当前商业市场风起云涌，竞争激烈，经济增长和消费主力需求的变化，使市场需求日益增长，商业业态趋于多元化，这些变化给商业地产带来了巨大的机遇和挑战。为了在这样的市场中立于不败之地，传统商场的更新改造就成为一种必要的手段。
存量商业改造的方式有很多种，可以通过更新商场内部的布局和设施，提供更多的娱乐和餐饮选择；也可以通过重新规划，改变商业空间的用途，提高其多元化的业态与场景；或者将商场改造成为具有主题性的商场，如艺术、文化、强IP商场等。
那些在城市较为中心地段的老商场通常年头已久，不论是建筑外立面还是场内空间、布局上均较老旧、狭窄及杂乱，缺乏现代化的设施和服务，商业业态及品牌也相对有限。本期我们将从六个老百货的改造方案、业态及品牌、空间场景等多个维度进行分析，帮助了解当前商场更新改造的发展趋势和成功案例，为未来的商场更新改造提供有益的启发和借鉴。
01
邯郸新世纪中心
位于河北省邯郸市的新世纪中心是阳光集团旗下的高端商业产品线，地处市内最为核心的新世纪商圈。项目建筑面积达20万㎡，室外广场景观面积8000㎡。新世纪中心一直是邯郸市的地标性建筑，并被视为邯郸市十大形象工程的重点项目。此次阳光集团对新世纪中心进行改造升级，主要为巩固其高端商业地位。项目设计由袁幸福先生建立的硕壹商业和创立27年的上海其美设计联合创立的上海向仓建筑设计公司担任，通过设计符合时代需求的新生活中心，提高消费者的购物体验，增加商场的吸引力和竞争力，并且错位于原来的“广场”线（购物中心）和“百货”线，从而使商场更具多样性和魅力。
原本的新世纪广场由三个不同时段建成的建筑组成，由于外立面陈旧和脱节，不能形成整体连贯的视觉效果。其美设计在改造中结合城市公共空间，通过不同材质的体块穿插，将一二期建筑外立面整体连接起来，并与三期现有外立面元素及氛围延续与融合，使得整体形成延续性的设计语言。在建筑外立面设计时选择了天然石材和更具品质感的玻璃幕墙，并加以金属元素点缀，体现精致品质感的同时凸显现代整体的设计风格。还通过将沿街面的橱窗及入口高度提升至两层楼高，使消费者在室外就能清楚地看到每一家主力品牌的展示面，增强商场吸引力和竞争力。在商场的主要交汇处还设置了巨幅的3D转角LED屏，为项目注入科技与艺术的碰撞融合，更好地为顾客提供新的购物体验。
此次改造也考虑到了环境的可持续发展概念，在建筑设计和景观设计中都采用了绿色建筑概念，增加了生态元素，通过屋顶绿化、地面绿化等措施来减少碳排放，并且采用了节能照明和绿色景观灌溉等措施来节约能源。室外两面的广场区域分别被设计为憩（水秀广场）、联（商业步行通廊）、迎（庆典广场）、趣（弹性剧场）、达五大部分（地面停车场/生活超市），每个部分均与建筑整体设计风格统一，融合了现代、艺术、科技与绿色的室外区域，不仅能够提高环境质量，也营造了宜人舒适的自然氛围。
原本的新世纪广场存在定位混乱、品类脱节、动线效能低及缺乏明显记忆点等问题。针对这些问题，设计团队大胆地将空间美学与人文结合出美学思路，以本地的河川山谷地貌与开放进取不断探索的城市精神为设计灵感，提出了“探索河谷”的设计理念，将室内整体动线与自然河谷的流线及层次结合，让顾客在游逛中体验到自然、艺术与科技的氛围。
