9月以来，楼市终于迎来拐点。上层近期频频释放“回暖”信号，继“两维护”、“纠偏”后，10月21日，银保监会相关负责人又强调要“保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持”。
暖风吹拂下，市场反响积极。
据成都市住房和城乡建设局官网的数据显示，9、10月份累计发放了182张预售证，累计供应房源近4万套；远郊取证75张，占比超过了4成，其中崇州有17个项目取证，青白江13个项目。
成都的购房门槛在逐年升高，据四川中原地产2021年上半年报显示，截止到6月底，大成都新房备案均价为15205元/㎡，同比涨幅约17.72%。
除此之外，还有一个数据可以让我们更直观地对比各圈层间的差距：上半年主城5+2区域（一圈层）的套均成交面积为145.5㎡，套均总价329万元；近郊（二圈层）套均成交面积为122.1㎡，套均总价173万元；而远郊（三圈层）方面，套均成交面积为111.6㎡，套均总价99万元。
显然，置业三圏层的成本，要温柔得多。
所以，自去年开始，远郊在大成都新房供应面积和成交面积的占比双双超越近郊；今年上半年，大成都新房成交总面积为1218.46万方，其中三圈层成交439.32万方，占比36.05%，依然高于一、二圈层。
今年三圏层新盘去化率其实不差，除金堂、大邑、蒲江外，特别是划归成都主城的青白江和新津，以及崇州、简阳等热门区域，今年的去化率都在50%以上；而且受上半年供应下滑的影响，市场供不应求，10月第3周远郊备案均价涨至了10208元/㎡。
三圈层住宅供销走势图（四川中原地产）
在三圏层市场企稳的同时，我们看到远郊市场也开始自我革新，刚需产品虽然仍是成交的主力，但洋房、小高层等改善产品开始发力，同时成交户型的面积也在逐年增大：
100㎡以下户型成交套数，从2019年占比35%，下降至今年上半年的30%；
100-120㎡户型，从2019年占比39%，上涨至今年上半年的41%；
120-140㎡户型，从2019年占比19%，上涨至今年上半年的22%；
140㎡以上户型，从2019年占比6%，上涨至今年上半年的7%。
另外，从土地端来看，由于一、二圈层需要集中供地，限地价、限房价，以及要求续竞销售型人才公寓，条件严苛，只有三圈层可以放飞，自然吸引了大批房企进入。
像是崇州，今年1-10月共放出6宗地块，不仅全部成交，其中更有4宗地块以最高限价成交，吸引了包括东原、德商、家慈、大唐、中鑫海、成都兴蜀等实力房企的进入，热度不低。
三圏层市场，有外溢需求和本地改善需求在，容量也够大，依然大有可为。
一个区域有没有发展潜力，评判标准其实很简单，一是取决于区域的经济实力，二是看能否吸附足够多的产业人口。
环状发展的成都，圈层之间的联系非常紧密。今年年底，成都“三绕”、全名“成都经济区环线高速公路”即将全线贯通。
这条全长437.7公里、双向六车道、设计时速120KM/小时的高速公路，将串联起整个成都经济区，包括蒲江县、彭山区、仁寿县、简阳市、金堂县、中江县、旌阳区、什邡市、彭州市、都江堰市、大邑县、邛崃市。
成都经济区环线高速公路示意图
“三绕”将与以成都为中心的多条放射性道路相连，形成“网”状，把三圈层城市全部纳入了成都“1小时城市生活圈”，同时可以实现“成-德-眉-资”的同城化，推动成都平原城市群的建设。
与主城的物理距离近了，经济发展动力也更强劲。从历年成都各区域GDP增长的数据分析，近郊及远郊GDP 2020年较2010年整体上涨约3.7倍，较2015年上涨约2倍！
2021年前3季成都三圈层GDP数据
最近，2021年前三季度成都各区县GDP统计出炉，成都GDP 14438.8亿元，名义增速12.13%。
各区横向来看，第一名自然还是高新区，GDP 2034.2亿元；增速最快的则是双流区，达17.99%；但注意上表中的远郊区域，蒲江、青白江、崇州、都江堰、金堂、邛崃名义增速都在成都均值之上，显示出区域发展后劲十足。
另据七普数据显示，在成都跻身2000万超大城市的同时，远郊也承接了大量的新增人口，青白江、新津、金堂、崇州的人口增幅都在10%以上，与区域GDP的增速成正比。
比如青白江，2017年划归成都主城后，作为与天府新区并驾齐驱的自由贸易试验区，又有“蓉欧+”国际铁路港的规划加持，青白江无论GDP还是名义增速都超越了天府新区，未来潜力巨大。
三圈层市场有着巨大的潜力，但远郊十个区域，新津，青白江，简阳，崇州，都江堰，彭州，邛崃，金堂，大邑，蒲江，购房者又该如何选择呢？
