一文带你搞懂【有机更新】到底在更新什么？
发表于
城市有机更新的内容大大超越了传统以物质形态改造为主的范畴，其更加注重内容提升：包括功能共享、产业共生、文脉传承、多元主体参与、可持续运营管理等。
前言✦
01 有机更新的内涵✦
以人为核心，多维度统筹的综合更新
首先我们来看一下有机更新与传统更新模式的不同：
表格内容来源：中国城市更新论坛白皮书（2020）
由上表可知，从物理空间改造力度来说，有机更新处于另两种模式之间。这使得有机更新粗看似乎是一种中庸平衡的模式，但其实这可以从有机更新的内涵上进行解读——更新优化的聚焦点发生了偏移。城市有机更新的内容大大超越了传统以物质形态改造为主的范畴，其更加注重内容提升：包括功能共享、产业共生、文脉传承、多元主体参与、可持续运营管理等。在空间环境优化和提升的同时，有机更新更加注重权衡社会、产业、生态、历史、文化等多因素的传承和创新。
整体来说，有机更新是综合型的城市更新模式，它结合综合整治模式的保护和精致理念来达到拆除重建模式（棚改）所能达到的功能改造和价值再发现，是提高城市资源利用效率的重要路径。
02 有机更新的缘起✦
在新时期城镇化升级的必选之项
改革开放以来的经济高速发展伴随着国内城市化进程加快，我国城镇化率已从1978年的17.9%增长到2020年的63.89%。在城市化发展突飞猛进的背后，是土地资源渐渐变得稀缺的现实。相应的，城市发展的主题开始从土地“扩充增量”转变成“优化存量”。而“优化存量”的办法，就是城市更新。
因此，城市更新是城市发展到一定阶段的必经之路。回顾我国城市更新的发展历程，可以了解更新的内容、方式、政策是如何一步步迈入“有机更新”的新阶段。
根据我国城镇化进程和城市建设宏观政策变化，将中国城市更新划分为相应的4个重要发展阶段：
左右滑动查看中国城市更新的四个阶段
我国正式开展以旧城改造和城市功能结构调整为主的城市更新始于改革开放时期。这一时期伴随着中国经济发展方式的集聚变化，以解决城市住房紧张和偿还基础设施历史欠债为目的的城市更新在北京、上海、广州等大中城市相继开展。为了快速满足这些需求，当时在更新手段上形成了一套简单化操作：通过一次次大规模的推倒重建，建成一批“简单庞大商厦+排排坐单元楼”的区域。
进入90年代，国家相继推行城市土地有偿使用制度和住房商品化改革，在全国范围掀起了一轮住宅开发和旧居住区改造的热潮。这一阶段，市场主体通过土地出让制度强势介入房地产开发，充分发挥“土地级差地租”效益，推动了旧城居住区的更新改造。
随后，进入新世纪后，随着产业结构调整，以“退二进三”为导向的城市更新在各大城市开展。这一时期的大规模、高速度的城市更新可以说是机遇和问题并存，在加快旧区基础设施改善的背后还留下了诸如千城一面的风貌、开发过密的空间和拆迁过程中激化社会矛盾等问题。
无地域特色且开发密度过高的城市空间
2011年我国城镇化率突破50%，城镇化发展开始强调质量。为了提升居民的获得感，国家层面对棚户区、城中村、历史文化区等更加多样化的区域投向更多的关注。在这一大背景下，广州、北京、上海等城市在城市更新的实施机制与制度建设方面进行了大胆探索与突破。由空间更新迈向内容更新的“有机更新”理念被更多地探索和应用，出现“城市双修”“社区微更新”“老工业区更新再利用”等多种类型、多个层次和多维角度的更新模式。城市更新工作在广度和深度上都开始拓展，强调项目对城市整体环境的优化作用，进一步体现了城市文化与有机更新的和谐共生。
福建船厂仓库更新为马尾船政书局
2020年我国城镇化率达到60.9%，我国房地产行业大规模扩张的增量时代也将结束。同时国土空间规划“三线划定”（三线划定是城镇开发边界、永久基本农田保护红线、生态保护红线三条控制线）背景下，城市发展将过渡到土地集约利用的存量更新时代。十九届五中全会提出的城市更新行动从国家战略层面确定了有机更新的主导地位。
数据来源：国家统计局
从我国有机更新的发展回顾可知，由于不同时期发展背景、面临问题以及更新动力的差异，其更新目标、更新方式亦呈现出不同的阶段特征。而有机更新理念正是基于我国城镇化发展进入强调以人为中心和高质量发展的转型期而逐步拓展，是水到渠成的事。
另外，从不同阶段发展历程来看，随着市场力量与社会力量不断增加，中国的城市更新开始呈现政府、企业、社会多元参与和共同治理的新趋势。正确认识城市更新和有机更新的关系，共同促进产、城、人融合，是现阶段城市更新的任务之所在。
03 有机更新的着力点✦
四大驱动需求激活更新活力
以上四大需求中，提升本地居民生活品质无论从政府治理还是城市发展角度都是最重要的，是落实我国以人为本的根本政治遵循。而文化、消费、产业的需求属于可持续发展层级，是有机更新区别于其他城市更新模式的重要内涵。
