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干货2024-03-02

产品研究丨什么是140㎡改善四房的最优解？



11月17日，成都连出两道新政，进一步优化区域限购措施，同时完善了销售方式和流程，向市场传递出更强烈的松绑信号，可以说成都的购房时机已经来临。

但即便如此，购房对很多家庭而言仍是人生最大的投资之一，所以买到一套舒适的居所至关重要。
四川知道此前已经推出了两期产品专题：“《舒居进阶——成都200㎡大平层产品特征解析》，《产品研究丨90㎡刚需户型的N种可能》”，分别对市场刚需、高改产品进行过剖析。
今天，我们将就市场改善主力面积段——140㎡套三、套四产品进行解读。



#01
市场需求飚升，推动成交走高
克而瑞2022年上半年成都房地产市场报告显示，成都商品住宅供应、成交面积段近两年来的变化，120-180㎡改善面积段的成交占比已经达到63.6%。
特别是140-160㎡面积段，成交占比从2021年的12.4%，飚升到2022年上半年的22.6%；供应虽也有不小的增加，但与成交相比，还存在一定的差距。

◎（数据：【CRIC研究】2022年上半年成都房地产市场报告）

需求增长的原因很简单：
其一是改善时代的到来，家庭对居住舒适性的需求高于功能性；
其二是生育政策的放开，二胎、三胎家庭增多，居住需求发生变化；
其三限购政策及购房成本的增加，购房者力求能做到一步到位；

另外，从供地端来看，随着房地价差、配建要求的松绑，让房企自主度有所增加，也将有助后市平衡供需关系。


#02
好户型标准：兼顾功能&舒适

什么是好户型？每个人都有不同的标准，实效机构吴昊的观点是，户型的根本价值，是对家庭的生活方式进行了规划，它决定了，家庭成员得到各自地盘，谁是这个空间的主角，家庭成员的交互场景和关系。

目前市面上140㎡户型主要以套三、套四为主，室内空间功能差别不大，好与不好，全在设计对功能和舒适性的兼顾上。

如疫情肆虐的当下，静默、居家成为常态，室内的几个功能空间就显得非常的重要了。

以成都某143㎡洋房户型为例，来看什么是好的户型。


◎五矿香投·桂语堂143㎡户型

空间1、内外双玄关，独立电梯入户，多出一个外玄关空间，相对独立而又私密，起到收纳、消杀、更换的功能；内玄关可收纳、放置较重要的物品，同时归家更有仪式感；

另外，外玄关只有自家使用，防火门也可常期处于关闭状态，发生意外情况，可防烟、防火，常见防火门可抵御900℃火焰燃烧1.5小时，为逃生赢得时间。

空间2、LDK厅（客餐厅、厨房、阳台），长时间居家，一家人需要有各自活动的空间，比如8米的阳台功能就多了，散步、晒太阳、种菜种花，再放上一台跑步机，既能运动，少量的自给自足，也是亲子的互动空间；

