随着楼市新政的放宽，市场迅速反应，房企推盘节奏明显加快，二手市场挂牌量激增。
成都6月最新的数据显示，市场已经开始逐渐回暖，供应、成交涨幅明显。具体到个盘表现，今年以来，除性价比高的网红盘外，以万科天府锦绣、麓湖观澜为代表的大平层产品整体走势强劲。
与成都市场相似，近期上海、北京、深圳的千万级大平层也频频创出成交纪录，带领高端市场走强。
为什么是大平层儫宅率先穿越周期、提前复苏？带着好奇和疑问，我们更有兴趣去观察“双限”下的成都高端市场。
供需失衡，成都高端大平层的悖论
以前，140㎡以上的房子就是大平层；但随着成都供地指标的变化、居住的进阶，和生育政策的放开，140㎡只能算是首改产品，面积200㎡以上的户型，现在才配称为深改大平层。
今年年初，四川中原地产在其发布的2021年年报中就曾预测，随着“双限”时代来临，成都大平层产品将面临“绝迹”的窘境。
市场真实情况如何？
趋势一、新增供应骤减
分析2016年至今的供销数据，200㎡以上大平层产品的新增供应从2020年开始放缓，2021年已出现倒挂情况。
随着下半年更多“双限”地上市，这种情况将会进一步加剧，全年供应甚至可能出现下跌，大平层产品“绝迹”不是虚言。
趋势二、需求旺盛、供不应求
与供应骤减相反，200㎡以上大平层产品的成交数据连续3年保持两位数高增长，2021年增长为38.82%，市场需求旺盛。
2019-2022年6月 成都5+2区域200㎡以上平层供销涨幅
截至到6月中旬，供应只有1129套，而成交达到1435套，供求差值306套，倒挂非常明显。
显然，在“双限”拉低市场预期的同时，深改客群已经意识到优质项目的价值。
趋势三、二手市场同样抢手
随着全球高通胀时代来临，优质资产是高净值客群对抗通胀的最好方式，因为它具备更强的市场溢价能力。
所以优质大平层不光新房抢手，在二手市场也极稀缺。据贝壳官网最新的数据，成都在售二手房165645套，200㎡以上的房源（带电梯）只有1048套，占比仅0.63%。
以成都文儒德和中海城南一号为例，同一小区，面积越大挂牌单价越高，200㎡以上户型就比150㎡左右户型每平米贵近万元。这也反过来推高了一手市场优质大平层的稀缺和抢手。
基于对数据和市场的分析，四川知道认为，叠加新政松绑释放的大量改善需求，在未来两到三年，优质大平层产品供需失衡的情况会越来越严重，价格持续走高的同时，成都市场深改大平层或将一房难求。
从这里读懂大平层未来趋势
回首国内大平层发展的历史，其实时间并不长，2006年“限墅令”颁布，作为替代别墅的城市儫宅，大平层才开始逐渐兴起。
在上海汤臣一品、北京星河湾成为现象级儫宅之后，2008年，成都首个大平层项目问世，这就是人民南路四段38号的紫檀。
紫檀主力户型面积段217-293㎡，首创双入户大厅、业主私享专属电梯，一梯一户，在当时均价只有5000元/㎡的成都，开出了2W+的售价。
次年，誉峰亮相，360㎡、一层一户一泳池、3W+的精装均价，前所未见的产品形态震撼了市场，开启了成都儫宅的大平层时代。
其后，成都大平层产品如雨后春笋般不断涌现，且每年都有标志性项目，如华润金悦湾、中海城南一号、西派国际、麓湖麒麟荟、银泰华悦府、伊泰天骄、文儒德等等。
在价格不断走高的同时，大平层的产品设计也在不断进化，如早期大平层一味追求面积大、房间多，除了泳池，空中花园、双入户，连保姆都是套房，装修上更是极尽奢华，古典欧式、包豪斯风格，怎么金碧辉煌怎么来。
但现在，随着经济的发展和审美水平的提升，大平层产品转而注重内在，强调居住体验的舒适，如200㎡只做3房，甚至2房，室内空间讲究留白，用个性化的生活场景来填满，装饰彰显个性，强调精神上的共鸣。
更关键的是，大平层产品总是以先于市场的前瞻引领整个楼市的发展，这也是高端儫宅市场率先复苏的原因之一。
近几年，受调控政策影响，特别是2020年的“双限地“，优质大平层项目有所减少，但值得欣慰的是，部分实力房企对产品的坚持，让我们有幸看到大平层产品的持续进化，这让成都在全国儫宅市场始终占据有一席之地。
