2022年，可以说是中国房地产发展历时几十年来极其不寻常的年头。对中国数以万计的开发商和数百万房地产从业者来说感受尤为真切：
一方面，“稳楼市”举措不断，各种限制加码力图消解房地产的金融属性，让房子变成普通消费品，这个阶段总结为一个“限”字；
一方面，“政策松动”明显，市场下行态势下政策暖风频吹，全国各地接连出台利市政策来修复市场信心，此阶段总结为一个“松”字；
另一方面，市场信心不足，全国疫情反复，经济大环境疲软，购房者对市场预期和购买信心不足，全国楼市成交量大跌。
目前，各项楼市政策已经在为恢复市场信心“筑底”，只待春暖花开，楼市复苏。
据说，市场上90%买房人根本不看数据，只看情绪。但90%的地产人必须要看数据，才能理性判断来年走势。
最近各大专业机构的楼市年报很多，2022年楼市的基本面已经有了大概的判断。而本篇，四川知道将以更大的时间跨度和更独特的视角来分析成都楼市特征和最新变化，当我们厘清以下5个问题，或许会对市场有更加全面的判断。
成都楼市受政策影响到底有多大？
和很多城市一样，成都今年出台楼市政策次数频繁，包括放松限购条件和区域、公积金政策、落户政策以及金融政策，累计达到了十多次。
从下图你会发现一个规律，成都每次出政策之后就会有一个开盘认购率的小高峰，使得成都全年的平均开盘认购率达到了55%，而且这其中还有疫情的影响。
可见成都是一个受政策影响很大的城市，政策对市场成交的直接影响非常明显，这也是成都在全国楼市看起来比较扎眼、甚至稳中有升的原因。
自2016年10月开始的房地产调控，对成都整体楼市的影响也体现在了成交量上。如下图：
2016年至今，大成都的新房供应量一直很稳定，但从线性表现来看，整体销量却呈下行趋势，一手房成交萎缩比较明显。
新房销量下行，市场真的萎缩了吗？
成都近年来一直是人口净流入城市，按照常理判断，有人口就有住房需求，人口增长应当与住宅销售成正比例关系。
去年，大成都一手房累计成交了148982套，下滑明显，难道市场真的在萎缩？让人匪夷所思的是二手房市场，全年累计成交了151376套，成交套数首次超过了新房，几近去年的三倍。
的确，房地产调控政策对新房影响很大，还有房价上涨、套均面积增加等因素，以及购房者对未来信心不足的问题，都是造成一手房成交下行的原因。
但需求是存在的，大量刚需购房群体退而求其次，选择购买总价门槛较低的二手房，这正是成都二手房成交套数大涨的主要原因。
显然，只要成都人口持续保持净流入，住房需求就会存在，这一点行业要有信心，要相信成都这座城市的发展潜力。
成都新房存量究竟有多大？
总库存：存量去化周期已接近18个月
虽价格有所上涨，但地产人会明显感觉到2022年商品房去化吃力。那么反映到数据上，成都市场的一手住宅存量究竟有多少？真的很严峻吗？
数据显示，2022年末，成都一手住宅库存为2616.23万方，这个数据其实在过去15年里不是最高的，但却是存销比和去库存周期最高的！（如下图）
2022年的库存去化周期和存销比已经达到了近15年最高，分别为近18个月和1.46，是2014年、2020年之后的第三次高库存！（如下图）
虽然对比全国其它城市成都表现尚好，但去化周期近18个月、存销比1.46，也证实市场即将进入存量警惕阶段，未来压力不小。
但所幸还不算糟糕，地产行业有这样一个不成文的判断方法供参考，一个城市的存量去化以12个月为界限判断：
2、12个月≤去化周期＜18个月，这个时候市场开始出现微存量，周期越长，存量越高；
市场走势尚不明朗，购房者对房子品质会更加挑剔，市场仿佛回到了2014年，没有日光盘也没有网红盘，房企各自拿出看家本领，拼营销也好，卷产品也罢，现在似乎才是“正常”的市场。
库存在哪？
以圈层划分来看，除了天府新区的库存周期在12个月以内，其他区域都超过12个月。近郊库存最大，其次是远郊。
从下图还可以看出，主城区供销存量不小，而向来是供地大户的天府新区去年的供销都很少，不及主城区，但去化周期相对较快，库存也就最少。
