在上海世界城市日事务协调中心、上海市城市更新研究会的指导下，城市更新大讲坛特邀FTA中国区合伙人、产业社区设计专家、TOP创新区研究院发起人施道红老师，做“后疫情时代，如何打造有竞争力的产业园区”主题分享。
以下是分享内容摘要。
2022年，上海从开局起就充满了魔幻，非常感谢大家的线上支持，很高兴用直播这种方式跟大家见面，跟大家交流我们对于产业以及办公地产的一些实践心得。
我来自FTA，FTA是一家专注于科技地产一体化设计的专家型品牌。从成立到现在，FTA参与了近1000个科技办公园区的设计，这其中有一批属于世界500强及国家性综合科学中心。
FTA致力于设计能激发创新与活力的工作场景，不过在持续疫情的阴影下，不少城市的办公空间需求数据并不好看。
原因是多方面的，首先是大环境，经济低迷，教培、互联网、地产、金融等等行业都备受打击，连龙头大公司都开始减员收缩，寻求稳健发展。疫情反复也增加了不安定因素，不少机构/公司对未来没有确定的预期；加上居家办公已然成为常态，员工纷纷习惯远程工作方式，疫情解封后不少公司也决心削减办公成本。
最近我们看到有一个数据：
克尔瑞对上海办公市场的统计数据显示，2022年的1-4月与2021年同期相比，61.2%的写字楼租金出现下跌，其中14.9%的跌幅超过15%。在谈到未来预期中，仅有一成的人认为未来6个月写字楼租金上涨。
我们一般认为，写字楼市场可以被细分为三类：核心商务区、新兴商务区和办公及商务园区。
核心商务区大多是优质甲级高层写字楼，位于市中心；新兴商务区位于城市次中心，建造标准也为优质甲级写字楼，有些建造标准甚至更高，但租金相较于核心商务区较低；办公及商务园区大多以组团园区的形式存在，也不位于寸土寸金的核心区，因而租金在三者中最低。
毫无疑问，在疫情的影响下，企业寻求降本增效、稳健发展，办公空间的性价比成为重要的考虑因素，很多公司纷纷选择离开传统核心商务区。
这恰好也是新兴商务区和办公及商务园区的机会。
同时，疫情扰乱了传统的工作方式，不少人选择混合模式（即线下+线上的办公方式），让企业选址的范围更加扩大了；
更值得注意的是，疫情使得大家对办公空间功能以及需求变了，比如更注重办公楼宇的防疫设施、智慧体系、通风系统等等，新兴商务区和办公及商务园区在这些方面优势相对明显。
市场持续承压的后疫情时代，办公地产也在持续迭代，迭代过程中必将诞生一些结构性变化，我们如何利用这些变化趋势打造更有竞争力的产业及办公社区呢？
我们今天想简要分享一下，如何构建有价值有竞争力的产业园区。
产业需求
从“孤立”到“互联”
产业生态形成聚集
持续整合和迭代产业链
疫情的压力下，企业更需要报团取暖；
一方面，当企业彼此靠近相互连接的时候，他们就可以共享前端及中间投入，甚至共享人才与知识，降低部分运营成本；另一方面，互联的产业集群
也促进了人与人，公司与公司之间的相互竞争与学习，诞生在集群中的正式或非正式的网络，也让集群充满韧性。
而当企业与这个地区的连接度增强时，就有了“粘性”，不会轻易搬离。
早些的园区，大家更多关注的是面积以及租金。但在今天看来，产业社区最有价值的，应该是聚集形成的“互联集群”。形成这个核心竞争力的关键是在里面像打造一些像磁铁一样让企业不可抗拒的力量，进而汇集到这里，或者是让人喜欢这里，
我们把这叫“磁极”。
当然，每一个产业生态的生成很不一样，每一个产业需要的磁极也很不一样，同时需要的空间也很不一样。
让我用一个案例来说明：这个是我们一直陪伴成长的市北高新的静安国际科创社区。
市北高新的静安国际科创社区，建筑设计 ©FTA
2015年，上海提出建设“科创中心”，现在已经形成科创中心基本框架体系，最终目标是全面建成具有全球影响力的科技创新中心。
可以毫不夸张地说，未来上海将有一大批产业园区转变为创新社区，而市北高新·静安国际科创社区，就是上海科创社区的样板之一！
“如果你在金融行业，
你就去陆家嘴；