通过填补主中庭和动线调整等手段，共打造了“云光”“艺境”“SHOW TIME” 、“阳光山谷”四大主题空间，分别对应“美妆－云光之下的时尚美学”“生活－探寻生活中的灵感意境”“潮&趣－年轻力探索中心”“艺术－绿色有机阳光山谷邂逅艺术与美食”主力场；并通过增强了品类与空间氛围的联结性，使一二三期动线顺畅连通，有效拉动客流向上走。原本处于二期9层的韩玉臣美术馆也在打开玻璃幕墙、增加挑空空间的情况下，由原本的700多㎡扩展到了1500㎡，不仅与商场、大广场连接畅通，也为今后商场的艺术人文属性开辟了广阔的天地。
整个商场的公共空间可同时承载时尚走秀、艺术展览、小型音乐会、商业快闪店等形式的表演和互动，结合智能灯光，为不同场景需求营造丰富多变的氛围，商业共享社交空间的多种可能性在这里被激发。
这次升级也带来了许多品牌首店，包括河北省和邯郸市首店，以及新世纪中心独家拥有的奢护品牌VIP美容服务和国际名品品牌。在珠宝品牌、女装、美容护理等方面也有很多新品牌的进入，为消费者提供多元化的购物与场景体验。
通过此次全面升级，新世纪中心营造了一个集艺术文化、潮流时尚、休闲生活、城市广场、绿色商业为一体的高品质多元空间。通过融入更多年轻人喜爱的小众潮酷运动、各类文化集市等活动引入客流，增加商场活力与吸引力。新世纪中心的成功改造让我们看到下沉市场存量改造商业的更多可能性。
02
北京DT51
位于亚奥社区的北京DT51在开业前期受到业内的极大关注，借助北京SKP与北京华联的巨大影响力与DT51自身的定位，吸引着不少人前去一探究竟。
北京DT51位处北京十二五重点规划的六个功能区域之一——亚奥社区，放眼亚奥社区商圈，其中不乏中高端小区，居民消费能力较强，但商业氛围冷清，缺少多元消费业态和文化艺术元素。DT51的开业便是依托这种背景进行，它定位为高端社区消费，面向年轻时尚家庭的创新零售商业项目，为辐射北京北部126万中高端社区居民提供更多元化的消费选择和更高品质的消费体验。通过提供艺术美术馆、潮流时尚品牌、创意生活空间、城市运动广场等元素，打造一个高品质多元空间，成为这个区域的商业文化中心。
DT51的“DT”原意为Destination，有着最值得关注的四大特点：服务于家庭消费的品牌组合、低于SKP的价格、来自SKP的买手团队、近50%比例的商场自营，既继承了SKP的高端、自营优点，又具备了更广泛的兼容性和新颖性，共享资源却又走出差异化路线，用更适合社区家庭的业态和产品，为周边消费者打造一个优质生活体验目的地。
DT51总共8层，共有地下一层，地上七层，总建筑面积约4万平方米。项目主要由品牌门店与特色集合店（DT SELECT）构成，提供丰富的选择和独特的购物体验。汇聚了众多轻奢品牌、高化、黄金珠宝等，如ZEGNA、MAX MARA、EMPORIO ARMANI、CANADA GOOSE BOSS、BURBERRY（限时精品店）、LONGCHAMP、BA&SH、Stuart Weitzman等国际知名品牌入驻DT51，不乏诸多品牌的北京首店：Hourglass华北首店、Charlotte Tilbury北京百货首柜等；自营集合店引进品牌多为THOM BROWNE、MONCLER、ACNE STUDIOS、AMI等设计师品牌。作为北京SKP的新产品线，将年轻潮流的国内外知名品牌引入，打造了一个多元化的消费场所，并将激发出更高的商业潜力。
商场不仅注重商品展示，还加入了大量的艺术元素，在场景打造上，一层入口处有31只袋鼠穿着PVC外套，排练舞蹈似的集体摇晃，以不同的场景打造，增加了消费者的购物体验。例如在入口处有31只袋鼠穿着PVC外套，排练舞蹈似的集体摇晃，在4层“花花奇遇”的小兔子设计上，观赏者可以通过蹲下起来、抬手臂等动作与它们互动。这些艺术元素不仅增加了商场的视觉吸引力，也为消费者提供了不一样的购物体验。