从行政区划来看，成都库存主要集中在天府新区、龙泉驿区、新都区，但这些高库存区域的去库存周压力不一定最大。
成都各区县去库存压力最大的区域是大邑、新津和蒲江，如下图：
这两年成都的住宅产品有什么特征？
特征一：“双限地”刚改产品已经陷入红海市场
据四川中原地产统计，入市的67个双限地项目中，有52个的最大主力面积都集中在121-144㎡，首改产品为市场绝对主力，产品力也极其内卷。（如下图）
譬如华润置地新亮相的6个项目（锦江悦府、中环天序、锦观云玺、锦官和鸣、锦官首著、天府九里）都以143㎡以内产品为主，它将首改产品以豪宅化手法打造，从大门、园林、乃至户型功能空间都进行了全面的迭代，重新定义了首改产品的标准。
而中建印锦江更是突破了140㎡级别产品的尺度局限，做出了户户都有约10㎡入户和超8m的客厅开间尺度；甚至国贸臻原115㎡户型也能做到7m开间……
毫不夸张地说，现在的110㎡级、140㎡级产品尺度堪比一两年前140㎡、160㎡呈现的空间感，当前的首改产品户型以大横厅为主流设计趋势，包括豪宅化的公区，既合理的控制了总价，又提升了产品力，这才是正确的行业价值观。
特征二：成都套均面积超过130㎡
2022年大成都的套均面积已经超过了130㎡，意味着成都大户型占比逐渐提升，如下图：
而主城区5+1的范围内，除了成华区低于平均水平外，其他区域都高于平均数。
以150㎡界限，成都主城区包括锦江区、青羊区和武侯区的套均面积排名全成都前三，锦江区的套均面积甚至高达190.8㎡，而这三个区域也是成都主城区房价最高的区域。
锦江区尤其抢眼，2022年锦江区白鹭湾、三圣乡登顶成都热门楼市板块，包括锦江金茂府、建发养云、中交统建锦江九章、锦江大院、中交鹭鸣九章、华润置地锦江悦府，还有即将入市的锦江上院、锦江赋等项目无一不是定位高端，甚至诞生了不少千万级豪宅，地段决定价值，这些项目价格和且面积尺度在全城各区也位居榜首，全面进入3万+时代。
特征三：叠拼激增，但未来会减少
2020年前后，成都进入改善时代，因容积率较低，各大开发商倾向于做高低配，由此衍生了大量的叠拼入市；
而在2022年，又诞生了一种新的规划趋势，就是做首改面积的纯小高层/洋房规划。
这种转变，一是根据市场存在大量的首改需求作出的改变，二是叠拼总价较高，房企开始摒弃大面积产品以求资金更快回笼；三是地下空间不再计产权，叠拼也会回到2020年之前状态，地下室作为附加值额外赠送，产值不及平层。
以后会做叠拼的项目，一定是高改、深改豪宅级项目，普通社区规划叠拼产品将会越来越少。
写在最后
一个新的周期已经降临，中国所有行业的传统模式、规则、信仰被彻底颠覆、被改变，特别是地产，站在了风口浪尖！
在四川知道《2022经典地产“破圈”年鉴》卷首语中曾写道，当前是地产人重新入局的时刻！我们要厘清行业里的那些“变”与“不变”。“不变”的很简单，产品、服务、运营，这些是行业的根基，无可撼动。
重新入局的关键则在于掌握三个“变化”：
一、客户。买房的人变了。他们无法预知将来能不能赚到钱，能不能买到不爆雷的房子，对未来预期满是悲观；信心、信用、预期，C端、B端、政策端，都需要修复！
调低利率，放松限购，现房销售，这些都是修复的方式。如现房销售，虽然挑战房企前期资金，但相对流速更快，房企转变思维，才能修复客户崩塌的信心。
二、房企。企业结构变了。以前70、80%是民营企业，现在70、80%是央国平。这种深层结构的变化，带来全新的市场格局，甚至会影响到未来政策的变化。
央国平挑大梁，在这行业处于动荡期，的确有助修复市场信心；但当市场回归正轨，对行业健康发展有怎样的影响，则暂时是一个未知数。
三、玩法。游戏规则变了。过去三十年，地产是没有规模就没有话语权，股权合作、高周转、高杠杆，房企都愿意做大做强、抱团取暖，这在市场处于上升期可行，但市场不好就被打回原形，掌握不好新的游戏规则就会被淘汰出局。
文| 马良
图片来源| 四川知道
数据来源| 四川中原地产 网络
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