大约两周前，住建部官网发布了《住宅项目规范》意见征求稿，从众多调整细项可以看出，住宅设计的“底线”被提高了，居住舒适度被大大提升。其中，新建住宅层高不应低于3m尤其引人关注。
相比现行版本，新发布规范意见征求稿对建筑层高、净高、设置电梯、配置新能源汽车充电设施、楼板厚度等方面进行了调整，归纳总结下来，主要有8点变化。
对购房者而言，这些调整无疑将升维居住空间尺度和居住品质，那么，对于开发端，这8点又将有何影响？是否如市场观点一样，会提高建设成本进而影响房价？四川知道特邀中泰设计产品研发中心总监陈筱秋以建筑设计和开发端的角度来逐一点评分析。
1、层高不应低于3.00m。
分析点评
结构单方成本差异不大；
对高容积率或极致高低配总图影响较大。
举例：100米高度以内，2.9层高可以做到34层；3.0层高只能做到33层；10栋高层单元对应减少标准层面积（按照500平米预估）大概5000平米左右，按照2300元/㎡土建计算，就要额外增加建设成本1150万。
54米高度以内，2.9层高可以做到18层；3.0层高只能做到17层。
备注：新刚需时代，低容高品质，2.9米层高一去不返。做总图测算时一定要注意，层数计算方式，极致高低配应慎重。
2、新建住宅建筑户门的通行净宽不应小于0.90m。
分析点评
如果按照0.40m鞋柜考虑，入户通道净尺寸不低于1.40m，轴线尺寸不低于1.60m,现在新建住宅设计基本都满足。入户通道设计建议结合鞋柜空间统一考虑，人性化设置，同时要避免大型家具的搬家问题。
3、二层及二层以上的住宅，每单元应至少设置1台电梯。
分析点评
限墅令之下，三层及三层以下住宅基本消失。四层及以上均设置电梯，新规与现有设计一致,低层集中式走廊住宅要注意电梯设置。
4、四层及四层以上，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过9m的住宅，每单元应至少设置1台可容纳担架的电梯。
分析点评
由于担架电梯尺度本身较小，对整体公摊影响不大。
5、十二层及以上的住宅，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过33m的住宅，每单元应至少设置2台电梯，且其中至少应有1台为可容纳担架的电梯，至少应有1台为消防电梯。
分析点评
担架电梯是人性关怀，消防电梯属于消防规定，对现有设计影响不大。
6、明确担架电梯尺寸：
采用宽轿厢时，轿厢长边尺寸不应小于1.60m，轿厢短边尺寸不应小于1.50m；
采用深轿厢时，轿厢宽度不应小于1.10m，轿厢深度不应小于2.10m。
分析点评
新的调整小于前几年担架电梯尺度，对现有设计影响不大。
7、住宅项目应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件。
分析点评
还需要结合当地规划局土地出让条件和本地相关规定，对具体的配置比例提出明确要求,总体会进一步提高成本。
8、新建住宅建筑的钢筋混凝土结构楼板厚度不应小于100mm。
分析点评
杜绝80mm的楼板，减少楼上楼下噪音干扰，一方面保障了住宅建筑的安全性，另一方面也保护了业主的隐私性。
写在后面
1.对开发成本有实质影响调整的就是“不低于3.0m层高”，但仅对高容积率或极致高低配总图影响较大，结构单方成本差异不大，因此不存在提高建设成本推高房价的问题。
2. 《住宅项目规范》被建筑设计界称之为住宅设计“底线”，层高底线由2.8m调整为最低3.0米，电梯设置最低要求、担架电梯的设置要求和尺度要求、以及汽车充电桩的设置和要求、楼板厚度的增加、卧室、厨房、卫生间使用面积的底线调整，都是国家住建部门顺应社会普遍居住问题和新趋势作出的以人为本的规范调整，对居住品质的提升提出硬性要求，避免出现影响人的生理健康的极致居住产品。
3. 除了住建局的《住宅项目规范》，相比之下各省市还有地方建筑设计规范要求更加严苛，工程建设强制性地方标准的调整产生的影响会更大。
4. 去年开始，广州、杭州、成都等地住宅用地集中拍卖明确要求“定品质”，今年第一次集中供地中，北京土拍规则由“竞高标”向“定高标”转移，定高标地块比例由8%提升至50%，不断强化房子回归“居住属性”要求，未来房地产市场将越来越注重品质提升，本次《住宅项目规范》调整也是“重品质”举措之一。
5.三道红线对房企资金实力来了一次严考，《住宅项目规范》的调整杜绝部分房企为追求最大化利润，以原有标准生产极致住宅产品，从根本保障居住的底线尺度，回应人们对美好生活的期待。
总之，本次的调整是国家对住宅标准的提升，是为了满足人民群众对住房品质日益增长的需求、对幸福生活的美好憧憬。住宅“底线”的尺度被提高，无疑是时代的进步，它或许还未被多数人注意，但它的细微变化将推动房地产行业向高品质方向进步。
你希望“住宅”有哪些变化呢？欢迎留言。
文| 马良
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