寻求多元化经营，贝壳闭环房产交易能否奏效？

作者：ZL

在国内房企纷纷暴雷的情况下，作为全国最大的房地产经济——贝壳自然也难以独善其身。为此，贝壳释出多元化经营的策略，为持续增长寻找支撑。不过，对于贝壳主营的房地产经济业务，其实也没有必要过分悲观。

要想了解国内的房地产业务，其实贝壳是一面很好的镜子。

为了避免在美国被退市，贝壳在今年回归香港，也算为持续亏损的贝壳及时找到了一个融资的渠道。不过贝壳股价虽然在触底之后有明显反弹，但是离开高位依然还有一定的距离。国内房市趋冷带来的持续亏损以及包括软银清空所持的贝壳股份以及高瓴大幅减持减持，让贝壳的股价一直在低位徘徊。为了稳定股价和各方预期，贝壳在9月1日还开启了总额不超过10亿美元的回购业务，托底股价的意味非常浓厚。

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8月下旬，贝壳公布了自己的二季度财报：在二季度内，贝壳总营收137.77亿元，同比下滑43%；归母公司净利润为-18.68亿元，同比下滑268%。虽然贝壳的营收表现好于之前的市场预期，但是国内房地产市场的阵阵寒意，还是让贝壳短期内扭亏为盈的局面很难出现。

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新房Vs存量房，贝壳的重心会否发生变化？

卖房子，一直是贝壳的主业。存量房和新房的两轮驱动，一直是贝壳的业务支柱。

但中国房地产行业其实已经进入到了下半场。2020下半年开始的一轮狂欢，可能已经成为未来几年内最后的一轮狂欢。

一方面，全球新一轮经济危机就在眼前。和08年全球金融危机相比，无论是中国和全球经济更加紧密的相互倚靠的关系，还是中国自身高企的民间和政府债务，使得中国过往的通过政府举债投资拉动经济增长的边际效用正在递减。

另外一方面，随着中国住房保有量的持续增加，国内绝大多数城市通过卖地收入来补贴财政的固有做法也正变得岌岌可危。在这种情况下，中国开征房地产税也已经是板上钉钉的事情。否则，在没有办法通过卖地输血公共财政，且中央政府转移支付压力越来越大的情况下，我们的地方政府也会面临像欧美国家不少城市一样实质性破产的局面。这种情况下，开征房地产税也是大势所趋，不可避免。

在存量房业务领域，本季贝壳总营收 137.7 亿元，大幅超越之前公司在一季度财报的指引和投资人的预期。疫情的冲击，本来让各方对于今年二手房交易预期相对比较悲观。

导致这个局面出现的原因，既有不少城市的封城静默导致看房交易环节受到影响；也有不少购房人对于未来收入预期相对比较悲观，放缓了自己的购房节奏。但是6月下旬不少城市放松的限购叠加银行房贷的持续下滑，加之疫情积累的一部分交易的滞后，使得贝壳二手房GTV同比下滑40%，低于之前预计的50%以上。

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在新房领域，贝壳则是主动进行业务收缩，避免业绩暴雷。根据贝壳的财报显示，二季度的新房GTV同比下降了55%，降幅甚至高于国内百强放弃同期业务的下滑50%的数据。在国内房地产行业像恒大、融创、世贸这些头部放弃不断暴雷的情况下，贝壳收缩新房业务也是顺利成章。毕竟如果摊上了恒大的业务，那只是多了一些可能永远都收不回来的应收账款而已。

在收缩业务的同时，贝壳也将新房的客户聚焦在了国内的头部房企上。但和大房企合作，往往意味着自己的溢价能力有所下滑。而在新房应收账款领域，二季度末，贝壳的应收账款为56.9亿元，相较于同期的93.2亿明显减少。

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大环境不佳，贝壳裁员寻求降本

面对短期无法扭转的房产经济业务，贝壳能做的就是寻求内部的降本增效。

根据贝壳二季度的财报我们发现，贝壳为了降低自己的亏损，正在持续精简门店和经纪人的数量。根据贝壳披露的数据可以发现，其中介门店数量环比减少了近3000家到4.3万家，相应的经纪人数量也环比减少了2万人到41万人。而在过去一年内，贝壳总计关掉了1万家门店，裁掉了13万人。

裁剪那些盈利情况不佳的门店以及淘汰那些业务能力不强的业务员，成为贝壳应对行业寒冬的必要举措。只要国内房地产行业不出现井喷的情况，那贝壳肯定会持续精简自己的队伍。随着人员的优化，贝壳在二季度的单门店和单经纪人贡献的 GTV 也环比显著改善，且门店费用和其他成本占营收的比重也由 11.1% 环比下降到 10.3%。

但有一点也不得不指出，和很多规模更小且公司运营成本更低的房产中介公司相比，贝壳给予的经纪人提成相对更少一些。这也会让那些业务能力更强，或者手头握有一定老客户资源的中介转投那些小中介或者自己做加盟店单干。

