昨天下午的时候，万科360度大转弯一改之前的态度，宣布万科将拆分物业于近期上市。猫哥想说的是，这个态度的转变，真的还是蛮打脸的。还是去年的时候，万科物业更名万物云以后，朱总就自信满满地说万科物业不会太急着上市，毕竟万科不差钱。

      之前万科不上市的原因有两点：一是万科确实不差钱，现金充足，用郁亮的话来说，万科已经连续十二年现金流是正的了，不需要靠物业上市融资套现。二是万科在对万科物业进行调整布局，也就是郁亮经常给外界念叨的，万科物业要做科技公司，要做城市服务商，以这个崭新的身份后就会考虑上市。

      不过现在，万科还是向现实低头了。

      10月28日，万科发布了自己的三季度报，累计前三季度万科销售大幅下跌，销售面积同比负增长9.8%，销售金额同比负增长2.8%。如果单看三季度的销售额，更不好看，销售面积同比大跌36.5%，销售额同比大跌27.6%。前三季度万科归属母公司净利润166.9亿元，同比大跌16%，虽然总营收增长12.4%，但是万科已经陷入了增收不增利的窘境。单看每个季度的财报，可能更能说明问题，万科一季度归属母公司净利润增长3.55%，二季度是负增长13.35%，三季度跌幅扩大到了23.3%。

      这个数据，着实不太好看，现在的万科还能自信满满说自己不缺钱吗？虽然万科的财务状况还算安全，但是已经没了之前的那份自信了，钱包已经不宽松了。之前市场广泛传闻的万科暂停拿地，一度让不少人信以为真，虽然后面郁亮公开澄清，但是这也能说明一些问题。

      万科自己给自己打脸的，还不止如此。万物云目前的收入构成里面，万科管理的物业项目的收入占比接近60%，所谓的城市服务商业务的万物云城，营收占比纸面数据也才40%。这个现实的数据，距离万科给万物云定位的城市服务商的角色，还有不小的差距，要走的路还很长。至于万科说的自己的万物云要成为科技公司，距离这个目标更是有巨大的差距。如此来看，万科自己给自己定的目标还没实现，物业就上市有匆忙赶鸭子上架的意思。

       市场预料万物云迟早会上市，但是现在就上市，还是让大家分外地意外。

      万物云目前的年纯利润（前年的），大致在20亿左右，按照目前物业的高估值常态，一般能有45-50倍之间的估值，万科的万物云能获得接近2000亿元的估值。虽然这不是地产圈最市值最高的物业公司，但是上市以后，即使是万物云里面的部分板块上市，也足以获得给万科带来增厚安全垫所需的资金了。

      当下的大环境，嘴上的面子已经没那么重要了，保住里子才是关键。

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