/设计院苦“强排方案”久矣！
最新文章2023-09-12

设计院苦“强排方案”久矣！




01
楔子

大多数建筑师对于强排方案都不陌生，这是房企拿地前的“标配”动作。近两年，对于强排工作，每家设计院都是怨声载道，而房企的设计总们也是有苦说不出。

房企一年要看几十、上百块的地，最后能拿下来的地块可能只是个位数（居然有房企一年要强排五六百个）。

让设计院友情赞助个几块地的强排，设计院出于维护关系，可能也就接受了；但是几何数量级的增加，让设计院消化这些成本就没那么容易了；即使一个地块给个几万块的辛苦费，地没拿下来，光做无用功也伤士气，所以这个工作变成了“讨人厌”的工作。

但如果钱给到位了，我相信还是有人愿意任劳任怨的。


今天这篇文章，我想聊聊设计师们最关心的：为什么甲方要用穷举的方式做强排方案？是不是可以避免无休止的“穷举”？




02
为什么需要穷举？



造成强排方案穷举的本质原因是“变量多”，我们上学的时候都学过数列和组合，可能有些人已经还给老师了，今天就重温下吧。


从n个不同元素中每次取出m个不同元素（0≤m≤n），不管其顺序合成一组，称为从n个元素中不重复地选取m个元素的一个组合。


所有这样的组合的总数称为组合数，这个组合数的计算公式为

当变量多到一定程度之后，组合方式就浩如烟海了。这就是造成设计院疲于奔命，房企朝令夕改的原因。


我就随便罗列一些变量，大家可以对号入座。


A.产品组合
我们经常会被要求做高低配，做洋房+高层，别墅+高层，别墅+洋房+高层... 很多种组合。


为什么需要穷举呢？


因为市场是动态的，营销人员也吃不准：现在做的产品是否上市的时候会好卖。而经过一系列的比选之后，就变成了集体决策，充分论证，谁也不承担什么责任。


我还碰到过设计方负责人，居然也是这种思路。觉得给甲方穷举过之后，不管项目成功与否，都和他无关了，反正是业主你自己选的。



项目如果卖的好，业主不会认为是你设计的功劳。

但是项目卖的不好，业主一定会觉得你这个设计是“废物”，即使你穷举了。


因为业主要的是好的结果，而不是穷举的过程，所以设计师得树立起对结果负责的观念，才能赢得各方的尊重。


B.成本因素

每个企业的资金情况是不同的，也是在不断变化之中的。所以有些地块要做产品溢价，而有些地块要做快周转。
既想卖得贵，还想卖得快，本身就存在着矛盾。所以不停的博弈，来回的摇摆，让设计院改图也就见怪不怪了。



C.政策的影响

在大行情比较好的时候，政策也会相对稳定。而现在进入到“政策频出”的阶段，产品适销对路的窗口期越来越短。前一个月卖得还不错，结果随便一个政策一出，市场马上冰封。


所以经常会出现昨天刚把强排方案定了，第二天设计院又被召回、去调整，这也是很无奈的事情。


D.举棋不定
有些是客观因素，有些则是主观问题。每个人都有举棋不定的时候，当老板的自然也会思前想后，举棋不定。碰到多疑的老板，来来回回折腾方案就再正常不过了。



造成穷举的原因千千万，有些是偶发的，而大多数却是频发的，让人不胜其扰。


所以设计师在做强排时，如果能了解这些情况，可能改图的时候也能心平气和一点。但知道是一回事，理解可能是另一回事，也强求不得。

03
如何避免穷举？

如何避免穷举呢？
首先上结论，穷举可能是避免不了的，但变量是可以减少的。只要变量足够少，穷举也就不会太难了。所以我们要通过一些技术手段，把某些变量变成常数，这就需要经验和方法。


A.研究当地政策的执行力度

每个区域都有一些地方性法规。比如对于地上停车率的控制，对于地库高出地面的高度限制，对于容积率认定、对于预售条件的一些政策等。这些都是成本敏感性因素，直接影响到前期拿地时的算账和决策。


如何利用好有利因素，规避不利的风险，在强排方案里其实已经得到了体现。而前期如果没有对政策有了解和研判，当然穷举就会没完没了。
B.研究市场和竞品

每次做项目，我从坐上出租车就会和当地司机聊天，再和小伙伴们肉身去跑一跑当地的在售项目，充分了解当地的经济情况、消费水平、市场和竞品情况，这样才比较安心。


强排项目可能没有这个条件，但现在时互联网时代，秀才不出门也能知天下事。


我记得我们做过阜阳一个项目，通过网络我都能查到：我们隔壁地块都已经烂尾了，购房者都在上访中，你说这样的情况，你还敢拿隔壁地块吗？
C.了解房企自身的特性
每个房企的品牌价值不同，市场号召力不同，对应的产品线也不同。所以任何一块地，不同的操盘手，出来的结果可能也会有偏差。只有准确的了解房企自身的特点，有的放矢的去准备，无用的强排方案才会少。


除了上面提到的这些因素之外，在开展设计工作前，从甲方这里拿到一份详细的任务书，最好是包含了产品线、成本、售价，以及其他一些关键数据，也会帮助设计师减少很多的无用功。



04
归宿

目前市场上也出现了一些做“强排方案”的人工智能软件，我认为这是强排的最终归宿。

用人力去穷举，并不是一件明智的举动，因为人和机器的算力比，简直是天壤之别。而强排方案就是基于各种限制条件下的逻辑运算，当变量多到一定程度时，人力就只能望洋兴叹了。


设计师一直在以设计的视角考虑如何穷举，而地产商需要的是基于地产盈利（金融）视角下的穷举，如果能把设计和地产运行的逻辑结合起来，我相信强排方案的穷举问题就迎刃而解了。



经验只代表过去，而科技可以带来可能性。经验与科技的结合，才会有未来。

本文来自微信公众号“良有方”（ID：nomad_liang）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。

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