03
南昌中山路天虹
南昌中山路天虹商场是天虹在江西省的标杆项目，已有15年历史。项目建筑面积约5万㎡，共11层，初期定位为中端精品百货，目标客群为城市中产及家庭人群。场内汇集国内外知名品牌400余家，其中超过20%为独家品牌首店。类目涵盖床品、家居等日用商品，及化妆品、服饰、珠宝等中高档商品。在发展运营中曾成为江西省的时尚潮流风向标。
但原有的项目定位及内容已无法满足当下消费主力的新需求，想要做出改变就必须围绕新一代消费主力的生活展开。作为主设计策划的和桥机构，通过对项目现状、商圈状况的深入了解，对项目提出新的定位规划，从建筑外立面改造、内部动线规划、业态品牌重组、室内环境设计等方面入手，在两年的改造过程中逐渐将南昌中山路天虹商场全方位打造为贴近年轻人的、高体验、强内容的艺术美学空间。改造后的南昌中山路天虹，销售业绩保持两位数的稳定增长，巩固并延续了江西头部精品百货的行业地位。
针对原有项目业态与品类不够丰富的问题，和桥机构紧扣潮流年轻力定位，从高端精品方向布局，涵盖零售、儿童主题空间、餐饮、影院等。首层为零售主题楼层，以高化、黄金珠宝、名表等品类为主，为目标消费者提供更高的生活品质。2、3、4层则以女装为主力业态，贴合项目以都市潮流女性为目标客群的定位，多种品牌满足各个年龄阶层人群的穿着需求；5层是以儿童业态为主的主题空间，包括童装、儿童用品、家居类、集合店等品类，为儿童及家庭客群提供惬意的消费和休闲空间。6层与7层分别以男装、运动主题为主要业态，在整体设计上凸显商务、运动风格，更加偏向男性审美，引进了众多国内外中高端品牌。B1和8层则侧重餐饮美食，引入各种简餐小吃、咖啡饮品及大牌餐饮等，为消费者提供休闲放松好去处。
在建筑外立面的改造上将本地“襟三江而带五湖”的城市特点融入进去，通过流线型铝板的设计，使外立面在光照下如水面一般波光粼粼。首层天花板也运用了水波纹不锈钢元素，流动而连续的曲线使人感觉舒适轻松，在进入时可以更快地放下心理负担，并提升了商场整体的品质感及高级感，营造出充满灵活与艺术感性的体验氛围，增加了互动性。
在进行动线设计时，和桥机构根据每层的主题采取了不同的动线设计方案，如在大量女性业态集中的楼层中强调现代购物中心与百货相结合的购物体验，并在设计上采用大量的弧线元素突出女性的柔美感。此外针对边厅及中岛的位置尽量增加营业面积，改善整体动线的洄游性，避免业态冷区的出现。
和桥机构努力使天虹商场从外立面到内部空间及动线设计整体呈现年轻时尚感，与传统百货建筑相比更加清新灵动的同时，赋予其更多潮流活力，更符合当下审美，吸引众多年轻人群的目光。
04
北京新东安市场
北京东安市场是北京最早建立的一座综合市场，早在1903年就已开业。从最早的露天市场发展成如今拥有多元业态、大量潮奢品牌的买手制百货，东安市场经历了多次变革。
自2020年底闭店之后，东安市场历经了13个月的封闭改造，这也是东安市场近23年来最大规模的一次改造提升。2022年1月，已经119岁的百年老店东安市场重新开门，从传统百货转型买手制百货，带来了全新的品牌与空间。
此次升级引入了600多个国际一线奢侈品牌、独立设计师品牌和时尚潮牌，其中近半数品牌是首次进驻中国大陆市场。项目在地下一层还打造了2500平方米的戏剧潮娱新空间，丰富王府井商圈文化消费业态。
