01

楔子

前两天，有个朋友咨询我户型的问题，他们之前对标的是阿那亚和麓湖生态城这样的“神盘”。我一看这个问题，第一反应是“问题的症结不是户型“，而是”靶子“搞错了。

关注良有方的很多朋友都是设计师，在开展工作之前，也经常去借鉴这个那个的项目。有些是业主指定的，有些是网上出名的，但是不是“抄对了”却很少思考，今天这篇文章我就想讲讲我对”项目借鉴“的一些看法。

02

核心是什么？

设计师关心最多的是建筑的造型美不美？空间是不是迷人？稍微再有点追求的，可能还问一问”场所精神“是什么！

但是在房地产开发上，业主需要设计师干的是：”如何营造能快速去化的建筑形象？”

你说这样的要求有没有标准答案？我觉得最起码从建筑学上是找不到标准答案的。

那么为什么人家的项目卖得那么成功，人家的项目能成“神盘”呢？我们为什么不能抄呢？

问题的核心：其实神盘都是以内容运营，社群经营作为出发点，有了粉丝之后才卖的房子。

而我们大多数的开发商是以“快消”为导向的，卖完了就跑，除了“利润”其他啥也没留存。而神盘除了留下“超额利润”，还留下了“复购”的种子，老客户还会带新客户。

这是路径选择问题，没有对错。但是“既要...，又要...”，这就有些过分了。

上图是麓湖生态城的航拍图，其实从规划和建筑层面来说，项目的容积率并不低，楼看上去也很密；建筑单体除了造型比较夸张以外，也没特别的。倒是因为单体太特立独行，还导致了整体风貌像“大杂烩”。

但是麓湖生态城就是卖的贵，成了名震四方的“神盘”。人家靠的不仅仅是房子标新立异，更多的是搞社群活动。如下图这样的活动，人家一年可能要搞几百场。有了人的聚集，还怕房子卖不掉吗？

但是，你们老板想这么搞吗？能同意这么搞吗？如果不能，去抄人家的户型，又有多大的意义呢？

这就是问题的“症结”之处。

去过和没去过阿那亚的朋友，给你留下最深印象的绝对不是户型，而是海边最孤独的礼堂等一众网红小建筑。所以你说抄个户型有什么用呢？

但最孤独的礼堂也是“内容运营，社群经营”的结果。标榜“孤独”可以迅速吸引大批的文青来“朝圣”，类似的还有“诗和远方”，“世界这么大，我想去看看”等等，这才是阿那亚出圈的原因，而这个“红”也是一波三折，历经多年的，并非一蹴而就。

03

靶子是什么？

“神盘”我们抄不了，可能是我们没有那个“基因”，又耐不住那个寂寞，那我们应该对标什么呢？

很多二三四线、甚至更远地区的朋友经常会对标一线城市，甚至是去国外考察。但是依葫芦画瓢，其实是解决不了根本问题的。

原因在于：你们的项目缺少对标项目的原生环境。

一线城市动则两三千万的人口，有很强的“支付能力”，并且有趋之若鹜的“购买冲动”。

因为只有人口净流入，产业有支撑的城市，房产才会增值保值。当经济上升时，地方政府才有可能做更多的配套服务，学校、医院、公园等等都是一线城市迷人的地方。当然最大的原因可能是落户，很多的稀缺资源都是和户口挂钩的。

而你们的项目不具备这些内在的支撑之时，为什么要去拿这些城市的案例参考呢？为什么不能和原生环境相近的城市进行对标呢？为什么不和基地情况相近的项目对标呢？

上海一直以来都是以“细致，精密”著称，善于“螺蛳壳里做道场”。用现在的话说，就是善于“制定标准”。

所以，找一线城市的项目对标，我认为不是去抄“标准图”，而是要学习如何做自己的标准。当年绿城以“法式”建筑风格在业内独树一帜，引得大家竞相模仿，其实从欧洲学的就是标准，而不是标准图。

只有当你融汇贯通之后，才能成为自己的东西，如臂使指，所以思想远比几张图纸重要的多。

04

结束语

什么是好产品？

卖的好就是好产品吗？

那之前卖得好，现在还能卖得好吗？

名气大就是好产品吗？

那拿来主义管用的话，你还等什么呢？

外观夺人眼球，空间使用灵活就是好产品吗？

那找我就能干！

多从市场出发，随时掌握市场动向吧，现在的市场窗口期很短，刻舟求剑是行不通的。

多从自身出发，构建自身的产品能力和运营能力。临渊羡鱼，不如退而织网。

多从同区域竞争对手出发，只要领先其半个身位，可能产品就胜出了，没必要舍近求远，更不要南辕北辙。

如果只是想赚“快钱“，那做到上面三点就行了。如果还想向“神盘”这样的榜样学习，那请对准靶心，沉住气，耐住寂寞，十年磨一剑。

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