/有一种老旧小区的更新方式叫“彭三小区”！
观点2023-05-04

有一种老旧小区的更新方式叫“彭三小区”！

01
楔子

这两天随着《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》中提出：全面提速“两旧一村”改造。我也花了点时间研究了一下什么是“两旧一村”，在查资料的过程中我发现了一个实施案例——彭三小区。
今天这篇文章，就是把我查到的关于“彭三”小区改造相关的一些信息，以及我作为一个在城市更新领域深耕的建筑从业人员，对于这个项目的一些观察，与大家一起分享一下。
02
项目前情

彭三小区是建设于上世纪五、六十年代的多层老公房。房屋面积小、采光差，部分房间甚至常年都晒不到太阳。最大的问题是厨卫合用，有些是2至3户居民合用，最多的是8户居民共用一个厕所，属于非成套的住宅小区。
当年是令人羡慕的公房，如今却面临着年久失修、结构老化、屋顶漏水等越来越多的问题。
针对小区内建筑的不同情况，彭三小区的更新方式也略有不同，分成了五期。
其中：一期采用平改坡，二期是扩建厨卫，三期是拆四建四，四期是拆6建三，五期块A块综合改造，B块整体改造，C块整体规划。
比较引人瞩目的新闻就是最近的彭三五建成交付，居民们回搬。那为什么彭三五这么特殊呢？
据说彭三五是上海首创的以“拆落地”的方式，改造原来“厨卫不成套”的老旧小区。
老房子全部拆除、统一新建，改造之后原煤卫合用变成独门独户，产权的建筑面积还能增加10多㎡。过渡期间小区居民一分钱不用出，政府还有1900-3700元不等的租房补贴！
采用这种原拆原建的方式，使得居民们不用拆迁到人生地不熟的”乡下“，原有的居住氛围，邻里关系都得以延续。而且从账面上讲，每家还都得到了实惠。不得不说，这是一种群众”获得感“很高的更新方式。
03
项目剖析

作为一个建筑师，对于这种”新兴“的事物，我总是充满着好奇。并且我也不太满足于报道上字面的信息，所以我又去深度挖掘了一下这个项目，并且试着从政策以及规范的角度去理解这种”拆落地“方式的特别之处。
这种”拆落地“的更新方式，到底该套用哪种规范呢？
我试着用彭三五小区的总图进行了一轮”复核“。
A.建筑间距
小区内部中高层住宅前后间距最小29.4M，高层住宅建筑最小间距35.5M，按照《技术规定》高层（不含8层）之间南北最小30米，多层居住建筑（含8层以下）控制1.2H，彭三五小区满足相关要求。
B.日照要求
小区总图楼层均做有目的退让，即使是一栋楼也会有局部的退层。故认为日照大概率满足上海规范的冬至日1小时要求。
用地范围是规定的，周边建筑也是固定的，要想在这么多限制条件下解决日照问题，确实是”夹缝中求生存，螺蛳壳里做道场“。
C.与周边建筑间距
小区东侧退让14.4米，西侧退让13.4米，北侧退让13.6米，住宅前后间距最小29.4M，与改造范围外建筑之间的建筑间距，符合《技术规定》。同时符合消防间距等标准要求。
D.机动车停车
从文献资料，我查到彭三五小区车位配置指标参考了上海市公共租赁住房户均0.4辆的配置标准。但是彭三五小区位于外环内，按标准选择0.3辆/套即可，这属于高配了。
E.绿地率
按《上海市绿化条例》的要求，拆除重建项目要大于25%绿地率，常规新建小区项目为大于35%绿地率。
因彭三五小区数据缺乏，暂无法复核。
F.人防指标
按照《关于在全市开展结建民防工程配建面积计算新标准试点工作》的通知里提到： 居住用地项目、公共设施用地项目，人防按地上总建筑面积的10%配建。
因彭三五小区数据缺乏，暂无法复核。
04
户型剖析

小区环境好，固然重要，但是普通老百姓更关注户型好不好。所以我找了一下户型，做了一点分析。
因为彭三小区每家的原始面积都不大，10多平方-30多平方不等，一室为主，局部两室。所以户型上，设计成”一统间“也是合适的。
A.核心筒迭代
核心筒从彭三四的传统布置方式变成彭三五外廊式的方式，有效的缓解了厨房卫生间通风和采光的需求，从上图可以看出南北不通的户型数量有所减少。还保证了厨房满足相关排烟要求。
B.采光&日照
彭三五小区采用：小面宽、大进深的“一室半”户型，套内采光会打折扣，但兵营式减少凹凸的排布在总图排布时，对日照计算有利。而彭三四两个端头的两室户型，因为户型自身遮挡，要么上午晒不到太阳，要么下午晒不到太阳。
C.外廊问题
据入住的居民使用中反映：开敞外廊也有问题，雨天会进水，导致地面湿滑，产生安全隐患。
我的优化建议是：可增加挑板或雨棚。不建议此洞口做封窗处理，因为与消防施救相左。
我还发现老旧小区更新中的这种公房户型面积一般都在10多个平方，与极小户型的概念比较接近。
极小住宅
概念来源于日本和香港的超小城市公寓。在极有限的空间内通过室内设计、变形家具等方式，再加上符合当下生活方式的极便利网络、轻松购买的生活方式，来实现舒适、时尚、便捷的居住感受。
因为之前我们也做过一些研究，所以我把当时的一些研究成果拿出来与大家分享，主要有以下四点。
a.户型要面向全龄人群，解决适配的问题。
b.户型要实用性与可变性相结合，而不是偏废一端。
c.户型的空间有限，所以功能上要考虑复合使用的需求。
d.利用好空间的高度方向，有时候层高只增加一点点，就能使得功能大大的扩展。
05
结束语

彭三小区从开始的原地扩建到原地重建，从组团改造到成片改造；从注重成套到注重质量，从单纯住宅改造到小区环境和社区配套设施的整体完善，前后虽然有多种不同类型的规划，但始终坚持小规模、渐进式的“有机更新”原则。
这种更新方式需要设计人员从实际出发，反复推敲，综合现状条件、居民需求、成本控制、技术规范等因素，无异于“螺蛳壳里做道场”，要求颇高。
困难客观存在，但设计能创造价值，切实的解决人民群众的居住需求问题，很好的践行”人民城市人民建，人民城市为人民”的理念。


文章引用：
《城市不成套危旧住宅原地改造方式探索 ——以上海闸北区彭三小区的实践为例》

《彭三五期居民今起回搬，彭三小区旧住房成套改造项目划上圆满句号》

本文来自微信公众号“良有方”作者：良有方（ID：nomad_liang）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。

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