10月黄金周后，我去了一趟宁波。
原本只是计划去看看一直没有时间去看的阪急百货和万象城，却没想到中途被「截胡」，歪楼去看了下万科在宁波的几个社区商业项目。
真心话，完全出乎意料。
去年参加万科全国媒体「朋友会」时跟同桌小伙伴们聊起关于万科做商业的话题，我当时就说，如果万科能在社区里认真沉淀内容，那就真正找到了通往社区商业可持续发展的正确路径。
没想到，宁波万科真的在做这件事，且已经获得了相当可观的阶段性成果——社商品牌化初见雏形，内容多元化生态也渐成气候，与城市气质的结合度也在与日俱增。
可以说，在被恬静高级的烟火气萦绕的宁波，万科社商的存在感和实际价值，正在得到越来越清晰的体现。
写下本文，认真分享我的所见所得与所思所想。
每次为写宁波准备案头工作时，都不由地被这座城市前行的速度所震惊。几组硬实力数据必须先摆一下：
宁波2021年GDP达到14594.9亿元，名义增速以17.6%领跑长三角41城。宁波人均GDP达到15.39万元，反超杭州，一举成为全省第一个人均GDP突破15万元大关的城市。
截止今年3月底，宁波规上工业企业（主营业务收入超2000万元）突破1万家，位居全省第一，其中，民营企业超过8800家。
截止去年底，宁波常住人口达到954.4万人，比七普数据增长13.97万人。
低调、务实、创新、进取的城市形象呼之欲出。
在此背景下，作为发展迅速的新一线城市，宁波商业在规模上加速升级的同时，在形式上也在走向多元化。
一方面，宁波商业格局早已突破「三江口」（三江口是甬江、姚江、奉化江三江交汇处，亦是宁波商业的起点），阔步迈向多极化。
另一方面，宁波积极推广落实15分钟社区生活圈规划，营造「宜居宁波」，提高都市竞争力。
商业形式的迭代蓄势待发，以宁波万科为首的高品质社区商业如星星之火，正蓄积着燎原之势，在全城范围内徐徐展开，也为宁波商业增色添上重要一笔。
漫步在宁波的街道，我发现，相对于上海，宁波的商业竞争相对平和。每个商业体似都肩负着提升城市商业的使命，植根于所在区域各司其职，致使整个宁波商业的气质显得恬静高级又有烟火气。
近几年，宁波万科在社区商业发力，陆续开业加生活·东晟府店、加生活·台州十里观邸店、萤集·滨江奥体、萤集·云汇中心和X·芝士公园，产品线各有侧重，有些是宁波万科自己主导的项目，有些则是与当地领先合作方共同开发，一一来看。
在介绍产品线之前，先来认识一下宁波万科「综合住区」的概念。
综合住区是居住和工作布置在一起的居住区组织形式，通过土地混合利用有机组合住宅、商业文娱、办公以及无污染工业等功能，是促进职住平衡，减轻交通压力，提高土地利用效率的重要方式 。
有意思的是，在这个综合住区里，万科住宅的业主、泊寓的租户、商业的员工、办公楼的职员等，他们角色可以重叠，这亦是宁波万科致力于构建邻里间触手可及的温暖社区的原动力。以下是生活工作在萤集·滨江奥体的「萤」享者的分享👇
以往，社区商业更像是「住宅+沿街底商」的模式，商业部分以散售为主，缺乏统一运营，在视觉呈现上也显得较为杂乱，住宅与商业的关系割裂，没有社区氛围感。
在宁波万科的「综合住区」内，商业部分与综合住区内的其他业态有机构成一个整体，由万科持有经营，给予住户、办公客群进一步归属感，亦是宁波万科对社区商业迭代的探索实践。
1) 加生活——家门口第三空间
在我理解，以「加生活」为产品线名，有两层寓意：「家门口的生活」和「家与生活的延伸」。
项目希望通过空间与业态的重塑，满足周边客群「家门口」消费需求，并成为其社交生活新场所。以加生活·东晟府店为例——
加生活·东晟府店是万科宁波东晟府综合住区的商业部分，其中住宅部分建面约11万方，房屋总数逾800套，商业部分加生活·东晟府店约4000平。
