风从东方来，云起北外滩。

转自｜地产铸剑师（ID：dczjs2019）

来源｜楼典、解放日报、新民晚报、上海楼市精选、知乎等

编辑｜Y

01 480米高的“浦西第一高楼”，要建在北外滩

根据统计，上海浦西目前共有3座超过300米的超高层建筑。除了白玉兰广场、徐家汇中心，还有一座是竣工多年的上海世茂广场，它的高度可达333米（含楼顶天线长度）。浦东的天际线更高：坐落于陆家嘴的上海中心大厦，以632米的高度成为世界第二高楼、中国第一高楼。在它的身边，还有高420.5米的金茂大厦、高492米的环球金融中心。

酝酿多时的《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》于2020年2月20日正式发布。规划指出，北外滩整体开发规模提升至840万㎡，并将建设一座480米的浦西天际线制高点。届时，上海浦西的天际线又将再一次被刷新。

本项目将以其480米高度成就浦西第一高楼，与陆家嘴CBD超高层建筑群、外滩历史建筑群交相辉映。在这里，历史与摩登齐飞，科技与人文并举。它将以“黄金三角”的新格局，打造上海城市形象的新名片、中国引领全球的新标杆，世界观察中国的新窗口。

2021年5月8日

北外滩91街坊正式成交

91街坊将建造未来浦西480米的第一高楼

由上海实业发展股份有限公司、上海城投（集团）有限公司、上海建工集团股份有限公司以联合体的方式竞得，成交价91.06亿元。

在功能方面，地块将打造具有全球影响力和标杆引领性的总部基地，引入具有成熟运营能力和总部经济发展经验的国际和国内行业龙头企业，带动北外滩地区高端产业发展和总部企业集聚。

在业态方面，以高端商务配套、高星级综合服务为主，围绕北外滩“打造新时代都市发展新标杆”的功能定位，与北外滩来福士、白玉兰广场等载体联动，形成高品质综合商业区；地上业态鼓励设置高端品牌酒店、精品商业、特色餐饮、文化体验项目等；地下业态将与中央绿地地下商业保持联动，鼓励引入零售、餐饮、主体娱乐、文化创意等与区域品质相匹配的商业业态。

02 “浦西第一高楼”概念设计国际竞赛

9家入围

上海虹口区北外滩街道HK321-01、HK321-02（部分地下）（北外滩91街坊）项目范围为北外滩91#街坊内的hk321-01地块整体和hk321-02地块的部分地下空间范围的建筑概念方案设计。设计范围详见下图蓝色虚线范围。

基地情况及主要指标：

四至范围：东至丹徒路、南至东长治路、西至高阳路、北至唐山路。
地块总面积：34585.2平方米。
出让面积：地上部分：12732.8平方米；

地下部分：21852.4平方米。
土地用途：商业、办公、餐饮旅馆业用地。
比例：商业≥24%、办公≤76％
规划容积率：27.5
地上计容建筑面积：350,157.5平方米
地下商业面积：41,520 平方米
停车库建筑面积：62,280平方米
建筑高度：480米

从地块指标来看，此地块总面积仅3.458万平方米，相当小。而容积率高达27.5，是上海开埠以来容积率最高的地块。项目涵盖商业、办公、酒店、观光四种业态，场地狭小，交通组织和业态组织十分复杂。另外，作为480米的摩天楼，建筑造型和空间设计想要有所突破、出彩也甚为不易。

上海虹口区政府原计划2021年5到8月完成这个超高层地标的整体国际概念设计方案，8月到12月深化方案和准备工作，创造尽早开工的条件。

继2021年8月6日虹口区91街坊建筑概念方案设计进行公开国际方案征集以来，共有国内外90家潜在申请人注册并申领了资格预审文件，在规定时间内主办方共收到国内外55家申请人提交的资格预审申请文件。2021年8月24日，上海实业、上海城投和上海建工联合体会同北外滩开发建设办公室，公布了北外滩91街坊建筑概念方案设计国际方案征集资格预审结果。