如果你在大数据行业，
你就来市北”
市北高新的静安国际科创社区整体鸟瞰 ©FTA
在对企业、对行业的深度了解的基础上，市北提出了*五位一体*的的大数据产业生态模型：包括交易机构、创新基地，研发中心、产业基金、发展联盟。
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拿产业基金来说，市北高新发起了大数据产业基金，规模为10亿元人民币，分两期募集，主要投资于大数据与人工智能领域的优质项目，发掘和培育细分领域龙头企业，帮助企业对标科创板上市条件。同时，市北的基金通过资本的力量吸引了国内外领军企业，打造一个具备强大协同效应的大数据与人工智能产业生态链和全球化的产业创新生态圈；并通过资金加持，联同长三角大数据各个重点区域，打造长三角城市群千亿级大数据产业高地，成为长三角一体化国家战略的重要创新力量。
再比如发展联盟与活动，市北每年举办的活动场数超过300场，高品质的活动不仅为市北提供了区域内人才公司交流及展示的平台；并树立起在大数据、人工智能领域的品牌势能，对相关人才及产业产生不可小觑的磁石效应。
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人群构成
从“产居分离”到“知识社群”
高密度高链接的知识社群聚集
过去中国产业地产与办公地产开发有一个严重的误区，就是很多人看到的是冷冰冰的产业和企业，这是产业思维。
举个例子，现在医药类的园区满地开花，纷纷想着只要把医药企业拉过来就行了，其实不是，这里没有整体配套，没有人才环境，没有系统，即使招来了一两个企业，他们在两三年的政策让利结束以后就走掉了，没有任何长期效果，还可能对于原有的产业生态产生负面影响。
产业思维是表象，执象而求咫尺千里。
真正的本质是人群思维：
人才的聚合是产业地产的核心，产业的集聚本质上是基于人的社群的聚合，其实不是产业的聚合，产业聚合只是结果。
你要做的是把具有引领性的人才吸引过来，人才带来产业，产业进一步再激活区域。
图源:邓智团博士
之前有人问我们，创新区最有价值的是什么？
我们说，是人才与网络。
人们一直唱衰硅谷，硅谷却还是创新的NO.1。
硅谷靠的是什么？是人才网络。
不是产业，不是公司，产业与公司一直都在变。也不是地理位置(location)，更也不是高楼大厦(building)，这些随时可以易主，而是硅谷的人才和硅谷长期培育出的“人才网络”(talent network)。
所有的产业与公司，都是人才网络的结果；有了这个网络，硅谷一直在创新的浪潮之巅。
产品意向
从“冰冷”到“温度”
从产业园区到创新社区
中国30多年的城市化，是相对粗放的——不少空间显得有些混乱，甚至造成了很大的资源浪费，传递出来的空间意志是“效率”，效率是冷冰冰的。
随着新一代人们在生活方式上的变化，新的工作方式的出现，现有城市空间以及其结构并不支持这种变化与需求。
下一个城市化时代，是要往精细化方向走的。所谓精细化是“有温度的”，是对人需求的全方位照顾，用人的温度让人的需求得以满足。
FTA的设计始终围绕“温度”这个词，温度是连接，是用人的温度让人的需求得以满足。
一个有温度的城市创新区不仅能体现一个地区的文化与价值观，更能让其在市场中更具竞争优势。
2022年，在“长三角G60科创之眼”城市设计策划和首发区块建筑概念方案设计方案征集的国际竞赛中，FTA在众多国际知名设计事务所中脱颖而出，中标城市设计方案。
在科创地块的构想上，我们采用“高活力、小尺度、大场景”设计理念，营造出有温度的科创社区。每一栋建筑单体设计，我们都致力于在建筑底部设计激发创新的柔性交流空间，中部设计注重隐私的独立空间，而在顶部设计提升品质的价值空间。
同时，根据细分产业所需的空间载体不同，FTA在科创社区内构建了6大场景化空间，通过6大功能场景，创造出人与灵感，人与自然，人与人交流的的机遇。
