/洋房观察（二）|追溯成都洋房发展30年
最新文章2023-12-29

洋房观察（二）|追溯成都洋房发展30年


上周，四川知道推出了"重识洋房"专题的第一篇《洋房观察（一）| 建筑学里无“洋房”？》，就洋房的起源和建筑形态做了详尽的介绍。

有业内资深人士留言表示，花园洋房源起深圳万科的排屋住宅项目，是房地产进入产品时代的重要符号，后期洋房市场的演进也一直是遵循着“洋房别墅化，高层洋房化”原则。

这与我们稿件中“建筑学里无‘洋房’”的观点是一致的，花园洋房更多是营销上的用语。

不过，花园洋房“大尺度、大花园/露台、低密度、高品质生活空间”的产品形象已经深入人心，与别墅、大平层一样成为高端市场不可或缺的部分。

回看成都花园洋房的发展历程，从1993年萌芽，到2003年前后开始普及，迄今已近30年。今天，我们从数据回看成都洋房近30年的历史与趋势。

01.

图览历史

1998年7月3日，国务院印发《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（史称23号文件），明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，城镇住房商品化制度就此确立，房地产市场开始启动。

事实上，早于23号文发布，洋房在福利房时代就已经走近了成都人的生活。

|萌芽期：1993-2002年 

关于谁是成都第一个洋房？业内众说纷纭，但1997年开工的银都花园，是被提到最多的一个，因为是它最早提出花园洋房式高尚住宅小区的概念。


银都花园

这个占地226亩的项目位于城南二环外侧紫荆板块，由六个风格各异的组团围合而成，总绿化面积达9万平米，产品以3至6层的花园洋房和10层电梯公寓为主，面积103-284平米。
明厨明卫、2.4米的超大阳台、豪华大堂、通透的架空层、喷泉广场，以及周到贴心的物业服务……让在筒子楼里住了几十年的成都人大开眼界。

置信·双楠谊苑

同年，还有置信推出的双楠谊苑，“先造景、后建房”的住区规划建设理念在业界引起轰动，也让成都开始了“置信生活方式”。
2001年，万科入蓉的首个作品——万科城市花园大卖，“花园洋房生活方式”被越来越多的成都人所接受。


万科城市花园

万科“情景花园洋房”简称“情花”，是万科的专利产品，洋房通过层层退台式设计，让每户都能拥有私家花园和露台，将景观引入室内的同时，也方便了邻里间的交流互动。
万科洋房的创新，恰恰抓住了当时中产客群对品质生活的追求，带来全新的生活场景和人居理念。
这一时期的洋房还是多层为主，配置电梯的并不多，但户型、环境、物业服务等楼盘综合品质已经开始大幅提升。
|成熟期：2003-2014年
随着万达、中海、华润、保利、华侨城等越来越多的头部房企进入，带来更多成熟的洋房产品，成都市场也愈发的热闹起来。

龙湖·弗莱明戈就是极具代表性的一个。
被誉为”中国洋房大师“的龙湖，按别墅的品质感打造洋房，在建筑布局上，弗莱明戈打破了洋房单元并排的格局，采用独栋、双拼的建筑形态，同时采用了经典托斯卡纳的建筑风格，和西班牙风情的园林，让洋房成为了“别墅的第四种表情”。


龙湖·弗莱明戈

其后，龙湖洋房产品一直升级迭代，从弗莱明戈的1.0，一直进化到4.0版的首开龙湖·景粼玖序，在建筑规划、户型设计、室内精装进行大胆革新，将“居住”的定义加以延展。
同时，龙湖还沉淀出业内首部《洋房生活指南》，总结出八大标准、近100条细节，定义中国洋房高端标准。

金科集美天宸

另一个洋房绕不开的房企是有中国花园洋房之父、六项国家级住宅专利的金科。
2011年，金科天籁城来到成都，把“退、错、露、院”的四大建造理念发挥得淋漓尽致，同时还引入了私家花园入户、私家大院、五级递进式园林，全面升级了洋房体系。
到现在，金科洋房体系已历九代，3D洋房、墅院洋房产品受到市场的持续关注。