这次升级改造的设计主题是中式未来主义，整体氛围平和高雅，设计团队以“梦回盛世”为理念，将传统中式建筑融合进现代技术，将过去、现在、未来三个时期的东安历史巧妙结合，打造出全新的美学空间。商场中实现了开放式陈列，在不同店铺中使用不同的装饰风格与陈列方式，并用不同的色彩风格进行装饰，让空间更加开放宽敞的同时，商品陈列也更具有艺术感与科技感。
除了打卡品牌集合店以外，还在地下一层打造了2500平方米的开心麻花戏剧潮娱新空间。与开心麻花合作打造的这个街区不仅提供戏剧表演，还有主题咖啡、轻餐、文创衍生和戏剧体验等空间，观众可以在这里亲身参与到戏剧情节当中，体验沉浸式互动，增加了商场整体的文化消费业态，为顾客带来更加丰富多彩的体验沉浸式“戏剧街区”。
在空间设计上，从一层到三层，天花板完成了中式天花－几何图形－圆弧形状的转变，色彩也从中式到现代再到动感云雾，打造了具有艺术氛围的国潮空间体验。顾客还可在此体验39家品牌的独立形象店，其中部分品牌为北京首家独立区域。如极具仪式感的几何机械盆景装置，将中式景观与未来潮酷结合，打造出亮眼的视觉印象，形成艺术潮流风的记忆点。
场内还特别陈设了艺术雕塑，如在二、三层的临窗区域分别打造了“绿野仙踪”主题的造景装置，内容也将根据季节轮换和假日节点进行更换，新品发布和快闪店等也在此举办。三层还设有VIP专属区域，可提供私人购物体验和造型顾问服务。
除了全新的空间设计理念，商场在导视系统上也进行了创新，使用了简化的榫卯结构及新型材质，营造出未来中式风格。项目使用不同的颜色和结构来区分不同楼层，并在导视牌上使用了动态图标，为空间增添了时尚感和未来感。整体通过色彩和结构的递进，打造了一个多层次的空间，让顾客在这里流连忘返，感受到全新的空间美学。
05
福州东百中心
福州东百中心前身是由东百东街店和东方百货两个百货连通，合并成为一座经营面积逾12万平方米的商业综合体。2017年该项目由和桥机构与上海其美设计联合操刀实施改造，整体改造向“超级百货”概念出发，旨在打造一个集百货的商品力和运营力、购物中心的体验和街区的休闲生活场景为一体的百货新物种。
项目改造最大的亮点是对地铁地下空间的应用。将新南街和地铁相结合，分为地上、地下两部分：地上部分采用现代建筑风格，与历史街区形成过渡，地下部分是一个贯穿南街东西向的地下商场，可从地铁南门兜站步行直达东街口站。
在整体改造中，设计师将位于10F—11F的冷区化劣势为优势，利用周边三坊七巷景观资源，打造出一个兼备艺术感、空间感知体验感的专属空间——特色屋顶露台。原本的冷区转变为“景观打卡点”，成为购物中心吸纳人流、丰富卖场的利器。
改造后的东街口商圈形成了一个立体的复合商业空间，定位为立体复合的综合慢行街区，并将连廊与商业街区相连，搭建立体步行空间。在外部景观街道中，加入“文、旅、商”等元素，融合文化与艺术，创造多元化的交流场所。原本狭窄、灰暗的街道、广场等，改造成古典与现代、民俗与时尚同在的东百景观街道，成为城市特色人文艺术的代表。街区中还将根据行人需求增设遮阳及景观环境设施，提高过街设施的舒适度和连续性。
内部空间则利用原有挑空和新增挑空扩张空间感，将业态打造出不同氛围的空间，形成多个引力节点，吸引客流上升到高楼层。如在2F设立女性主题空间；5F为快闪中庭，为不同品牌的快闪店留出空间基础；7F是超过700㎡的活动广场，在此可举办一些大型活动；顶层则巧妙利用三坊七巷位置优势，改造为特色屋顶露台，原本的冷区转变为“景观打卡点”，成为购物中心吸纳人流、丰富卖场的利器。
