上周，成都第四批次集中供地收官，2022年也即将步入尾声。
随着全新周期降临，任何行业都在面临大洗牌，颠覆性变革下，房地产行业自然难以独善其身。“变”与“不变”从来都是时代命题，无论身处何种周期，无论所谓的“市场底”是否来临。
“变”的，是宏观环境、买房习惯、客群需求、产品特征。
“不变”的，是审时度势、修炼内功、活下去。
回望2022，“两集中”土拍推行两年，随着324宗“双限地”陆续入市，成都楼市发生了哪些变化？叠加近期一系列新政，2023年楼市趋势又将呈何走向？
回顾2022：
三年、七年、十年对比
供需特征悄然生变！
2022年可以算是成都楼市颇具里程碑意义的一年，这一年，不仅是震后第10年、限购第7年，同时也是疫情第3年、“两集中”土拍第2年......
因此，在楼市政策、国内外经济环境的多重影响下，楼市变化客观存在不容忽视，以下，我们将从三个维度来进行分析。
1.十年变化：买房圈层范围收缩，板块抉择优中选优。
从2012-2016年第一个阶段的“相对平稳、各司其职”，到2016-2021年的“限购令下远郊突围”，再到2022年“买房视野重回主城”，十年间，成都圈层间购买观历经了三大阶段的变化。
当下，受“两集中”土拍影响，主城土地逐渐放量+产业回归主城让主城购房地位持续上升，成交量占比攀升至46%；在第二阶段中表现突出的远郊，因为配套兑现周期长、非地缘客户减少、抗风险能力弱等原因，购房地位回落。
买房聚焦主城，近郊与远郊表现均有下滑的大背景下，尽管城市版图不断扩张，但买房范围却在这一年急剧缩小。
不仅如此，随着11月17日成都“限购区域调整”靴子落地，除高新南区外天府新区、主城5区、近郊划为一个限购区，限购资格全面打通也意味着：全城竞争将越发凸显，购房区域及板块也呈现“强者恒强、弱者恒弱”的特征。
弱势板块的项目，即使降价促销也不一定能走量，顺销是大概率事件。
优质地段的竞争异常激烈，优中选优是目前的主要特征。
经济环境越是下行，购房者买房越是谨慎，既要兼顾资源配套又要兼顾保值增值，板块间的PK无疑已进入白热化阶段。
2.七年变化：100㎡以下、200㎡以上面积段成交占比不降反升，市场两极分化加剧
自成都2017年步入“改善元年”到2019年主城全面改善，这个阶段100㎡以下极刚产品占比逐年下降。
但随着2021年集中供地中多宗地块要求竞可售人才公寓比例，这导致2022年5+2主城开始出现大量100㎡以下刚需产品。今年，该面积段产品的成交也出现近7年的首次回升，同比涨幅一度接近67%。
◎数据来源：四川中原地产 数据截至2022年11月30日
与此同时，回顾近7年5+2区成交面积段变化，除100㎡以下产品出现回升之外，200㎡以上产品成交占比也呈现上升趋势。
由此可见，尽管近两年市场产品进阶相对放缓，改善进入瓶颈期，但对极刚与豪改这两类客群影响较小，市场两极分化进一步拉大。
3.三年变化：双限之下，121-144㎡为供应主力，后期面积将逐步突破
2021年一批次至2022年一批次目前已取证双限地项目67个，其中 52个项目主力面积121-144㎡，占比78%，为绝对主力。
◎数据来源：四川中原地产 数据截至2022年11月30日
这主要缘于2021年“两集中”出让地块普遍房地价差较小，叠加配建租赁住房、可售人才公寓、公建配套等因素，实际楼面价攀高导致房企利润极度挤压，因此这个阶段的双限地项目主要以首置首改的走量户型为主。
而未来，随着2022年二、三批次双限地陆续入市，较为宽裕的房地价差下，房企的产品研发会更游刃有余，产品面积也呈上升趋势。例如，二批次国宾某项目主力面积最大188㎡，而三批次白鹭湾某洋房项目主力面积最大255㎡。
◎数据来源：四川中原地产 数据截至2022年11月30日