客厅、餐厅、多功能厅，相对独立又可融为一体，一家人在这个公区都能自得其乐，看电视、打游戏、聊天；餐厨空间相当大，可储备不少生活物资。

空间3、独立书房，这个空间看上去不算大，但尤其重要，孩子上网课、居家办公，专属空间的作用就出来了，这里远离客厅，避免了不必要的干扰。

生育二胎后，房间也可让孩子居住，这间次卧离主卧近，也方便照看。

至于这个户型的其它优点，比如14.8米的面宽，四开间朝南，每间卧室都能得到更多的阳光、景观，起到放松心情的作用；南北双阳台，洗衣、晾晒不会影响主阳台……

中泰设计产品研发总监陈筱秋女士认为，选择户型要优先满足人口最复杂的情况，140户型中，与父母同住，两个小孩，这是家庭人员最多的一种。

父母房的独立性就很重要，为方便老人起夜，要么选择离公卫近的房间，另一种解决方案，就是双套房，三个卫生间，这在140㎡户型中较为少见。


◎观颂府140㎡户型

上图是温江观颂府项目的一个140㎡户型，横厅设计，面宽达到18.5米，三个主要卧室和客餐厅都朝南，连次卧套房的卫生间也朝南，非常难得。

另外，两孩家庭还有一个必须关注的焦点，就是二胎房的公平性，两个孩子不能厚此薄彼。


◎绿地江西某项目140㎡户型（图据 搜建筑）

二胎横房可打通，也可独立开来，满足两个孩子不同成长周期的需求，这样的设计，既可有更大的活动空间，又能互不干扰，各自独立学习。

另外，居住的舒适度，还体现在收纳空间的丰富上，随着居住时间的延长，家庭中杂物会越来越多，乱堆乱放，既影响美观，更影响安全。


◎上海融创某项目140㎡户型

上图是赛拉维CLV·DESIGN为融创设计的一个140㎡户型，通过对新一代主流客群的需求痛点进行分析，打造的可生长、可复合、可交流的品质生活空间。

整个室内的收纳容量达42515升，同时又有双子横房，超大可交流互动的社交方厅，多功能的景观阳台，奢阔的主卧套房，让空间在具备基础功能的条件下，有了更多的可能性和使用场景。


#03
案例：140㎡户型的优化

跟90户型一样，我们还是请来ZZHK Architects建筑师张柯先生，这次以一个141㎡户型为例，在套内面积不变的情况下，如何通过建筑设计一个好户型。

先看原始户型结构，这是较为常见的经典套四双卫户型，2梯4户，横厅设计，端户位置 ，建筑面积141㎡。

户型优点：

1、各空间均是标准尺度，不显豪华，也不会过度拥挤；

2、横厅+满阳台，主卧三空间、次卫干湿分区，厨房U型操作台；
3、所有房间方正，长宽比合理；
4、交通直线简洁，面积利用率极致；
5、带玄关、带对景端墙。

受限条件：

由于是T4临边界户型，客厅、主卧宜保持朝向不同方向。

优化方向：

1、生活阳台和厨房分置无法联系．且厨房操作空间纵长，操作不便；

2、三房共用一个公共卫生间，较为紧张；

3、右上角半个开间面宽浪费。


优化设计：

步骤1：去掉红圈处剪力墙，移到箭头处。增加主卧同侧两相邻次卧室弹性，满足二孩时代需求；
场景一、单婴时代：两间次卧的隔墙可灵活打开，可以作为保姆房、老人房，方便照顾婴儿；

场景二、一婴一孩时代：中间隔墙可灵活移位，保姆/婴儿房面积可比大孩房略大，让居住舒适度更高；

场景三、二孩时代：让两个孩子关系更紧密，同住一个房间，另一空间则可作为共同的玩耍空间；

场景四、二孩网课时代：独立的生活学习空间，互不干扰；

一堵剪力墙的移位，让整个户型更具弹性，满足家庭更多样化的功能需求。

但前述户型结构的缺点还没有弥补，那么继续看深度优化方案：

1、厨房移至客厅同侧，形成8.8米长厅空间；LDK直线布局，更大气、实用，流线无干扰；

2、入户结合家政间+洗衣房、双门冰箱位+厨电立柜，打造综合性1.5卫后勤空间，兼顾入户消洗；

3、双次卧无结构，打造全生命周期二孩成长空间，如初步优化分析；

4、主卧室放大，增加衣橱空间、梳妆台；

5、其余空间均不小于原户型；

6、外轮廓控制尺寸相同，面积相同，适应性更广，空间感观更大。

改造后，比原来户型多了半个卫生间，满足家人同时使用需求；室内空间布局科学合理，应用场景扩大，灵活多变，从而有效延长户型的生命周期。
【结语】
双限时代，刚需、改善都是受益者，特别主城中优范围内，容积率鲜有高于2.0的项目，低密洋房、小高层是主流，140㎡户型的可选择面极广。
临近年末，开发商有完成年度业绩的需求，会加快推盘节奏，据购房通的数据显示，11月前3周，成都一二圈层内共有49个项目取证，供应8707套房源，相信全月的供应会恢复到1万套以上。

随着供应房源的增多，不少项目都有一定幅度的优惠；当然，更重要的是，优胜劣汰之下，市场回归正常，房企更专注于产品品质的提升，加上现在拿地房企背景以央国平为主，无烂尾之忧，可以放心上车。


文| Tornado
图片来源| 购房通  四川知道自制  网络
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本文来自微信公众号“四川知道”（ID：SCZD-THKJ）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。

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