存在。
然而，不幸也是幸运的是，仅仅6年后的2003年，这个园区的大部分被谷歌买下。
设计团队将这四座建筑更紧密地连接成一个社区，并且在SGI的基础上更进了一步，创建了13种不同的环境，并把这13种环境按冷热分开，热环境表示比较公开与活跃的区域，而冷环境则更加隐蔽和私密。在企业文化上也更灵活，更开放。
对，这就是著名的googleplex↓
SGI与google的这一番操作也让不少硅谷大公司的格局瞬间打开，思路开阔了起来——
办公园区可以做到功能与特色并存。
硅谷的物理载体向来有“寄居蟹”的特质：也就是说，垂死的公司留下的“壳”被快速成长的公司重新占据。一般来说，体量越大，越是定制的外壳，能合身的螃蟹就越少。但谷歌却能很轻易地栖身进SGI的壳——这个信号对于总部形态是一个解放。
慢慢地，硅谷开始有了不那么标准的园区。
比如三星北美总部，两栋楼高达10层，大楼之间，有一系列廊接架桥，外部则罩着一个方方的白色罩壳，四面围合形成了极具特色的中央“庭院”，地面层延伸到生活社区、以及商业购物中心，还有景观空间，让人们在工作与生活之间轻松无缝切换。
再比如UFO环——苹果总部。这是苹果花了足足6年时间、50亿美元，请了世界级的建筑大师，终于建成的办公园区。
尽管苹果总部也有“寄居蟹”的特质——这个新园区之前一半以上是属于惠普的。但不得不说，建筑造型太奇特了，苹果"百年之后"几乎不可能为其他的公司所用，除非推倒重来。
近年来直到疫情前，美国的一个趋势是——科技回归都市。由于人才更青睐多元有活力的环境，不少科技公司选择在旧金山、洛杉矶、西雅图和奥克兰等城市中心位置选址。
在旧金山市内的SoMa区，这里聚集了大量的初创企业，Twitter、Airbnb 和其他大公司也纷纷抢占老旧工业建筑.
在旧金山的市中心地带，你会看到Salesforce的几栋高层建筑，Yelp、LinkedIn等也或买或租地进入市中心的垂直高层办公楼。
西雅图更是出现了全球最大的城市总部群，这都要归功于亚马逊——随着亚马逊的扩张，其在西雅图市中心已经入驻了大大小小20多栋办公楼。
在城市中心的餐厅、夜店、丰富的教育医疗资源，还有与生俱来的都市文化，已经成为堪比工资福利的一大招聘武器，尤其是对于新一代年轻人来说。
然而，疫情来了。
Covid-19 大流行迅速使全球各地的办公空间瘫痪。疫情的常态化可能会让不少企业开始想象一个没有办公空间的未来。
而聚集，也成为了一个不确定的事情。
未来到底在哪一边？是市中心，还是郊区/半郊区？
Richard Florida教授统计了60 年内数百个财富 500 强总部的位置，证实了在当今企业总部的选址地理这个问题上，
人才是最关键因素。
70% 的财富500强总部位于人才排名前四分之一（25%）的大都市（人才指数又拥有学士学位或以上学历的人口比例所衡量）。
另一个关键因素是城市(群)规模，这个指标说到底也跟人才有关——大城市拥有更多的人才库和更多吸引顶尖人才的服务设施。90% 的财富 500 强总部位于人口超过 130 万的都会区。
从这个角度看，人才在哪里，未来就在哪一边。
疫情以来，科技巨头们基本上就没有落下任何一个有人才聚集的城市。
扎克伯格坚定地告诉员工，其现有和计划中的所有办公空间仍然重要且有用。
亚马逊表示，它将“回归以办公室为中心的文化，以此作为公司的基准”。
特斯拉的马斯克最近甚至告诉员工：要么回办公室上班，要么走人。
而微软就特别担心远程办公持续对公司创新带来的负面影响：微软通过分析自身数十亿次电子邮件和团队会议之间的匿名协作，揭示了一个明显的趋势：
远程办公室正在危及创新网络。
因为在疫情中，工作团队会更倾向于保守，这增加了与熟悉的工作圈子的联系，但减少了与跨团队跨部门的互动，而这，会危机公司的创新。
这样看来，物理载体在未来仍然重要。
而巨头们疫情期间在城市下注的表现说明，科技公司认为它需要的人才，不会逃离城市。
科技公司需要大量具有创造性，创新性和对新思想开放的员工，而这些年轻人，会更加容易被城市吸引。好的城市本身就具有“配套多样性、空间多样性、服务多样性、生态多样性......并且还有文化多样性及便利的居住空间，很多巨头选择城市后，就把配套的钱省下来招更多更好的员工。
另一方面，疫情持续让很多人希望能灵活办公——75%的员工希望疫情即使在结束后也能有部分时间居家办公。而早在疫情之前，城市中心办公楼的昂贵租金、员工长时间的通勤成本、僵硬的工作时间，就让不少人思考传统办公模式。
所以从这个角度来说，未来的办公模式可能是分布式的，
如何理解分布式呢？
比如，字节跳动是一家“没有总部大楼”的公司，原因是发展速度快，办公楼跟不上员工的增长，所以他们的办公楼只能人才在哪里，他们就把办公室设在哪里。这种分布式的办公方式带来了两个“副产品”，
一，虽然办公楼分散，但员工更好地适应了在线办公，这让他们在疫情期间，虽然有5万员工长期居家办公，而不降低工作效率。二；没有总部大楼的“空间结构”顺势推动了去中心化的“组织结构”，形成了字节特色的组织文化。
Facebook、Twitter、Okta和Box等科技公司宣布将更永久性地转向混合办公的模式转换——他们的员工可以分布在全球各地！可以按照自己的节奏来完成工作。
而我们之前提及的“中枢+辐条”模式将会盛行。
在城市中心的这个总部，这个中枢，也就是区域总部及全球总部，将变得更为多元：
它是“想法中心”、“品牌中心”和“创新中心”，这个“中心”会将员工和客户聚集起来，增加参与感，培训员工，分享制度的经验，通过创新支持组织增长。
而在各城市各片区，公司们将会更广泛地设定小型卫星办公室，满足会议、硬件支持等部分功能。
这样的模式一方面可弥补居家办公中缺失的沟通协作，一方面也改善了传统固定办公模式中的高通勤成本、租金贵、时间死板的问题。同时，也最大限度地吸引到了人才，将最广泛的信息与想法连接了起来。
有趣的是，你现在仍然可以看到，许多具有全球影响力的科技公司在世界各地密集的城市中心都有驻点，但这些公司的总部却设在郊区的硅谷地带。
这就是典型的“中枢+辐条”模式。
总之，办公园区的未来会怎么样，具体的发展取决于人才与产业；但趋势是确定的——由技术、城市规模、交通连接所共同决定；而人才不再受制于传统的空间和时间观念来合作，而是接受更加灵活性的混合式、分布式的办公新模式。
所以在未来，我们可能会看到办公市场中的一些结构性变化，城市CBD或者核心区具备多样性基底的会更有活力和价值，虽然 Covid-19 可能会导致一些额外的分散，但已经确立的企业物理分布模式大致将得到延续。这可能对指定政策者有一定启发，并对城市更新项目的定位有一定指导作用。
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