这一时期花园洋房发展成熟，品质感更强，同时具备了多样化的建筑风格和复合空间，电梯的加入，也让洋房开始向上生长。

|个性化：2015-至今

随着主城土地价格的上涨，以及新的建筑规范颁布，高层住宅成为主城区供应的绝对主力，低密洋房产品开始向三环外和近远郊外移。
历史数据显示，2015年成都主城五区花园洋房的供应只有不到7万方，而销售达9.3万方，明显供不应求。
这一时期的洋房代表作有碧桂园海昌天澜、中国铁建西派澜岸、海伦天麓、龙湖·听蓝湾、华润崑崙御、中信城开麓山上院等项目，它们在设计、景观，以及空间尺度上又有新的升级。


华润崑崙御


如华润崑崙御，就在洋房空间上做文章，顶层通过局部挑高，首层与地下室形成跃层，带来别具一格的墅居体验；同时，室内的”X创变空间“又满足了业主不同人生阶段的需求变化，延长了产品的生命周期。

历经20年的发展和沉淀，洋房产品在不断的创新中焕发生机，在市场多样化、个性化的同时，我们也看到一些产品回归洋房的本质，将品质做到了极致，中信城开麓山上院就是其中之一。

中信城开·麓山上院玖著意境图

6层、2梯2户、标准层高3.1米（首层高3.5米）、15.6米的面宽，面积158-174平米，错层设计、挑高阳台，且户户半赠送3.15*6米的超大阳台，景观和舒适度得到了最大体现，而且是全精装交付……

毫无疑问，洋房产品的持续创新，让我们见证了它旺盛、强劲的生命力。

02.

数说趋势

说完历史，再从数据来看洋房的发展趋势。
四川中原地产为我们提供了2010年至2022年2月成都主城5+2区域的洋房供销数据。

2010-2022年2月成都主城区洋房供销价走势图
从洋房历年成交数据看，有2010年、2016年两个高峰。

受2009、2010年土地供应的大涨，以及地震后市场信心的恢复，成都2010年虽然有政策调控的影响，但随着9月地铁1号线的开通，”地铁效应“一定程度上带动了当年楼盘的销售。
特别高新区，2010年成交量位居各区之首，洋房产品如高新区的汇景城，华阳的蜀郡、左岸花都都排在了洋房销售榜单的前十。
2016年，市场在经历了2014、15年的去库存后逐渐回暖，继而火热，整体销售的走高也带动了洋房的销量，合能枫丹柏麓、海伦春天、碧桂园海昌天澜、朗基御今缘、合能璞丽、中国铁建西派澜岸等一批城南的洋房项目成为销量主体。
到2020年，随着主城降容和土地供应的增加，洋房成交也爆出了一个的小高峰，融创国宾雅集、海伦天麓、首钢蓉璟台、人居东湖长岛、旭辉江山和鸣等一批新项目走俏。

我们再从历年成交的洋房面积段变化看，户型呈现逐年增大的趋势。

特别在2021年三胎政策放开后，洋房作为舒居代表，虽然有房价持续上涨的困扰，但套均面积维持在了170㎡以上，基本都是三房起步，四房成为标配。

按2021年洋房成交均价22391元/㎡，套均面积170㎡计，主城5+2区域的洋房产品的套均总价约在370万左右，这与主流平层产品的总价相差不大。

显然，由于花园洋房低密、舒适的属性，加之并不高昂的总价，其市场优势非常明显，相信随着成都新一轮供地向“高标准住宅建设”倾斜，未来洋房依然大有可为。

另外，四川知道2022年的首场公开课——【“以‘洋房’之名，鉴设计创新”】行业面对面交流活动将于3月25日下午13：30在中信城开·麓山上院售楼部举行，活动将邀请多位行业大咖进行关于“洋房创新”的纯干货分享，期待你的参与。
参与嘉宾包括：
中泰设计产品研发总监 陈筱秋；
中信城开成都区域设计总 梁爽；
ABO奥维文创集团董事长 陈诚；
四川知道总经理 郭洁



右滑见更多>

最后，敬请关注洋房专题的后续报道。

文| Tornado

数据来源|   四川中原地产
图片来源|   网络 


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