04 有机更新的实施层级✦
业态功能的更新高于物质空间的更新
有机更新的核心是业态功能的更新。更新区域根据城市发展的需要（城市规划）确定新的功能定位，导入产业，增加所需要的公共管理、教育、医疗、商业、文旅、康养等相关功能。
同时，功能的改变带来了区域人群结构的变化，常见的从单一中老年原住民和外来打工者更新为年轻的办公科研人群以及休闲群体。人群的变化带来行为的变化，强化了区域商业功能，也出现一定的旅游功能。因此多数单一居住功能空间将根据人群需求植入新的功能业态。
在明确业态功能更新目标之后，才是物质载体的改造更新。空间格局和建筑景观的改造是为业态和功能服务。其更新改造的手段需要尊重公众意愿和文化历史，在满足功能更新需求基础上不能失去生活味道和烟火气息，要体现城市片区的历史文化特色基因。更重要的是尊重经营需求，特别是商业功能强化之后，居住性建筑转化为经营性建筑后其所需的建筑肌理、空间尺度以及景观氛围都有极大不同。
增加运营环节也是有机更新的主要特征之一。不同于房产开发型的城市更新模式，有机更新聚焦于产业及经营业态的导入，因此需要从产业角度审视更新后的空间价值。在传统房地产资本之外，匹配多样化的产业资金渠道，基于经营性理念破局资金限制，对实施过程实行全周期的统筹管理，明确短期效益和长期效益并举的路径，才是对有机更新的“有机性”最好的注解。
05 有机更新的“1+4”难点✦
产权处置是前提
（1）一大前置性难点：产权关系复杂
资产是人类经济发展的根本要素。同理，产权问题也是有机更新实施的前置性条件。有机更新的空间主要位于老旧城区，这些区域的空间形式、功能、权属、社会服务居民关系等呈现出交织重叠的形态，权益关系错综复杂，业权分离现象突出。在项目开展过程中，分散的物权会导致产权确认与各相关利益主体关系复杂，协调成本过大，通常会使政府或某一主体难以承担，对更新运作资本的介入也造成阻碍。
（2）四大实施性难点
硬件改造限制多：一是历史格局与现代功能的矛盾，如街区建筑狭窄的尺度与现代消防尺度之间的博弈、增设电梯等配套设施与相邻利害关系人的博弈。二是保护限制与更新要求的矛盾，特别是众多文物保护单位或历史保护建筑，除了保留历史建筑自身的文化特色，还要在更新后符合现代商业使用需求。
业态调整风险大：不是所有更新项目都有优良的区位条件和物业空间来发展文旅、商业或城市办公，因此需“因地制宜”来看每一个项目，对产业总体定位需要有正确的认识。如何精准预判区域客群的消费能力及消费偏好，对有机更新运营方的能力有极大考验。同时，业态和功能的调整也面临着与原住民争夺生活空间的矛盾，需要在业态调整中提前考虑。
边用边改难度高：倡导小尺度、渐进式的有机更新通常情况下会碰到改造与使用同时存在的情况，包含民居使用以及商业运营。为了保障改造期间的商业营收及热度，同时保证客户体验感和居民的生活便利度，需在改造措施、改造推进节奏上制定特别方案，改造时间会被拉长。
政策合规存空白：城市有机更新中对存量建筑的再利用，常涉及需要改变容积率、建筑高度、建设规模等规划控制指标，也包含土地使用用途能否改变、土地使用年限到期后可否延长、建筑内外加层可否实现、项目间容积率平衡与转移是否可行等多项问题，这些指标是否可以改变，程序是什么，在大多数城市中目前缺乏明确的法规规定。
结语✦
有机更新是以功能业态为引领的改造方式，而业态功能的创新复合对现有法规及管理机制提出了更多的挑战。在去地产化的大背景下，作为驱动城市发展的核心举措，城市有机更新承担着社区改造的重任，亟需在“政策性手段”和“经营性手段”两个维度实现破局。同时作为最新应用的综合性改造模式，有机更新需要在“新文化”、“新业态”、“新产业”“新风貌”以及“新运营”上创新性地再造生态圈，这对各方参与主体都是挑战。
参考文献：
1、中国城市更新论坛白皮书 (2020)
2、CBRE城市更新白皮书（2022）
3、阳建强，陈 月. 1949-2019年中国城市更新的发展与回顾[J]. 城市规划，2020.
-END-
*图片来源于网络，侵删
文丨浙江旅游科学研究院 王欣
编辑/版丨蓝多多
责任编辑 | 刘可乐
免责声明：
文章部分内容来源于网络等综合整理，版权及著作权属原作者所有，分享不用于商业用途。相关事宜可联系我们。
加入小镇乌托邦
联系电话：0571-85066824
业务咨询电话：18600022980
关联微信公众号：浙江旅游科学研究院
本文来自微信公众号“小镇乌托邦”（ID：gh_2a5dd2dd8240）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。
