相信成都地产人都会有一个共同感知：2021年，成都的叠拼井喷了！
这不是感觉，而是事实。
四川中原地产提供数据显示，今年前11个月，成都12+2城区累计供应了119.3万方叠拼产品，已经超过了去年约95万方的总和供应量，是2015年总供应量的16.5倍。与此同时，今年叠拼的销售面积、平均价格、库存也达到了新的峰值。
有意思的是，目前市场对叠拼市场存在几个“误解”，譬如库存过多，再譬如叠拼产品面积似乎有“变小”的趋势。
事实究竟如何？
1.
库存周期：15.8个月
下面这张图表，充分体现了2015年至今的叠拼市场变化走势。
拐点出现在2017年10月，成都市规划局正式发布《成都市城市规划管理技术规定（2017）》。其核心改变是对土地供应“容积率”的调整：按照新规，成都城市将降低开发强度，即“城市核心区最高容积率为2.5，一般地区为2.0，特别地区为1.5。
因此，从2018年开始，成都叠拼的供销价数据开始上扬，并不断攀高。
此后的三年时间，2.0容积率土地供应成为市场主流，这直接改变了市场产品供应形态，“爆发的叠拼”就是最具代表性的产物，成都叠拼市场迎来“春天”、供销价存齐升。
先说供销：2015年——2017年，成都叠拼市场供应量和销量都极低，直到2018年叠拼供销才有了起色，2019年开始，成都叠拼市场供销开始呈现倍数增长，并在此后的2020年、2021年稳定增长，而今年无疑将创下近十年成都叠拼产品的供销记录。
显然，去化量不敌供应量，叠拼市场开始出现库存。但要注意的是，当叠拼产品的供应量出现猛增之后，去化量相应地跟了上去，呈现了供销两旺的市场态势，这一方面表明了成都市场对叠拼产品的需求是强劲的，另一方面体现了成都叠拼产品对购房群体有较大的打动力。要知道，相比普通高层、小高层和洋房产品，叠拼产品对购房群体的资金门槛要求更高。
再看库存：过去三年，持续的放量让叠拼市场出现了“供过于求”的态势，这必然导致叠拼产品的库存累积。
由四川中原地产提供数据显示，成都12+2城区叠拼产品的存量面积达到131.3万方。这个数据的确是近十年叠拼产品库存的历史最高，这个数据是什么概念呢？
按照今年前11个月8.3万方的月均去化速度，成都的叠拼库存出清周期为15.8个月，在“12个月≤去化周期＜18个月”的区间，这意味着目前成都叠拼市场开始出现微存量，市场现状较为良性。
这里要提到的一点是，当周期数值位于“18个月 ≤去化周期＜24个月”区间时，就要警惕成都叠拼市场的存量了，毕竟15.8个月的出清周期距离18个月已经不远。
再加上低容低密土地的持续供应，预计2022年的叠拼产品还将保持一定规模的增长，而叠拼市场的健康系数关键就要看明年的去化速度是否能保持，房企的确要有居安思危、错位竞争的应对准备了。
2.