06
西安大悦城
西安大悦城改造项目，前后共历经20余个月，改造内容主要是将原先的共7个户外街区+单体室内建筑改造成一个单体式购物中心。由于改造范围广、力度和难度大，项目在当时被称为全国商业改造难度之最以及大悦城体系中规模最大的改建项目。
毫无疑问，改造后至今，西安大悦城都可以称得上是一个成功的项目，由于其所处位置与改造难度的特殊性，放到现在来看也为市场中的存量改造项目提供了不少有用的改造思路。
西安大悦城的前身，是一座建筑面积15万㎡的半开放环形的秦汉唐国际文化商业广场，早在2012年12月开幕。项目初期引入了世纪金花星光城（中高端百货）、曲江国际影城、秦汉唐邸精品酒店、兰博基尼西安展厅、Costa Coffee西北首店等主力店及新鲜业态，曾一度是西安最受欢迎的商业综合体。
但时代总在变化，世纪金花百货业态渐渐跟不上时代与消费者的需求，客流无法提升，秦汉唐在2016年因亏损关闭门店，随后大悦城开始了对项目的全面改造。
改造过程中共拆除了超过2万㎡的结构面积，拔出200多根柱子，加固1400多根柱子，新建钢结构2.6万㎡等，在优化了外立面、公共空间、商业空间、内部动线等多方面之后，最终将7个单体建筑，改造成古韵与现代交融的单体式多元化商业综合体。
改造后的西安大悦城，在建筑外形上保留了原有建筑雏形结构，用唐朝宫殿式屋檐和立体仿古屋顶搭配白色高透光U型玻璃幕墙，主入口设计为全玻璃钻石型切割，与外立面形成强烈对比，晚上的玻璃则会变成光电屏幕，为消费者带来炫酷的投影灯光秀，将长安城的古香古韵与现代建筑的时尚感，产生多文化多空间的碰撞。
在室内空间上，项目以“丝绸之路”为灵感设计动线，在每个空间都运用了丝绸元素，用丝带将市内各个场景进行串联，形成流畅的动线，带来灵动、活力的空间体验。商场还为品牌商户打造了一条长达400米的展示空间，动线流畅优美，让消费者更清晰地看到品牌的对外展示。
改造后还有一个令人眼前一亮的核心主场——“双首层”的室内下沉广场，项目将原本的露天广场改造成1500㎡的西安最大的室内下沉广场和独家天幕，既可以作为举办大型IP活动的场地，又是消费者自由休憩的场所，集观景+商业+休闲为一体，成为消费者赞赏度与传播度最高的打卡地。
此外西安大悦城还打造了一个露天的屋顶花园，可以让游客无死角观赏旁边的大雁塔，引进的餐饮品牌、live house都为消费者带来多元体验感。吃货共和国、悟空街区、潮π街区这三个主题街区也在娱乐层面上丰富了西安大悦城的文化属性、潮流度与可玩性。总的来说，整体改造后的西安大悦城大大地提升了本地消费者以及各地游客对于潮流、艺术、文化需求的体验感。
07
最后
存量商业改造是一项巨大的课题，商业需通过不断创新和改进来满足消费者的需求。通过设计符合时代需求的新生活中心，能够更好地满足消费者对于美好生活的追求，并且商场的更新改造能够在保持传统商场的基础上，更好地满足现代消费者的需求。同时改造后的商场能够吸引更多的顾客和商家入驻，增加租金收入和地产价值，实现收益最大化。
贴近时代需要的设计，打造消费者喜爱的购物场所，永远是商业人努力的方向。
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