同时，随着“11.17”成都摇号规则调整，200㎡以上产品无需摇号也将一定程度增加这一面积段产品的供应占比。
因此，从趋势上看，土地批次越靠后、越晚入市的双限地，产品主力面积上探可能性越大。
展望2023：
审时度势、转变思维
修炼内功永恒不变
身处楼市调整周期，当局者首先要适应周期，其次再论穿越周期。
如何审时度势？2023年三大趋势不容忽视。
1.7次“两集中”供地共诞生13宗“现房销售”地块，行业或逐步告别高周转
2021年第一、第二次集中供地中，诞生了13宗现房销售地块。
13个地块如今仅呈现5个项目，其中4个已入市，卓越永利云翠即将首推之外，其余8个项目暂未亮相。
综合来看，现房销售的地块，从拿地到入市，周期普遍需要一年半甚至更长的时间。
面对现房销售，未来房企不仅面临资金重压下的又一轮洗牌，同时，单个项目的开发周期拉长、项目呈现的品质把控都要求房企适时转变思维——房地产正逐步告别高周转时代并回归正常、健康的市场秩序。
2.地下空间不再计产权，开发商挖地下室动力降低
《成都市地下空间开发利用管理条例》于3月31日获批并于今年6月1日施行，其中，地下空间规划“禁止布局住宅、学校、托幼、养老等项目”的细则规定，让地下空间不再计入产权。
未来，该规定引发的连锁反应将包括以下几点：
底跃或成绝版——近两年随着双限地陆续入市，面临低利润、低清水限价的双重压力，高层（小高层、中高层）的底跃地下室作为增加非计容产值的载体，以部分计入产权面积的方式进行销售。
◎成都某项目底跃剖面示意图
新规之后，地下室不计入产权，以底跃拉低整盘均价来贴近限价的方式不再可取，硬挖地下室还会造成建安成本增加，未来底跃产品成为绝版可能性极大。
叠拼稀缺度提升——地下空间不计产权后，叠拼也会回到2020年之前状态，地下室作为附加值额外赠送。
这样一来，除非部分“高低配”需要通过叠拼实现高溢价，或者部分高改类叠拼项目需要通过产品深度创新来“树行业标杆”，否则，叠拼或许没有200㎡以上大平层产出的货值高，选择做叠拼的项目也将随之减少。
3.开盘变化：低价并非去化绝对保证，地段+优质产品力是逆势突围关键
2021年一批次整体开盘价格最低，但去化率也最低，甚至不少项目已进入持续顺销状态，这与弱势地段、产品力亮点不够突出均有关联，因此，如今市场行情下，全城竞争加剧，低价也不一定能够实现快速去化。
开盘去化率高的项目，往往需要地段、产品力兼优。
以如下两大项目为例：
香港置地西元，位于青羊新城核心地段，虽是110-156㎡改善类产品，却在外立面、户型、园林等各方面做到了豪宅品质。
在7-11月内开盘3次，整体开盘去化率91%，整体成交均价25467元/㎡，高出板块内备案价排名第二的项目近2000元/㎡，刷新了板块均价，实现了量价双优。
◎香港置地西元效果图
锦江金茂府，虽所处的白鹭湾发展尚处于初步阶段，但项目凭借区域规划潜力及自身低密洋房大平层、智能科技系统等优质产品力，在8-11月内三开三罄，整体成交均价达31562元/㎡，均价在目前双限地项目中居首位。
◎锦江金茂府效果图
后期随着优质地块供应的加大，项目价格上涨，整体市场产品进阶也在持续加速中。
2023年，一系列宏观利好信号下，房地产行业仿佛已能看到曙光，但要活下去且活得好，需要地段、优质产品力相互作用下的高市场认可度。
无论顺境逆境，“借势地段、练好内功”才是走货的绝对保障，这一点亘古不变。
注：本文部分观点来源于《2022经典地产“破圈”年鉴》中四川中原地产特供市场篇，敬请关注本次年鉴四川知道年鉴的完整内容
文| 婧哥哥
图片来源| 四川中原地产 四川知道自制 网络
数据来源| 四川中原地产
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