水石专访｜城市再生——价值平衡的探索之路

全文刊载于《建筑实践》035辑特辑：再造，再生

城市再生——价值平衡的探索之路

<<<

邓刚

DENG GANG

水石设计董事长、创始合伙人

同济大学建筑城规学院博士

正高级工程师

邓刚，水石设计董事长、创始合伙人，同济大学建筑城规学院博士，正高级工程师。曾任职上海市发展和改革委员会、上海红坊企业等机构，在城市再生领域有着多年的研究与实践。

其相关著作有《更新城市——价值驱动下的城市再生》《城市再生中的设计与开发》等；其为主参的长春水文化生态园、昆明乌龙古渔村等再生项目，屡获国际国内设计奖项；其参与投资、建设并运营的上海城市雕塑艺术中心、上海红坊国际文化艺术社区，曾是上海重要的文化项目之一。上述项目都是城市再生、历史文化保护的典范。

此外，在上海市发改委任职期间，曾参与2000—2005年《上海市重大项目建设计划》编制工作；参与“十五”计划编制，以及参与上海投资体制改革文件起草。

以下内容摘录自杂志。

建筑实践(以下简称AP) /是怎样的契机与想法，促使您创立了水石设计？水石设计在20年以来经历了哪些变革？其如今的组织架构、人员构成以及项目的开展方式是怎样的？

邓刚

1997年，水石设计（后称“水石”）还只是一间设计工作室。1999年，在中国城市化发展的高峰期，我们成立了水石景观环境设计公司，作为一家民营设计公司，我们希望与外资公司、国有公司形成差异。当时，我们并未明确公司长远的发展路径，只是依托设计技能，从项目设计开始逐步向前发展。在1999—2009年的第一个十年里，我们处于探索阶段，以建筑和景观设计业务为主。2009年开始，我们的设计逐渐往两个方向聚焦。一是在行业类型上，我们更加聚焦于地产领域，并投入了大量的技术力量。二是在项目类型上，我们更加聚焦于四个类型：居住地产、城市更新、城市综合体和景观项目。

回顾水石的发展，我们一方面在逐步摸索和适应市场需求，努力专研技术与服务，深度为市场需求服务。另一方面，我们强调专业化和综合化，所谓专业化就是先专注于一种类型或者专业，钻研技术深度，并在实践过程中逐步发展并累积多专业和多类型的能力，形成综合化能力。

办公室场景老照片

我们在1999年成立了上海水石景观环境设计有限公司，2005年成立了上海水石建筑规划设计有限公司，2013年还成立了以施工图为主的上海水石工程设计有限公司。而今，水石以上海为平台进行辐射，在深圳、重庆、云南、安徽、苏州和青岛等地成立了分支机构。所以，我们的组织架构呈现为“平台+分支机构”特征，平台主要从事研发、累积和综合管理，包括总裁办、技研团队、市场团队、人力资源团队等，我们实施设计服务的一线团队则是专业型和属地化的。

我们希望形成平台化的管理方式，尽量扁平化，让技术团队能够专注于专业的服务，有效地避免不同的分支机构进行独立的人力资源管理和品牌建设等。我觉得这种方式更加适合一家民营公司，能够更大程度地减少非设计团队的综合成本。

AP /从2006年的上海城市雕塑艺术中心（上海红坊），到2016年的长春水文化生态园，再到2020年的合肥龙湖·车桥新界，水石在工业遗产项目实践中有了怎样新的思考与调整，又有哪些始终没有改变的坚持？

邓刚

在工业遗产的多年设计实践中，水石的设计服务越来越呈现出更多层次、多维度的设计内容与过程。一是提供多专业服务，以及由此发展而成的融合规划、建筑、景观、室内的一体化设计；二是EPC(Engineering Procurement Construction)模式的实践，在长春水文化生态园项目中，我们通过与施工企业的合作实现了联合体EPC；三是力主将知识结构往前拓展的特色策划能力，包括再生园区定位、运营策划；四是形成水石平台能力的“技术生态圈”保障，基于特色团队合作、汇聚社会资源，我们已经实现了政策研究、价值分析、产品研发、成本控制服务，以及再生项目测绘、检测、加固的资源整合。这些基于综合知识结构的一体化设计、设计总包、EPC、资源嫁接等方式，都为再生项目的顺利推进奠定了坚实的基础。

上海市雕塑艺术中心 © 罗鹏飞

今后，我们将继续在工业遗产等领域提供面向未来的综合设计与服务能力。这包括基于大数据的市场分析，研究形成更为清晰的设计需求；也包括基于新技术的广泛、深度运用，比如，实现无人机勘察数据化、三维激光数据采集等，对再生主体的数据化信息建立；另外，还需要精细化的技术服务能力，以提供规模化、产品化、标准化的再生空间研究；最后，最重要的是基于创新与个性化设计，提供具有独特体验的再生空间与形态作品。