项目毗邻东部新城，周边聚集一众工业及科技产业园，包括均胜集团、双鹿电池、诺丁汉大学创新研究院等。
可见，这是一个面向中高收入人群的住区。这个群体追求品质生活，对邻里关系的需求很渴望，乐意接受新型的社区服务模式。
加生活·东晟府店锚定这部分以住宅住户以及大量办公客户为主的客群，在建筑设计、业态内容以及社群运营上全面升级，为其打造现代而精致、清新又有生活气息的美好社群场景。
在建筑设计上，项目在沿街设计外摆花园，辅以大面积绿色开放空间形成口袋公园，提供邻里间轻松休闲互动场所。
*口袋公园
在业态方面，通过阅读自习空间、全时外摆、便利商店、开放食堂、花植商店与咖啡店的配置，提供精致生活。
*全时外摆
*社区客厅
*阅读空间
值得一提的是，项目以「家外有加，共创生活」为精神内核，创建了亲子互动、生活美学、公益活动、社区关怀为主题的四大社群品牌。用社群活动的方式将社区住户凝聚起来，让住区与商业成为一个社区生活共同体。
*烘焙教室
2) 萤集——社区年轻活力场
「萤集」，寓意有活力跟生机的一群人汇聚在一起，创造一个健康有活力的生活空间。
这是宁波万科近年来，面向综合住区推出的高品质社区商业产品线。
在我看来，相较于「加生活」，TA所服务的综合住区体量更大且业态更复合，正基于此「萤集」的场景体验更为丰富，基本可以覆盖住区及周边居民的日常消费、家庭聚餐、活力社交、体验教培等。
以萤集·滨江奥体和萤集·云汇中心为例——
萤集·滨江奥体
萤集·滨江奥体是宁波万科与宁波开投置业有限公司合作开发项目。综合住区建面约25万方，融合了滨水住宅、办公、酒店、开放式商业街区等复合业态包括万科泊寓和亚朵S酒店，商业建筑面积约1万方。
值得关注的是，作为亚朵旗下高端品牌，这间「亚朵S酒店」的设计风格以音乐为主题，更具人文关怀，旨在为城市商旅人群提供新住宿时代下的超高品质体验。
项目位居城市副中心的姚江新城，西临姚江，享有一线江景资源，周边围聚成熟社区。与此同时，宁波奥体中心、宁波滨江体育公园和姚江美术馆等文体中心都在直线5KM范围内。
对于这个以年轻人和亲子家庭为主要客群的社区，萤集·滨江奥体定位健康活力聚集地。
在项目里打造覆盖全龄段的熔岩童玩区，设计趣味性的游乐设施以及以橙、红、黄等有些跳脱的大块矩形撞色的景观空间，使这里不仅成为亲子家庭「遛娃」好去处，也因其吸睛的效果成为年轻人出「大片」的极佳背景板。
在业态设置上，萤集·滨江奥体聚焦潮流年轻人「早C晚A」（日咖夜酒）的生活方式，吸纳微醺、咖啡中式茶饮等新兴消费，打造全新夜生活聚集地；结合当下年轻人追求时尚、关注健康的生活方式，引进运动、美容、口腔、书房等业态，打造品质生活场景。
*15分钟步行圈
萤集·云汇中心
离萤集·滨江奥体不远的萤集·云汇中心定位创智活力天地。其所在的综合住区整体约40万方，融合办公，总部基地，住宅和商业。
项目位于前洋E商小镇和万科超级小镇核心区，交通便利，地铁4号线长兴路站直达。商业建筑面积约2万方。商业层数地上3层。
基于项目所在综合住区「居住」+「办公」的属性，显然，萤集·云汇中心以办公客群、住区家庭客群、职住一体青年客群为目标客群，聚焦商务、亲子、家庭业态，为其呈现一个平衡生活与工作的「新办公生活空间」。
值得一提的是，萤集·云汇中心刚开街，就已经在社区营造上作出的努力。在最近开展的「城市自在季」活动上，以演绎现场、轻「萤」市集、露天电影、城市露营作为活动主题呈现，为社区居民和都市青年营造一个「情感公共空间」。
从「小红书」等社交媒体可见，「城市自在季」的活动十分出色，汇聚了一群年轻人，也有助于迅速培养起年轻人对社区的认同感和归属感。