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困境中寻找机遇，贝壳寻找第二增长线

作为左晖的接班人，做战略咨询出身的彭永东在接手链家/贝壳掌门人位置之后，为贝壳制定了“一体两翼”战略。即以房产经纪作为“一体”，以家装家居事业群和惠居事业群作为“两翼”。

这个战略说到底的核心就是闭环客户购房的整个生态链，最大程度发挥贝壳/链家内部线上线下的协同效应。这样，即使是在房产交易业务出现周期性的低谷时，贝壳也可以通过自身积累起的庞大客户资源和数据资源，以为客户提供更量身定制的服务来帮助企业的业务实现可持续增长。

家装事业群高速增长

在贝壳的二季度财报中，圣都家装的业务首次出现在贝壳的季度财报中。根据贝壳披露出来的数据，家装业务的GTV为13亿元，其中8 亿来自并表圣都的贡献。如果参考去年同期家装GTV仅为0.5亿元，所以可见在未来一段时间，家装业务有望持续增长，成为贝壳一个新的业务增长点。

在被贝壳80亿元收购之前，以整装为主的家居装修服务商的圣都家装，已完成江、浙、皖、沪三省一市的核心地级市场全覆盖，及武汉、成都等全国多个一、二线省会城市直营体系市场布局。通过收购一家相对比较成熟的家装公司，可以帮助贝壳在最短时间内构建起在装修设计、采购、售后等各个环节的体系能力，能够更快地切入家装市场，以形成内部合力。除了圣都家装之外，贝壳还在通过出售各类居家家具等产品，为自己的装修业务形成一个闭环。

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惠居事业群持续增长

贝壳的“二房东“业务，如今也是不少贝壳/链家中介在持续推广的新业务。2021年，贝壳成立普惠居住事业群，包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三类别，叠加增值居住服务。

通过对于房屋的集中管理，以最低的成本提供保洁、物业、维修等服务，然后收取一定的租金来实现项目盈利，曾经让长租/托管业务在国内红极一时。不过之前长租公寓接连暴雷，也是让这个看起来颇具前景的市场在现实中的运营可能并没有想象当中那么容易。

无论是家装，还是租赁业务，其实都能够和贝壳之前的房地产经济业务形成一个很好的业务闭环。链家大量的业务员，通过过往十来年的积累，已经聚集起了大量的客户。还是那句话，国内市场本身体量足够巨大，通过贝壳数以十万计的业务员的线上持续宣传，其效果绝非一般的装修公司或者长租公寓企业可以达成的。根据相关数据显示，6月份，房产经纪业务给家装家居业务的导流比例已经超过25%，贝壳内部的协同效应正在不断显现出来。

和普通的装修公司相比，贝壳或者链家之前形成的相对比较正轨的口碑，可能会吸引不少年轻消费者入局。至少在二手房交易业务中，链家的中介费虽然收费不菲，但是对于各类潜在风险的保障也的确是实实在在。

放眼未来，贝壳远没有必要悲观

当然，我们没有必要对中国房地产市场过于悲观。虽然中国的房产总量基数已经比较大，尤其是在三四线城市比较大，但是在核心的一、二线城市，二手房市场的大戏可能才刚刚拉开帷幕。随着人们收入的普遍增加，住得更好更舒适的需求，其实依然有着非常广阔的空间。

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在万科2022年度中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮说过，房地产市场仍是个10万亿的市场。国内一二线城市的刚性住房需求依然很大，同时人们住房升级需求更加明显。以上海为例，市中心大量的老破小住宅也是亟待更新。但怎么更新，如何更新，需要房地产企业拿出可行的方案和政府部门一同来推进。

对于三季度，贝壳在二季度财报中给出的指引总营收落于 165 至 170 亿之间，同比下滑 6%-8%。不过相对悲观的预期，总比市场预期过高最终无法实现要好得多。现在的贝壳需要的并不是好消息对于股价的刺激，在国内房地产寒冬的大环境下，活下去才是最重要的。确保业务的可持续经营，在财报中更多透露出来一些积极的现象，远比一时盈利数额高低来的更加重要。

总结

国内房地产市场短期遇冷，是一个不争的事实。这中间，既有2020年下半年开始过快的增长，导致政府出台了史无前例的调控政策打压房地产市场的投机需求，并误伤了一部分刚需的原因；也有疫情导致的中国乃至全球经济前景短时触底带来的悲观情绪的影响。

但房地产行业不仅在过去，而且在今后很长一段时间内都会是国民经济的支柱行业。只要贝壳能够保持初心，坚定自己制定的战略道路，那通过服务品质和品牌效应来赢得市场份额，并持续做大做强自己的目标一定可以实现。

不过我们也想说，单纯从市值管理角度出发，贝壳要想获得更大的成功，不能仅仅局限在一家房地产中介，或者说打造围绕房屋交易的生态链上。要想能够穿越各种周期，贝壳只有更加坚定地去转型，成为一家大数据分析公司，不仅用数据来支持自己的主营业务，更能为整个社会提供大数据分析服务的一整套方法论，那样的贝壳可能才是真正成长为一家伟大公司的必经之路。

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