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原创整理 | TOP创新区研究院，FTA建筑设计事务所

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全食超市效应

近年来，美国地产出现了一个现象，叫做Whole Foods Effect，全食超市效应。

简单说来就是，如果你租的公寓一楼有Whole Foods超市的话，那么你得多付出约6% 左右的租金！或者说，租房者愿意多付 6% 左右的钱来住在 Whole Foods 或 Trader Joe's 之上。

当然，这个并不是一个严格的因果关系，只是一个基于观察得到的统计数据——

2020年，RCLCO Real Estate Advisors这家咨询公司对调查了美国 20 个不同大城市的 64 栋公寓楼，其中 31 栋公寓楼底层有Whole Foods(全食超市)，15 栋公寓楼有Trader Joe's(乔氏超市)，还有 18 栋公寓楼有其他高端品牌店。

对照组选的是附近普通的公寓楼，他们除了没有底商外，在地段、楼龄、规模等方面都与实验组类似。

下图的结果显示，底层有 Whole Foods 或 Trader Joe's 的公寓租金平均高出 5.8%。一些城市，例如休斯顿、费城、圣路易斯和纳什维尔的全食超市上方的公寓，租金溢价高达 8%甚至9%！

当然，能让租金上涨的并不只有这两家超市连锁，其他零售店对租金也有溢价，但略小——如果公寓的底层有SoulCycle、Lululemon 和 Equinox 在内的其他高端“生活方式”品牌店，其租金平均比邻近建筑物高出 3.3%。

图片来源：https://www.rclco.com/publication/which-grocery-store-anchor-drives-the-strongest-apartment-performance-an-updated-look-at-the-whole-foods-effect-post-amazon-acquisition/

为什么会有“全食超市”效应
 

 

Whole Foods是美国最大的天然有机食品连锁超市。东西贵是贵了点儿，但很多人看重的就是“有机和全天然”。如果一个食品里含有人造色素、香料和防腐剂等“不可接受的成分”，那就不会出现在Whole Foods的货架上。

除了“有机和全天然”这一标签，Whole Foods也非常注重商店装饰、氛围和客户服务，还制定了严格的动物福利标准。

Trader Joe's也提供大量天然和有机产品，而且价格还不贵，店面也很有特色，吸引了注重健康环保，又注重钱包的人。不少年轻人都“疯狂地迷恋”Trader Joe's，甚至把去逛Trader Joe's当做一次旅行。

像Whole Foods、Trader Joe's这样的超市进驻一个街区，已经成为一个“文化标志”。

类似的品牌还有SoulCycle、Lululemon 和 Equinox 等等，这些新一代的中高端生活方式品牌共同组成了社区的画像，反映了该地区的富裕程度、生活方式偏好，甚至是价值观的演变。

the village at totem lake, kirkland, 笔者附近的一个社区，底商有Whole Foods, trader joe's, Lululemon等. https://thevillageattotemlake.com/directory

当你刚刚认识的某人说，“我家楼下有Whole Foods时”，你脑海里可能会自动给ta贴上特定的标签，“注重生活品质”、“健康环保”、“中产阶级及以上”，标签节省了很多交流成本，功效有点类似拎一个奢侈品包包。

正是因为这些品牌有一点门槛，有一定的特色，有相当的名气，又没有到烂大街的地步，代表了新一代生活方式前进的方向，所以品牌引起了中产阶级人群的强烈共鸣。

租金溢价便是生活方式的溢价。

对我们的启发

1）生活方式就是竞争力，关注下一代的生活方式

我们之前讨论过“星巴克效应”，它是指：在星巴克咖啡店四分之一里范围内的楼宇升值更快。这或许是因为(在早期)星巴克用咖啡这种生活方式，筛选出了更有消费能力的人群，有购买力的人群推动了更高的升值空间。

全球第一家星巴克，派克市场，西雅图

“全食超市效应”与“星巴克效应”类似，他们都是“生活方式”带来的溢价。

丹尼尔·平克，著名的未来学家，曾在其风靡全球的著作《全新思维：决胜未来的6大能力》中写到：人类进入到高感性时代，我们将从左脑时代转向到右脑时代，生活方式将成为新的竞争力。

为什么呢？因为在物质丰裕时代，人们在往马斯洛需求的上层走，即追求美、有设计感、展现个人品味、价值观等精神层面的需求。

城市也一样。

一个街区，其实代表的是一种生活方式。

未来，生活方式就是竞争力，右脑城市将胜出

特里·克拉克和丹尼尔·西尔在其《场景》一书中说到场景是一个由硬件设施和软件系统构建的一个系统，主要有社区、建筑、人群、文化活动和公共空间五大构成要素，其中，硬件包括建筑与空间，软件主要是指的这些设施与活动背后的所体现的审美趣味、价值观、生活方式和体验等文化性要素。

无论我们喜欢不喜欢，消费品牌都是最直接体现生活方式的符号。

随着新一代人们在生活方式上的变化，新的工作方式的出现；大量新的生活方式品牌将会在城市中出现，代替我们表达出情绪、品位、价值观，潜移默化地定义着地方特质。

从开发商/运营商的角度来看，主动选择自己的客群，为他们挑选合适的新生活方式品牌，争取溢价空间。

按照凯洛格管理学院教授Sergio Rebelo的说法，面向美国中产的品牌太少了，这中间孕育着很多机会。

2）打造混合用途的城市中心

有调查表明，全世界的年轻人都更青睐城市的活力与多元。一个魅力城市是非常复杂的生态系统，它的魅力来源于多元混合 ——

这不是一种简单的堆砌和合并，是基于区域整体氛围的和谐发展的理念，多元混合的设计策略更能带来丰富，独特，有趣和安全的场景体验，它自然而然地促进了人们的连接，也为人们的创新带来了更多的灵感，这些又吸引了更多的人才与产业，形成良性循环。

我们一直在提倡有温度的社区，15 分钟社区等等概念。

在15分钟的步行范围内，居民们可以轻松找到社区规模的教育和医疗保健、杂货店和药店、基本零售服务、娱乐公园、工作空间等。这让生活更便利，幸福感也得到提升。

图片来源：treehugger,巴黎15分钟城市圈

在2014 年，旧金山修改了其规划规范，使底层更加活跃，对行人更友好。为了适应创新产业的发展，城市的分区也变得更加灵活，允许在传统的“生产、物流和维修”的分区内包含小型零售空间；也允许在商业区内进行生产活动——分区规则的更新助于使所有社区功能的多样化，带来全天候的活力。

再如纽约曼哈顿，你几乎找不到任何一个单纯的办公区、单纯的购物区、单纯的旅游区或单纯住宅区，任何一栋楼任何一个block都是多元的，人们的基本生活非常方便，而且这种多元混合极大地增加了纽约魅力。

如果您身边有像 “Whole Foods 效应”这样的案例，也欢迎分享给我们！

 

本文来自微信公众号“TOP创新区研究院”（ID：TOP_Lab）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。