除了已经开业的萤集外，在明后年，宁波万科双地铁轨道TOD项目萤集·三官堂和萤集·镇海新城两个项目将分别在江北区和镇海区开业，填补区域社商空白，其中萤集·三官堂是宁波万科与宁波轨道交通集团合作项目。
3) X——充满想象力的商业探索空间
「X」，代表未知。这条产品线是宁波万科在「萤集」和「加生活」以外的商业探索。
X·芝士公园位于宁波最为核心的三江口区域，东临奉化江，面朝宁波成熟商圈天一广场。
芝士公园是由宁波万科企业有限公司与宁波报业传媒集团共同打造的三江口城市更新项目，融合了儿童乐活成长中心、宁波音乐厅、联合办公、泊寓、酒店和夜光街等多种业态的新一代商业综合体。
基于其城市级公共交通和道路交通枢纽的区位优势，X·芝士公园可辐射半径5KM的亲子家庭和年轻客群。最亮眼的部分是其在二层以明快的色彩，打造的「趣重力乐园」。
无论是「加生活」、「萤集」还是X·芝士公园，近年来，宁波万科一直致力于围绕「15分钟」社区生活，除了提供物质所需，还植入了口袋公园、儿童游玩区域等有温度的第三空间，并且推出颇有特色的社群活动，照顾到人们的精神需求。
这些都是宁波万科对社区商业内容生态的不断探索的呈现。
正因为有这样的创新实践，我们才会感受到宁波商业的形式正在走向多元化，城市也变得更为鲜活灵动。
年底，宁波万科又将有一个全新的社商产品X·槐STAGE入市，不同于之前的作品，X·槐STAGE基于其所在区位的不可复刻性，所带来看点也颇为丰富。
看点一：三江口核心区的城市更新作品
X·槐STAGE应该是宁波万科所有地块中区位价值最高的一个。
TA位于宁波三江口核心区域，是槐树路256号综合住区的重要部分，与老外滩、宁波大剧院、宁波美术馆、包玉刚图书馆、来福士商圈、和义大道/天一广场商圈等地标建筑/商圈构成宁波三江口城市界面。
三江口的历史文化价值无需赘述，TA是宁波的根脉的存在。早在一千多年前的唐宋时代，宁波就是「海上丝绸之路」的起点，三江口成为了宁波触摸世界文明的窗口。
槐树路，得名于一颗百年槐树，其历史可以追溯到开埠时期。因其位置毗邻老外滩，槐树路一带成为宁波最早东西方文明撞击的承载地。至今，槐树路还保留着四幢老洋房：徐宅、杨宅、孙宅和基督教会用房。
槐树路不仅书写着城市的宏大叙事，也保有老百姓日常生活的记忆。十多年前，槐树路晚上十点半出摊的夜排挡，是许多老宁波人关于老城的温暖回忆。
当历史与未来交叠，如何在城市更新下传递更有温度的社区历史、城市精神以及人文关怀，将现代摩登与人间烟火实现完美交融，重塑宁波江岸商业新境，这亦是X·槐STAGE的使命所在。
看点二：重塑城市街道，还原「老马路」
首先，设计主创在事先并未受到强制规定的前提下，提出将最大化的尊重场地现有的自然要素，保留区域内具有年代感的「老槐树」。作为百年历史的见证者，老槐树的保留，极大程度上唤醒了宁波人对于场地的记忆。
其次，X·槐STAGE在公共空间艺术品上邀请英国公共雕塑艺术家Oliver Barrett带来链接人与历史和自然的中国首件作品——KNOT THINKING（槐抱）。
这座具有地标特性的雕塑无疑为槐树路起到点睛作用，活化空间的同时，也凝聚起槐树路的形象与气质。
再次，项目通过再造「街道」的手法，打造一条横跨约200米，退界约30米的商业街巷，动线与公共道路连接，呈现了一个步行友好、开放惬意的道路空间，不仅为未来商业留出极大想象空间，也为城市公共空间贡献温暖、有烟火气的环境。
看点三：三大IP构筑新生活方式美学试验场
坦白说，项目所在地是宁波近几年释放出的少有的优质地段，吸引的客户必然是城市的塔尖一族。
从项目方处得知，目前槐树路256号综合住区的住户构成中，确有很大比例是宁波当地企业家以及精英群体。