以需求为导向，提供基于设计端前后延伸的综合化、精细化服务，让设计创造价值，是水石一直坚持与倡导的理念。

AP /2018年红坊完成了二次更新，保留部分既有建筑，整体以现代化商业中心重新亮相。据悉，同为工业遗产园区的广州红专厂，也于2019年底公布实施拆除。您如何看待这样的事件？工业遗产改造是否可能只是昙花一现的“再生”情怀？

邓刚

近年来，出现了较多原有的工业建筑经过改造后又被拆，并进行地产类开发的情况，其主要与综合价值问题有关。之前的工业遗产改造项目，大多是在建设强度、产权主体、土地性质并未改变的情况下推进的。这种方式虽然可以改变老建筑的定位与功能业态，调整产业结构，但总体而言，这样的改造方式开发强度偏低，政府的土地收益难以实现，经济总体价值有限。而且，以土地不变性的方式进行工业遗产改造，其一定程度上建设程序不规范，并且存在政策风险等问题。

按照土地变性的方式，拆除部分工业厂房，大幅增加容积率所带来的综合价值增量，成为了项目再次更新的推手。因此，不断随着时代进展，工业遗产改造面临不断演化，按照价值规律不断更新的状况。红坊的二次更新以及广州红专厂的变化，都是遵循了价值规律。当然，价值规律中的多元维度平衡也是很重要的，我们要避免唯经济价值论，要注重历史、文化、社会等价值的作用.

新华路办公小筑 © 潘爽

AP /水石设计除了大型工业遗产项目外，也参与了上海新华路、乐山路等街区微更新项目。可否与我们谈谈水石最初接触这类项目的契机？此两类项目有何异同？导致其差异的根本因素有哪些？

邓刚

街区微更新近年越来越多，这是城市发展到一定阶段，呈现精细化发展变化的体现。我们最初的实践来自于对上海长宁区新华路历史文化风貌区的城市设计思考；后来，水石办公室迁址到徐汇区田林街道，街道主要领导得知水石在城市再生领域的积累，邀请水石参与其辖区内的田林、乐山街道的更新改造设计。

工业遗产项目与街区微更新是城市再生的细分领域，都遵循城市再生中的价值规律，强调内容更新、功能提升，但两者往往呈现出不同的环境形态特征。其最大差异是项目使用者不同，前者主要为职业群体服务，侧重办公、商业功能；后者以全龄社区居民为主，功能更为贴近日常生活，多涉及衣食住行，以及与居民生活相关的教育、文化等社区配套。

重庆招商金山产业园 © 金霑

AP /我国城市目前正处于城市更新转型的关键时期。作为城市更新项目的设计者及运营者（红坊），您认为影响城市更新的因素有哪些？能否以上海地区为例展开谈谈？

邓刚

对于更新和再生，有多元的切入点和视角，我想谈一谈水石的视角和我的认知。去年我们出版了一本书，《更新城市——价值驱动下的城市再生》，它的副标题非常重要，揭示其从价值角度对更新做出了新的思考。我认为价值框架里的城市更新有三类主体：政府、企业和社会。它们分别扮演了不同的角色。首先，政府是驱动者，提出包括公共利益、公共价值等在内的诸多诉求；其次，企业是实施者，具体操作并推动项目的发展；最后，社会所扮演的角色是需求方。

在三种主体的视角之下，我们又把城市更新分成了四个维度：经济、社会、文化和空间。“经济”可被狭义地定义为财务效益，其诉求来自于政府和企业，如果缺乏经济诉求，不论具备何种短期或中长期的价值诉求，项目都难以推动；“社会”是指社会的公众利益，比如城市的开放性、功能性需求，即项目是否能提供公共活动场地，是否能满足民众物质和精神上的功能需求；“文化”可以分为两类，一种是历史文化，另一种是广义的文化艺术；最后，“空间”则是城市环境层面的、我们经常谈到的跟规划相关的一些指标：容积率、建筑密度，和空间尺度、空间效果等。

水石城市再生综合分析图

这就是我们关于城市更新要素的理解。以这三类主体和四个维度为基础，如果能合理地组合和把控项目近期、远期的时间维度，以及宏观、微观的空间维度，就能有效地控制项目未来发展的可能性。

具体来说，上海地区的城市更新主要关注三个方面：第一是区域环境品质的提升，第二是存量条件下的城市微更新，第三是注重项目的系统性。结合2021年9月1日出台的《上海市城市更新条例》来看，政府在城市更新中比较重视规划引导，强调对区域层面的整体把控，即使是单个项目，也要考虑其与区域功能和整体系统性的关联。宏观层面的控制主体在市级，操作主体则在区级和更基层的机构。

