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最新文章2024-01-05

数说2021成都楼市，预见2022


1月17日，国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，罕见提及楼市，要求促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
1月20日，央行宣布LPR 5年期利率下调了5个基点，从4.65%调整为4.60%，这是继17日MLF和逆回购中标利率下降后，央行的又一重磅动作。

“降息”将有利房贷减负，同时推动房企融资成本下降，对房地产市场产生积极影响。
显然，国家发改委和央行的这一系列动作，奠定了“虎”年楼市的开局。
那么，成都楼市的2022将向何处去？我们从近日四川中原的年报中梳理了几个有趣的数据，对2022也有了一些大致的预判。


586
2021年，1-11月全国政策586条，平均1.8条/天。
对成都楼市影响较大的政策包括：
1月，严打哄抬房价等违规行为；2月，供地“两集中”；3月，房价地价联动、三倍热盘限售由3年延长至5年、法拍房纳入限购；5月，摇号新规、二手房指导价发布；6月，“定品质”、土拍主体资格审查办法、出台最新装修管理规定；8月，加强赠与管理，优化顺位；10月，《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》发布；11月，住建应对疫情12条……

（图源：四川中原地产）

全年来看，政策经历前紧后松的过程，9月是转折点，中央释放地产松信贷、保刚需信号，10月，成都房贷利率回调，放款周期恢复……这一变化也如实地反映到了楼市去年的月度成交上。
1月份，各地频繁发布有利楼市的新政，发改委17日的《通知》更被视为稳定楼市政策的延续，将促进各地住房消费保障措施的推出，有助活跃房地产市场。
发改委都喊话了，所以2022政策不会少，但基本面不会大变，市场逐渐向好，买房的窗口期来了。


12783
12783元/㎡！5+2区域住宅类土地均价。
2021年，成都全年土地成交318宗，20402亩，住宅类土地232宗，16247亩，住宅类土地均价为 7349元/㎡。
去年，一圏层土地成交3197亩，比2020年上涨了103%，房企回归主城的趋势明显；二圈层供地加大，但成交遇冷，地价略有下滑；三圈层则持续低温。
7349元/㎡的均价对购房的指导意义不大，来看2021年各区成交的最高楼面地价，热度一目了然。

（图源：四川中原地产）

最贵依然是城南，高新区楼面地价19600元/㎡，天府新区17000元/㎡，双流区12075元/㎡。
另一个趋势是向东，二圈层土地龙泉驿区的最高楼面价10900元/㎡，仅次于双流区；另外，去年末，东部新区首次出让常规涉宅用地，最高成交楼面价就达到9000元/㎡。
反观新都地块的表现，却差强人意，身处绕城之内，最高楼面地价仅7800元/㎡，尴尬吗？
但是，2021全年新都有35个项目取证销售，全城最多；其成交量也达178万方，是近郊第一，全城第二，仅次于天府新区。

说明什么问题？嘴上说不要，但身体是诚实的，买得到的才是最好的。
189909
189909套！这是成都2021年新房成交数据，同比增长6.2%。
2020年，成都新房成交约为17.94万套，那么也就是说2021年新房成交增加了1万多套。
但从成交面积来看，2021全年销售面积2303万方，比2020年的2390万方少了80多万方。

值得注意的是，去年大成都备案均价为15425元/㎡，涨幅约为16%。
简单来说，就是2021年成都人在买房时牺牲了面积，舒适性让位于功能性，面积屈服于总价。

（图源：锐理数据）

2022年，这一趋势大概率会持续，受集中供地影响，成都一、二圈层成交了136宗“双限地”，为了控成本，回归刚需势成必然。
与此同时，三孩政策带热四房产品，目前已有房企推出116㎡极致四房双卫户型，但市场主流四房面积会集中120-140㎡，其占比上升趋势明显。

未来，品质向价格、去化速度低头，5+2区域将全面推行成品房，改善和高端项目可能需加购“升级包”……
据四川中原地产预测，2022年大平层产品会越来越少，一圏层200-300万刚需当道，二圈层150-200万的刚需、刚改产品走量，而三圏层则需要向100万以下寻找生存的空间。
不过，2021年有实力拿地的，多为央企、国企和龙头房企，至少爆雷的几率会大减。


83
83次！成都2021年54个项目触发三倍熔断的次数。
2020年11月24日，成都出台购房新政，实行资格预审，对人房比3倍及以上的项目，其全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售。
新政保障无房家庭能够优先入上车，“三倍熔断”终结了“万人摇”。但是，网红盘不改抢手程度，手握刚一资格还是要拼社保年限。
2021年，54个项目共触发83次三倍熔断，其中天府新区项目最多，仅麓湖生态城就触发5次，还有万科天府公园城、万科天府锦绣、首开龙湖云著、川发天府上城也是熔断常客。

（图源：四川中原地产）

再看熔断项目的分布，除天府新区外，一圏层是数量最多，成华、锦江、高新挤占了前4名额，二圈层则是全部上榜，远郊只有彭州一个上榜。
其实，熔断项目就是年度热盘，代表市场的购买方向。
去年的54个熔断项目呈现两极分化，一类是高性价比项目，另一类则是高端壕宅。
高性比项目熔断不难理解，位置好、价格适中，像川发天府上城，清水均价14000元/㎡，两次开盘1716套房源也供不应求；同类还有麓山上院、山河玖璋、SM锦悦、鲁能城、光华壹号、源滩麒麟荟等项目。
另一个极端是总价千万的壕宅项目，除了麓湖生态城、万科天府锦绣外，锦江区的建发央玺，精装均价3W+，6次开盘，也触发了5次熔断。
原因也简单，“双限”之下品质可能出现倒退，高端大平层产品绝迹，越来越多改善客户愿意为品质买单。

2022年，成都楼市进入库存时代，房企之间会有价格和品质战争：像刚需产品增多，90㎡以下的三房，或120㎡四房等；当然，高地价的高端项目也会有，且看市场争奇斗艳。

关于2022
586、12783、189909、83，四个数据分别对应政策、土地、市场、年度热盘，在分析数据后，我们对2022年的市场走势有了大致的预判：

1、年初春节期间市场不会有太大的波动，依然是底部盘整；春节后，3月市场逐步回升，伴随着二手房市场的回暖，一手房市场依然表现不错；

2、二季度市场会因为一季度的企稳而释放一部分观望需求，乐观预估 5、6月份将会出现一波小阳春；

3、三季度市场进入正常的横盘期，若政策层面不再波动收紧，三季度将会保持平稳；

4、四季度市场放量，供销量保持一定比例的平衡，年底价格相比年初有温和上涨，全年成交量较去年萎缩；

5、整体而言，2022 年成都住宅市场将会是价稳量缩的一年，市场不会出现大幅波动（特殊不可抗力除外）；

6、商业地产市场整体因供过于求依然疲软，写字楼及公寓的投资价值基本丧失，市场偏向自用为主。

更多关于2022年成都购房者调查及业内行情预测的详细内容，请关注四川知道明日稿件。

文| Tornado
图片来源| 四川中原地产 锐理数据 网络


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