除了前面提到的产业、人口等指标外，越来越多像东原、德商、融创、招商、花样年、新希望、华宇等实力开发商的积极布局，他们不光有品牌，产品力、营销力也都更深厚，这也是置业三圈层一个重要的参考指标。
以中国房企实力排名TOP 44位的东原为例，自成都公司2007年成立，东原在成都主城先后开发了十余个项目，涉及住宅、商业、康养等，拥有强大的开发实力和丰富的开发经验。
东原华西成都公司项目布局图
像年轻人喜爱的东原·亲亲里、东原·时光道、东原·晴天见，面向城市塔尖阶层的壕宅东原·印长江，别墅东原·阅墅等，以及天府广场旁的地标商业SAC东原中心等；其物业品牌东原仁知，也是中国物业服务20强，深受业主的肯定和赞誉。
如今，深耕成都的东原积极布局二、三圈层及周边城市，除新近拿地的崇州外，还在郫都、青白江、新津、绵阳、宜宾等地，通过自主拿地，或联合开发，为这些区域带去高品质人居外，更为城市的发展赋新能力。
崇州夜景（图片：今日崇州）
比如东原新近加码的崇州，虽然被划为三圈层，但在地图上，崇州与天府广场的直线距离不到30公里；直通西二环的成名高速，成温邛快速路，以及成蒲铁路的运行，让崇州与成都中心城区的通勤进入了“半小时交通圈”。
崇州主力发展都市农业、消费电子两大产业集聚领域，在已经优化调整的2021年成都市产业生态圈和产业功能区中，崇州都市农业产业功能区、崇州消费电子产业园位列其中。
聚焦智能家居、大数据和AI产业的崇州消费电子产业园，已经吸引了包括捷普集团、福蓉科技、领益科技、全友家私、明珠家具等规模以上企业152家，2021年上半年，产业园实现规上工业总产值 219 亿元，同比增长 44.3%，园区规上工业增加值增长39.1%，列成都市园区第2位、郊县园区第1位。
崇州轨道交通规划图
另据崇州市规划与自然资源局消息，崇州新增规划市域铁路S19线和地铁28号线。其中S19线由温江区明光站至崇州城区，经羊马街道、开发区及崇州汽车站；轨道交通28号线为连接崇州羊马镇、温江城区和中心城区的线路，目前尚处于线网规划阶段。
崇州与主城的距离越来越近，在温江房价奔2W+的时候，无论产业、配套，还是生态资源都不弱的崇州，均价只有1W出头，均价12000元/㎡就能买到东原中业·印江洲的精装洋房，刚需总价买改善物业，吸引了不少青年置业崇州。
东原中业·印江洲实景
另外，东原今年8月5日以3137.5元/㎡楼面价、竞得的崇州东部新城板块48.5亩住宅兼商业用地，容积率2.4，项目即将于近期取证，案名已确定为东原·江山印月，目前城市展厅已经对外开放。
项目属于崇州主城核心地块，周边配套完善，生态资源丰富，北侧是白马河景观廊道，西侧有规划中的崇礼湖，南侧近S19号线；商业方面，圣沅唐人街购物中心、万达广场距项目只有2公里多，旁边还有学校和医院，生活非常方便。
东原·江山印月鸟瞰图
三圈层城市中，青白江较为特殊 ，它是成都中心城区之一，是三圈层中唯一一个在二绕内的区域，通过成渝环线高速、成金青快速路、绕城高速，青白江到成都一环的距离只需半个小时。
而作为“国际枢纽+自贸区”的青白江，还连通境内外78个城市，是成都对外的国际门户枢纽，在10月国务院刚刚发布的《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》中，是提升双城发展能级的重要组成部分，区位优势非常突出。
东原与德信合作的德信东原·印江宸项目，位于蓉欧国际铁路港核心的绣川河畔，不仅生态资源优越，周边更有地标蓉欧之心，自贸区奥特莱斯等配套，包括远洋国际、苏宁集团、阿⾥巴巴、京东等世界五百强企业已确定入驻，未来商务、商业繁华。
德信东原·印江宸意境图
因为临江，所以项目采用了阵列式布局，可以直面江景，视野10公里内更无遮挡，妥妥的江湾头排；搭配玻璃幕墙的公建外立面，主力户型270°的天幕景观，尽显东原、德信的匠造品质。
据了解，德信东原·印江宸城市展厅已经开放，将于近期取证，首批房源主力面积段仍以95-110㎡的刚需、首改为主，除了纯板式结构、南北通透和超高的得房率外，像110㎡的户型，不仅做出了四房两厅两卫，更有6.3米的横厅和景观阳台，兼顾功能的同时，保证了居住的舒适度。
未来，一、二圈层市场受“双限地”影响还会持续较长时间，三圈层在实力房企的赋能之下，完全可以凭强劲的产品力、品牌力、营销力杀出重围，在更广阔的市场中分一杯羹。
文| Tornado
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