就如近期即将取证的麓湖观澜，自其亮相起，短短2个月时间，接待的意向客户达N千组，全国的地产同行也纷至沓来，参观学习。
4月21日，观澜一期取证，418套房源，报名3倍熔断，及至选房，最先被抢完的，是350㎡的楼王户型。
在观澜二批次取证前，四川知道参观了观澜的楼王样板间，从中看到了优质大平层产品未来的几个新趋势。
|趋势1、用设计最大化资源优势
作为城市儫宅，大平层必须具备都市核心地段、稀缺景观资源、顶级城市配套等等要素，而设计的作用，就将这些资源优势放到最大。
以观澜小楼王270㎡户型为例，设计团队几经打磨，选择的“钻石切割面”方案，让阳台拥有了270°景观面，将楼王单位三面环湖的景观优势发挥到了极致。
搭配3.5米的层高，以及可开放的书房和主卧，小楼王的主景观面达到15.9米；而通过排布，所有卧室包括每一个卫生间都能观景，实现270°的湖景环幕视野。
|趋势2、面向未来的生活场景
据了解，麓湖在产品上不断追寻极致，其设计团队的考察对象早已不局限于地产，不局限于国内外某座城市，他们以前瞻的设计视角，走在了市场前面。
如随时代更迭，高端大平层在居住属性外，越来越重视的社交功能，观澜270㎡户型利用客餐厅、西厨岛台，加上270°的景观阳台和可全开放的书房，形成近100㎡的LDKBS社交生活场。
这个以客厅为中心的复合场景，营造出社交、娱乐、休闲等多元化的生活场景，把大平层的功能优势演绎得淋漓尽致。
|趋势3、科学的空间细节规划
室内设计的细节还表现在对客群需求的精准把握上。为了让建筑更美观、更具视觉冲击力，观澜的户型并不规则，但麓湖团队用“露”和“藏”完美地消解了这一矛盾。
以270㎡的楼王户型为例，设计团队将空间分为“高频空间”和“低频空间”两大类，客餐厅、卧室、书房等空间因为人停留时间长、使用频率高，不仅要方正，更要满足采光和观景的需求。
异形空间则留给了衣帽间、储物间、卫生间和设备平台等使用频率较低的区域，既消解了异形的不便感，也丰富了室内的收纳和功能空间。
还有丰富的洄游动线，巧妙地将室内空间串联起来，让整个家变得四通八达，畅通无阻，这是大平层不可替代的优势。
趋势4、低调内敛的装饰风格
现在，具备国际视野的精英阶层不再需要符号化的表达，儫宅的去风格化成为趋势，回归生活，直抵美的本质，才能历久弥新。
所以，观澜由获得亚太室内设计双年大奖赛金奖的WSD世尊操刀，从建筑的线条感、湖面的波纹、以及自然的光线中抽取灵感，室内用大量圆弧曲线和“莫兰迪”色系，呈现一个柔软而宁静雅致的空间，让居住体验更加舒适。
不寻常规的设计理念、颠覆传统的空间规划，是麓湖一直秉持的产品观，万华十年的沉淀，让观澜再次成为行业标杆，也让大平层的产品力得以再次进阶。
据悉，观澜二批次即将取证，本次房源只有8、12两栋楼，户型面积170-350㎡，共188套房源。
其中8栋为楼王，层高3.5m，3梯3户，60套270㎡户型，32套350㎡户型，相当的稀缺，是深改客群上车的机会。
值得欣慰的是，随着政策的放宽，我们看到下半年部分”双限地”项目已经开始重新规划大平层产品，像建发·观唐映月、锦江·金茂府等，实力房企的回归，大平层供需失衡局面有望得到缓解。
不过，我们必须反思，什么样的项目能无视周期持续走强？麓湖为何总能推出现象级的作品？
相信无论是行业人士还是购房者都很清楚那个答案：产品主义！
十年的时间，麓湖对产品的雕琢已经形成了自己的体系，无论是麒麟荟、澜语溪岸、长滩、黑系别墅，还是即将取证的观澜，它们一直被模仿，无法被超越。
成都高端客群是幸运的，一是麓湖在成都，二是现在还有买它的机会。
·END·
目前，四川知道已建立30个社群，累计地产人数达万人，群内将不定期展开线上公开课、热点话题讨论以及各类报告分享。欢迎扫码👇微信，添加四川知道小助手后进入最具价值地产人社群。
本文来自微信公众号“四川知道”（ID：SCZD-THKJ）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。