产品变化：面积和总价都更大了
近两年，成都地价房价双双上涨是不争的事实。因叠拼产品的面积相对更大，以当前22837元/㎡的均价来计算，一套200㎡左右的叠拼产品，总价至少也需要450万/套起。
但实际上成都主城区的叠拼产品单价已经达到了25000元/㎡以上的价格，最高的叠拼单价已经拿到了约35000元/㎡的清水单价。
当然，单价更高的叠拼定调越高，这些叠拼产品更加追求产品的“墅质”功能尺度，例如华发统建锦江大院、德信麓湖云庄、云门天玺，不乏300平左右的千万级叠拼产品，另据四川知道获悉，已经亮相的招商天府玺、世豪一墅江安叠墅的产品也直指高改、深改。
也有一些房企走差异化创新产品路线，将叠拼往“小”做，例如东叁金茂逸墅，打造145㎡起步的叠墅产品，主攻400—600万级客群。产品也做到了地下室双面自然采光、户户独门独院和高窗墙比的叠墅产品力，以产品创新攫获自己的市场份额。
此时，我们也会好奇，成都叠拼产品的供应面积结构和主力成交总价段究竟是怎样的呢？
从2018年——2021年11月 成都“12+2城区”叠拼产品各总价段成交占比图中，我们可以总结：成都叠拼产品面积供应正在趋大化。
2018年至今，成都150㎡以下经济型叠拼产品逐年缩小供应规模，150㎡以上的叠拼产品是市场主流。其中200㎡以上的叠拼产品占比逐年扩大，300-400㎡的叠拼也增长明显，这充分说明了市场上的叠拼产品在尽可能地还原墅居产品应有的功能尺度，叠拼产品变得更大了。
叠拼面积的趋大化和市场均价的上涨，让叠拼总价结构也相应的出现了变化。从下图可以看出，虽500万以上的产品在逐年扩大市场占比，但500万以内的叠拼产品仍是主力。
300万以内的经济型叠拼产品不断缩小市场占比，而现在，这个总价段的叠拼产品往往都只在二圈层才会有了。
从以上数据可以看出，以500万、200㎡为判断界点，成都叠拼市场呈现了经济型别墅和高改深改叠墅趋向均衡供应的模式，两类叠墅产品的选择范围都很大。
这也就意味着，低密低容的院子生活或者说“墅感”生活对成都购房者而言是很有打动力的，这种产品更挑客群，当然，相比同级大平层产品，叠拼产品被“挑剔”的点会更多，例如地下室采光、花园设置、室内功能空间布局、动线考量，都十分考验房企的造墅能力。
3.
未来走势：这四点值得行业深思
综合判断而言，已经进入微存量时代的叠拼市场，目前销售速度尚能跟上供应速度，发展现状健康良性。
那么未来呢？基于目前的叠拼市场发展现状，四川知道认为，以下这四点值得行业深思：
1.还要继续做叠拼吗？
前面我们说到，成都叠拼库存出清周期为15.8个月。而土地降容在短时间内不会改变，这意味着拿着“2.0”容积率的土地到底做均衡的小高层还是高低配，是非常关键的抉择。毋庸置的是，叠拼产品的供应还会持续增加，但已经有企业注意到叠拼的集中放量开始考虑差异化竞争，叠拼的规模增速或许在接下来有一定的放缓。
现在的叠拼市场其实代替的是以往的大平层市场份额，目前还没有到近身拼刺刀的地步，但对于一些还未完成规划的新项目，的确需要随时注意叠拼市场的去化速度和存量走势，以决策产品形态。
2.叠拼创新力到顶？
当叠拼产品成为市场的中坚产品形态，地段、创新力和产品力决定了市场占有率。客观而言，成都市面上的叠拼产品的差异不算太大，地段决定了叠拼的大部分价值，而产品力方面，都基本做到了独门独户、户户有花园、地下室双面自然采光、空间可变性……绝对原创的创新叠拼很少。
有业界人士认为，成都叠拼的产品力已经到顶了。这是好事，说明了成都叠拼设计内卷，产品力已经全面升级，另一方面也是危机，叠拼产品创新后劲不足，需要突破点。
3.低容双限地块的出路？
当“双限”成为常态，低容双限地将面临更大的挑战，尤其是“双限”地块的叠拼产品，不仅有清水限价前提下的规划设计压力，更高总价的叠拼还面临更大回款压力。
那么，未来低容双限地还有没有更多的产品形态可能？譬如此前出现过的4层楼大平层，再譬如走量更快的全盘小高层。
4.叠墅壕宅化？
限墅令之下，叠拼是成都购房者唯一能购买到的墅质产品。从目前的叠拼面积段来看，叠墅产品面积趋大侧面反应的是叠拼正在无限接近独栋产品体验感，譬如全套房设计、男女主人独立衣帽间、储存间、宴会厅等等。
而从最近已经取证销售的几个壕宅级叠拼来看，别墅化的壕宅级叠拼去化率相当可观，真正的“有天有地有院子”的产品很能打动一部分深改人群需求。
另一方面，目前市面上的大多数叠拼产品更加偏向于经济型功能性，没有达到真正的舒适型，局限于总面积，单层面积不大，增加了上下动线难度，但在能接受的总价范围内，经济型叠墅能满足一部分改善群体既想要相对独立的空间，又能享受院子和复式功能空间的要求。
但无论是壕宅级叠墅还是经济型叠墅，能打的“产品力”才是助力项目穿越周期的关键命门。
文| 马良
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