“穿越周期”
“城镇化红利”
“轻资产转型”
“良性循环”
“融资回暖”
……
谈到2021专属地产的关键词，不难发现它们是融合了寒冬与暖春的存在。这一年，地产行业在困局中觅出路，也在新常态里寻增长。
后疫情时代，我们谈论了两年的“破局与重启“，“挑战和机遇”。可喜的是，一部分稳健布局精细化管理的地产企业正从资产转型的浪潮中一跃而起。在见证了科技赋能美好、智慧引领变革、低碳改变人居等一系列热潮后，地产行业终于迎来了能力建设的转折点。
让我们一同观望下一波新动能，期待早日注入地产。
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趋势1.
地产市场的“X”型双曲线发展
2019年我国城镇化率已突破60%，中国步入城镇化深化发展阶段。对照国际经验，开发业务整体呈现“L型”走势。与此同时，近年我国房地产存量市场呈不断壮大的趋势，推动不动产资管发展的相关政策、资金、人才等驱动因素逐渐成熟，房地产资管未来迎来重大发展，房地产市场进入X型双曲线的新型发展阶段。
趋势2.
资金统筹能力=生存能力？
在“三道红线”影响下，部分房企因现金流紧缺导致债务违约。预计2022年，因地方对预售资金更加严格的监管和对房价的严格管控，房企资金状况难出现大幅度改善，因而需更加关注资金的综合统筹管理。
一方面，开发商将更进一步地开源节流，加大剥离低效资产、降低采购费用、管理费用、人力成本，增强抗风险能力；另一方面，合规情况下的资金归集与大资金管理，将有助于企业早日穿越周期。
趋势3.
低效资产密集入市带来考验
过往地产的粗暴式增长带来诸多弊端：一方面，诸多商业、写字楼、酒店等自持物业出租率低，运营绩效不佳；另一方面，住宅销售去化良好，但车位、商铺等可售业态却无人问津，其开发成本甚至高于已售物业的利润。
开发商将加快处置滞重资产的步伐，这将导致低效资产密集入市的局面。在此背景下，关注现有物业的自身运营，提高资产回报率是提升买家吸引力的途径之一。
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趋势4.
开发商资管进入转型期
国内开发商普遍以住宅业务为主，部分企业试探着开展了资管业务，尝试积累优质资产、打通业务模式。
在行业竞争激烈的情况下，开发商会加快资管转型步伐，修炼“开发销售+资产管理”综合能力，依托资管开辟新的增长曲线。虽然目前企业仍存在短板，但中国资管市场的未来空间广阔，将会有一批国内房企通过能力和资源的全方位补足，在资管行业中占据重要位置。
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趋势5.
土拍政策调整，开发利润企稳
在新土拍规则的执行下，一批次出现过度激烈的竞争，而二、三批次则出现地市平淡，多项目流拍的局面。
2022年热点城市集中供地继续施行，政策主要导向是在保证开发质量的前提下，适度放宽拿地限制，通过稳地价来稳房价。因此，以集中供地城市为拿地主力的开发商，其营利性有望从快速下滑转向趋于稳定的低位水平。
趋势6.
精细化管理成竞争优势
开发商在企业管理及经营层面存在规模扩张“后遗症”，精细化运营方面仍有较大的提升空间。行业竞争未来将从规模化逐渐转向管理精细化，领先的开发商将注重成本、费用、流程、创新等方面，实现降本增效，驱动未来成长，打造核心竞争力。
开发商还将不断加强区域整合，减少管理层级，确保组织的精简高效，提升决策效率。通过持续改善效能产出，解决野蛮生长带来的低效问题。
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趋势7.
数字化投入趋于精准务实
地产数字化进程从全面投入向精准投入过度，但从结果看，有些投入短期内暂未获得令人满意的回报。趋于理性和务实，是下一阶段的发展趋势。预计开发企业的数字化变革将重点围绕以下开展：
第一，优化业务应用，提升专业模块工作效率。
第二，投向核心数据拉通，保证各专业模块工作的顺利衔接，降低沟通成本。
第三，对人力、财务、行政管理等核心模块统一对接线上入口，总部至一线实现信息的充分共享及互动。
趋势8.
战略协同是多元业务的标准
在经历多元领域的探索后，开发企业及物业管理企业目前更倾向于结合战略与资源的主动型策略，理性选择布局赛道，注重业务间的战略协同，重视匹配组织及管理机制。
对企业而言，开发端在商业、写字楼、养老、长租、酒店等诸多业态中将选取重点业态投入核心资源。物管端围绕多种增值业务的选择，聚焦有更高投入产出且具备差异性的赛道。
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趋势9.
物业资本盛宴接近尾声
近年来大量头部物企独立上市，拓规模保持行业地位及维持资本市场信心是核心发展逻辑。
随着领先物企大部分上市，大规模并购带来强劲扩张的同时，整合协同困难等现象日益增多，资本对于物企的追逐热潮逐渐消退。预计随着万科、龙湖等龙头物企上市，将宣告这一波上市风口的结束。未来，领先物企将普遍从唯规模论转向规模、质量和精细化运营并重。
趋势10.
城市服务，轻资产业务新蓝海
围绕城市发展，城市更新及城市服务运营将产生无限想象空间，潜在市场规模将超万亿，是未来地产业务发展的重要方向。
目前，城市服务运营和城市更新仍处布局前行探索期，未形成可复制的成熟模式，需打开业务思路补齐资源及能力缺口。开发商强化合作借力意识，以项目落地与合作共赢为核心原则，面向政府合作伙伴、垂直领域玩家与跨界科技龙头开展差异化合作，或将成为资产业务的新蓝海。
正文摘自《罗兰贝格中国行业趋势报告》（含编辑）；图片来源网络
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