此外，地块内多样的自然水岸被塑造为生态景观开放区域，水岸活力区不仅串联科创社区，同时涵盖游览等多种功能，融入城市整体生态景观体系中。
文化价值
从“标准”到“独特”
挖掘独特的文化价值
人类进入到高感性时代，我们一切的产品最终将以生活方式呈现出来，生活方式终将成为城市与产业的核心竞争力。
生活方式各有不同，园区最忌讳千篇一律。
如果园区当在形式上挖掘到“独特的亮点与卖点“后，办公社区的“用户”就会感觉自己很“特别”，催生出一种“归属感”、“自豪感”，接下来企业想要入驻、年轻人也不必外出找工作、最优秀的人才会涌向这里，社区的产业生态系统乃至这一个城市的当地经济都会蓬勃发展。
总之，个性即是竞争优势。
只有理解了这一点，我们办公空间设计及运营的时候，才能真正打造出体验感绝佳的办公社区。
比如我们提到的比硅谷还值得看的创业城市——Austin
很多城市不会成为硅谷，但是一些城市领导者参观过奥斯丁之后，会说：
“如果我们足够努力，做出一些明智的选择，我们会“成为下一个奥斯丁，这是可以实现的，这是现实的。”
因为，Austin这座城市很舒适，有自己独特的生活方式——生活方式是一座城市最大的竞争力，这一点值得全世界各地的创业中心都可以学习。
商业模式
从“卖楼模式'到”运营模式“
提升资产管理能力
目前产业园区已经进入存量运营时代，高周转扩张已然行不通，越来越多的园区开发运营商将重点从开发转向到了运营。
运营时代，拼的是产品、品牌，更是资本运作能力。
之前有一篇爆款文章，说的是全球最有钱的10家地产公司，他们都不盖楼。
那他们在干嘛？
对，他们做资产管理。
比如黑石，其房地产基金是黑石的核心印钞机，几十年的运营经验让黑石非常擅长通过“买入、修复、卖出”的策略赚取利润。
这种策略始于来自于对价格洼地的识别，通过买入有升值潜力的物业，再用各种资源进行“修复”，将资产“养熟”，在现金流稳定下来后，资产价值就提升了一个级别了；接下来，黑石会耐心等到一个合适的时间点，将资产分拆或整体出售给下一个买家，也会用Reits的形式打包在资本市场上售出，回笼资金，实现滚动式开发。
当然，国内产业地产Reits还面临着自身的行业难题，但其趋势肯定是往资产证券化方向去发展的。
另外，提到运营模式，不得不提的是以张江为代表的“房东+股东”模式。
张江即是园区的开发运营方，也是园区企业的“陪伴者”，他们以其对企业以及产业生态的了解，可以更精确地做风险投资，一方面支持了中小企业的发展，加快对区外资产的收购，让园区更有活力，另一方面，也在资本市场上取得了丰厚的回报，反哺该发展模式。
不过，该模式对于运营及投资方的要求颇高。
从我们在FTA的实践经验以及TOP的研究经验来看，一个园区资产在长期能保持竞争力，能穿越牛熊周期的，一定是经典资产，这种资产符合当下时代诉求与价值，它需要开发运营方在前期做好产品做好定位，有细致的规划愿景，要区分哪些是成本，哪些是投资，要知道，比成本控制更重要的是降低资产在运营过程中的成本。
我们希望跟你一起，穿越牛熊，打造在长期有竞争力的园区资产。
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FTA是领先的办公及产业（科技）地产一体化设计专家，拥有900+个科技园区与办公总部的设计实践经验，其中包括3个国家级综合性科学中心的重点项目、多个世界500强总部或区域总部等。
FTA提供从研发策划、城市设计、建筑设计、室内设计等一体化的专业设计服务，服务的客户包括：市北高新、张江高科、天安骏业、上海地产、小米科技、罗氏制药、阿里巴巴、迪斯尼、西门子、凤凰卫视、上海港城集团、苏州新加坡工业园区等知名品牌。
未来是创新的时代，在“为创新设计场景”的使命下，FTA一直践行“与客户一起创新”的价值观。
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