只有“三条路”

爆雷房企在倒下以后，后续是什么出路，会怎么发展，这是不少地产人关心的问题。

何谓爆雷，其实很多人对这个概念不清楚。准确来讲，爆雷是房企的债务公开违约，或者客观上无力偿债构成了大面积违约。这里的债务，既包括上下游合作方的应付款，也包括境内外债券，更包括各类金融机构融资款。

爆雷房企的债务公开违约，意味着在信用上变得一落千丈，被金融机构统一拉黑，也就是顺理成章的事儿了。房地产是一个资金密集的行业，房企的运转高度依赖融资现金流。一旦爆雷，房企就很难在金融市场获得融资，由此滑向债务的深渊。

按照路径发展，大致有三种路线，是这些爆雷房企大概率会经历的。

一种是处置资产迅速及时，短时间内把项目快速卖出变现，回笼了现金用于偿债。及时把债给还上了，在资本市场的信心得到了挽救，后续慢慢就能再融资了。但是这类房企，实在是太少了，因为算上隐性的债务，很多房企的负债都极高。

这种幸运儿，还要遇到一个友善的大环境，接盘的人足够多，而且不差钱。因为出售资产的时候，大多还要进行打折，即使极端卖完全部项目，可能还是资不抵债的。

另一种，是一开始由房企跟各个债权人协商，展期的展期，打折兑付的打折，以房抵债的以房抵债。化债搞得不顺利的话，后期还会组成统一的债权委员会，由债委会协调各位债权人，将公司的资产进行统一处置。债委会根据项目的不同，债权人诉求的不同，分项目分区域进行债务问题处置。比如，最近X大的很多区域的项目，都被信托公司接盘了，债权人摇身一变成了开发商，房企变成了打工仔。

还有一种，是直接走破产重整或者破产清算。因为债务规模和净资产不在一个量级，或者说债权人意见很难达成一致，直接进行破产程序。直接走到这一步的，其实也不多，也就一些小房企适用。规模较大的房企，大家都还是愿意出来谈谈，把债务重组一下，再努力一下的。

可以说，大部分爆雷房企的发展路线，都会是第二种。因为除了债务问题，还有交楼问题，交楼就涉及民生了，所以不能躺平，也不可以躺平。欠下的债分批次，按优先顺序，逐步偿还，这是一个非常缓慢的过程，因为涉及大量项目，以及整合不同债权人的利益。这个全过程，房企的实控人发展到最后大多会发生变化，实际发挥作用的是债委会，房企的组织机构只是代为执行。越来越多的爆雷房企，在往这个趋势发展。

目前，政策的逻辑其实已经很清晰了，保交楼优先性大于救项目，救项目优先于救地产公司，救地产公司优先于救房企老板。如果房企不积极自救，老板选择了躺平，只是一味等政策，后果会是很严峻的。

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本文来自微信公众号“猫哥观地产”作者：猫哥观（ID：maogeguandichan）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。