2021年8月24日，相关方面举办了本次概念方案征集的资格预审评审会。经由专家评审，确认9家设计单位入围。

入围本次概念方案征集活动的9家中外设计公司是（排名不分先后）：

1. Kohn Pedersen Fox Associates P.C.

2. Foster + Partners Limited

3. ADRIAN SMITH + GORDON GILL ARCHITECTURE LLP

4. 株式会社日建设计

5. 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司

6. TFP Farrells Limited

7. 中国建筑设计研究院有限公司

8. Fender Katsalidis (Aust) Pty Ltd

9. MAD ARCHITECTS LIMITED

9家设计单位中，仅同济院、中国院及MAD三家本土知名建筑设计机构，其余六家均为擅长于超高层建筑设计的国际知名大牌建筑设计公司。不知为何，这一轮概念设计国际竞赛，上海本土、全国三大建筑设计院、擅长超高层建筑设计的华东建筑设计研究院竟然未见参与方案征集。广为业内所知的是：华东院主持或参与了全国1/3以上的超高层建筑设计。

看看网上流传出的其中两家设计单位所提供的概念方案效果图：

传此概念设计出自同济大学建筑设计研究院

传此概念设计出自美国KPF

顶层的球形VIP塔冠体验专区

KPF的设计效果图流出后，围观群众就发现了一个问题：又是白玉兰！难道上海的建筑项目，只有白玉兰这一主题可以体现地域特色吗？

看看当时发布概念设计征集时发布的招标时间节点表，

根据当时概念设计征集时的时间表，2021年10月底会进行概念方案评审会，并进行9近4筛选；而12月中旬4名候选人递交最后的深化设计成果。当时预计2021年年底前确定最终优胜方案。但是2022年春节后2月底开始的这波上海疫情不期而遇，计划赶不上变化，自然方案定标之事也就推迟了。

03 设计招标候选人公示，新杀出个华东院

上海虹口区北外滩街道HK321-01、HK321-02（部分地下）（北外滩91街坊）480米高地标项目就在本周完成了项目设计招评标，最终由Kohn Pedersen Fox（KPF）与华东建筑设计研究院（ECADI）联合体成功中标。设计费报价为人民币2.5亿。此项目方案设计竞赛历时1年有余。

“K+E”中标设计单位联合体中的美国KPF，作为超高层建筑设计的“权威”，在许多国家和地区完成了它们的第一高楼建筑：近三十年来为国内设计业界广为人知。已经为上海设计了16座超过200米以上的超高层建筑。

KPF已完成和将设计的项目具体如下：

环球金融中心（492M）、北外滩91街坊（480M）、绿地外滩中心T1（300M）、恒隆广场T1（281.98M）、高尚领域T1（280.95M）、西岸金融城T1（290M）、前滩中心T1（279.8M）、会德丰国际广场（271.9M）、静安嘉里中心T3（260M）、新天地太平洋商业中心（250M）、嘉里金陵路地块（240M）、绿地外滩中心T2（240M）、中国人寿金融中心（237.7M）、恒隆广场T2（223.55M）、西岸金融城T2（210M）、滨江城开中心T2（202M）、东方汇经中心（198M）、静安嘉里中心T2（197.75M）、外滩198街坊（185M）、未来资产大厦（180.1M）、保利浦开金融中心（180M）、上海华贸中心（180M）、浦东嘉里城T1（178.75M）、浦东香格里拉大酒店（176.89M）、古北SOHO（169.95M）、汇亚大厦（168.15M）、中建大厦（166.75M）、滨江城开中心T1（160M）（来源：楼典）

而联合体中的ECADI华东建筑设计研究院，作为国内拥有超高层建筑设计经验最多的设计单位之一的上海本土设计机构，荟萃了国内最顶尖的超高层研究设计大咖，是国内设计门类最全、设计资质涵盖面最广、专业综合设计能力最强的设计单位之一，却并未参与此超高层项目的概念设计竞赛国际征集。待方案设计招标时，才与美国KPF组成了的梦幻组合？本身到了方案设计阶段，无中国建筑设计资质的美国KPF业必须找一家境内LDI建筑设计机构合作。

华东院参与设计的代表性超高层项目：

天津高银金融117大厦（569.6M）、天津周大福金融中心（530M）、上海环球金融中心（492M）、武汉绿地中心（原636，后475M）、长沙国际金融中心（452.1M）、苏州国际金融中心（450M）、南京紫峰大厦（450M）、武汉中心大厦（438M）、南昌绿地中央广场（303M）、成都国际金融中心（247M）等。

无疑，选择KPF和华东院联合体这一“黄金搭档”的确是比较让业主可以放心的。北外滩480米摩天楼的最终定稿方案仍未最终确定，待官方发布。这一摩天楼地标项目将极大考验开发商的现金实力与运营能力。路漫漫。