这个群体，有着极高的审美和艺术鉴赏力，他们拼搏进取，抱团发展，积极展开愉悦社交；他们对新事物保持敏锐，又崇尚自由；他们需要的是一处兼顾繁华与私密、摩登与烟火，邻居们有着共同兴趣、认知、价值观的全新复合商务生活娱乐空间。
基于此，X·槐STAGE为目标客群度身定制三大IP。
STAGE SPACE——艺术创想空间IP，是聚合当代机构于城市伙伴形成文化交流与传播的活跃平台坚持将文化生活转译为一种生活方式。
STAGE CUISINE——米其林、黑珍珠级餐厅，如从上海汝南街来到宁波的喜粤8号私厨等美食IP，带来极致味觉体验的同时，更是一个别具一格的社交文化地。
STAGE LIVING——浙江首家雅诗阁服务公寓通过小型奢华酒店（SLH）的营造方式，探讨在地文化元素，形成独特空间与服务体验，为挑剔的品质生活家提供优雅与奢华的居住感受。
值得一提的是，在街区商业的业态打造中，X·槐STAGE将会启动「主理人共创模式」，拿出一部分商铺空间邀请在某个领域有特长的业主共创，通过连接邻里关系，营造友好的社区商业氛围。
与此同时，基于X·槐STAGE和X·芝士公园优异的区位，宁波万科也将夜生活业态分别引入这两个项目，展现宁波都市年轻力、烟火气、时尚潮，试图将三江口沿岸变成一个潮流年轻人聚集地。
目前，X·芝士公园已有SOKO宁波、YESMOOM野午等酒吧。未来，X·槐STAGE也将围绕夜生活业态，引入相关主力店，如宁海食府餐饮旗下首个夜宵品牌宴牌档。
X·槐STAGE，与我们之前探访的上海万科打造的先锋产品「中兴路一号」有异曲同工之处，对于宁波市场显然是一个极为独特的存在。
换句话来说，X·槐STAGE在拥有最好的城市界面的同时，正在以最好的内容呼应城市底蕴，未来有望成为一个聚合文化、艺术、美学于一体的别样场所。
最后，我们想聊一聊宁波万科的社商产品线。
2006年万科首入宁波，16年间陆续开发各类项目，服务逾5万家庭，打开地图，万科产品几乎遍布城市各个区块。👇
宁波万科聚焦综合住区社区商业实现包括地产、物业、印力等多业务联动。在2021年成功举办嗨PIN节一场「嗨PIN节」，万科宁波全生态圈场景首次集体「出圈」宁波万科的五大业务板块已形成一个生态圈。
为了直观表达，我们将宁波万科运营中以及即将开业的项目做成表格👇
可以清晰看到，宁波万科已梳理出「2+X」完整的产品线，结合市场需求，不断丰富和完善社商产品。
「2」即「加生活」和「萤集」。
「加生活」，是宁波万科全新的社区生活方式商业品牌，聚焦服务拥有年轻心态、热爱生活、崇尚生活趣味的综合住区客户，通过高品质的商业配套与多样的社群活动，构建社区参与型空间。
「萤集」，是宁波万科倡导的健康活力高品质社区配套商业品牌，倡导健康活力，温暖自在的新居假生活理念，满足人们附近的消费需求，打造家门口生活便捷与品质以上的社交与消费新场景。
相较于「加生活」，「萤集」的体量更大，能承载更多业态内容和社群活动。
「X」，是宁波万科在城市更新、文化消费方面做的商业探索，是「加生活」和「萤集」以外的特色商业。
显然，深度参与宁波城市建设的万科，在社区商业这条赛道，正以「加速度」快跑。
这背后是宁波万科对于宁波城市发展、土地文化理解以及宁波消费人群的需求迭代时刻保持的敏锐观察和深刻思考。
面对新时代客户需求，宁波万科开启城市「兴交付」，从交付社区到交付生活，交付并不是开发使命的终止，而是真正意义上和客户建立长久关系的开始。就像运营商场一样，万科以长期主义锚定社区运营，致力于服务好未来业主在社区生活的70年。
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