上海的城市更新进入到了一种精细化的纵深发展阶段，各方面的动态平衡都充满挑战——土地价格高、动态成本大、社会和公众的审美要求高等。

以小地块为例。首先从经济角度来说，要达到财务平衡非常困难，往往需要对地域范围进行整体思考后，从定位、形态和功能提升多维度进行权衡，项目才能顺利地推进。其中，政府和企业对项目收益的共同理解至关重要：选择着眼于短期或中长期，除了土地的即时收益之外，是否考虑整个区域产业结构的调整，或者企业落户带来的中长期税收等。假如政府对短期的经济效益期望太高，企业很难单方面地推进项目；当然，政府也无法在公共利益受损的情况下，以低成本向全社会推出项目。

其次，从文化角度来看，更新项目一定会兼顾保护和更新的平衡，不可能对有历史文化价值的建筑单体进行“大拆大建”。但是以简单方式对其完整保留的时候，又会使得用地稀缺，导致对建筑容积率、建筑总量、建筑类型约束过多，极大地增加项目难度。

最后，从空间的角度，还需要考虑建筑尺度、天际线、空间效果等。比如，经济效益是商业建筑的基础，建筑形态需要契合其经济诉求。

水石全过程一体化流程和内容

AP /城市更新项目的开发运营时间较长，您如何看待周期比较长项目的“慢”与其经济价值之间的关系？

邓刚

第一，目前的城市更新项目很难做到短、平、快地完成，这是客观现状。其中，利益格局需要多方多轮互动，以及参与者的换位思考，以争取在更大的视野范围内、更大的场地内和更长久的利益关系方面来进行平衡。从上海来看，项目大多很难在短时间内达到经济平衡。

第二，项目发展过程中，运营非常重要。但目前看来，资本方的话语权毋庸置疑，经营者和运营者很难有足够的获利空间，操盘方也很少有能够和资本方进行对话的机会。这样的结果会使得运营方的价值很难实现，运营团队的积极性很难被调动起来，导致城市更新中产权主体、资本方、运营方相互挤占，利益空间日益狭窄，对项目进展不利。

第三，城市更新类项目的社会价值相对较高。对政府而言，更容易推进；但对于企业而言，这类项目很难“赚快钱”，经济价值往往有限。所以，若城市更新项目要持续地往前推进，需要政府多关注。

武汉汉口智造创意产业园区 © 赵奕龙

AP /城市更新项目的策划与运营都非常重要，您如何看待二者间的关系？

邓刚

对此，我有两个观点。第一，项目不是策划出来的，而是基于社会需求。第二，策划不是孤立存在的，策划必须基于运营。

我特别不赞成狭义的“策划”，现在多数咨询机构的知识结构和对市场的洞察力远远不够，在谈项目策划的时候，他们仅是在文本或者前期层面去讲故事和逻辑，而非基于对市场需求和项目运营的了解。水石在更新项目的前期策划中，往往特别注重避免这样的情况发生。比如在重庆金山意库项目的策划与规划阶段，我们以运营测算为依据，对功能业态进行了比例分配及布局。再如，在昆明乌龙村的前期策划规划中，我们就会先做运营模式的研究，再进行策划与规划设计。

长春水文化生态园 © 邓刚

长春水文化生态园 © 王琇

长春水文化生态园 © 潘爽

AP /您如何理解“城市更新”与“城市再生”两者之间的差异性？

邓刚

“城市更新”最初被称为“项目改造”。在2005年之前，我们更多地在对老房子和旧厂房进行改造。“改造”其实更重工程，行为也更具即时性，所以其不能反映全貌。我们应该以开阔的视角去理解这类项目，“更新”一词显然更合适。

后来，我们发现“城市更新”还是以物理状态去看待事物，多侧重于形态变化。而在物理空间的变化之外，还有很多内在的事物也在发生变化，包括产业发展、区域活力改变等。建筑环境更像一个不断发展、变化的生命体，会“生长”也会“衰老”。所以，我们觉得“城市再生”会更加贴切、精准地反映这种过程和行为。

此后，我们的想法还在不断地改变。2015年，我们接触到了长春水文化生态园，它是一个工业水厂的再生项目。从中我们体会到“再生”更偏重于行为状态的描述，而“共生”将人和更广范围的建筑环境、生态环境（包括植物和动物）等归为和谐共处的整体，有助于我们更好地理解人与环境的关系，感受到人与人之间的互动状态。相比于过去将人和环境分别看作主体和客体，把二者当成一个有生命周期的整体去看待时，设计者所采取的策略、方法和技巧都是不一样的，所以不能把人排除在项目系统之外。

所以我认为，“城市更新”和“城市再生”的差异性，或者说“改造 – 更新 – 再生 – 共生”的变化过程，体现了设计者们在城市发展过程中认知的变化。