商业地产，是应届生好的选择吗？

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近几年来，随着人口红利的消失，城镇化进程的放缓，地产行业进入下半程已是不争的事实。行业上升通道日益狭窄，内卷愈演愈烈，在这种环境下，越来越多的应届生开始把择业的目光投向商业地产。

从2012年起，我几乎每年都会作为宣讲人，回到学校给大家介绍房地产行业的就业选择。这9年时间里，看着公司对于地产行业的发展前景表述，从“至少还有三十年的黄金发展时期”到“十多年的高速发展期”再到忽略不提，而是强调“仍有不可替代的优势”；与之相伴的，是商业地产的在宣讲PPT中所占页面的逐年增加。

因此，我想找个机会，给在行业选择上有所困惑的学生朋友们，聊聊我的观点。

1|什么是商业地产

商业地产，是用于从事商业活动的房产或地产，包括常见的写字楼、购物中心、酒店等，近年来也出现了以长租公寓、数据中心为代表的新型商业地产。

商业地产行业，指的是从事商业地产相关经营业务（多数情况下不涉及开发）的行业。商业地产以项目投资开发（拿地建设）为上游行业，以运营和资产升值为业务核心，链接品牌、代理行、广告公关公司、物业服务等下游行业，是一个链条较长，综合性极高的行业。

行业内有许多商业板块做得出色的企业，例如我们熟知的，港资的新鸿基、恒隆、太古，央企的华润、中海、大悦城，民企的万达、新城、龙湖、宝龙等等。这两年，不少地产企业也纷纷针对商业板块，推出了自己的商业校招项目，如万科的万in生，龙湖的商业仕官生，太古地产的商业地产人才计划等等。

我们一起来分析一下：对于应届生，通过校招进入商业地产，是否是一个好的选择呢？

2|商业地产是地产的分支行业吗？

在进行职业选择之前，首先，我们要先纠正一个思维误区——商业地产并不是地产的分支行业。

过往的认知中，常常认为商业地产是地产的分支，或者视商业板块为传统房企的新业务单元。然而，商业地产虽有“地产”二字，和传统地产的业务有重叠部分，但两者在商业模式、产品、客户等基本要素方面都有显著差别。主要差别集中在以下两点：

第一，盈利模式与周期不同。传统的地产行业，也就是我们熟知的住宅开发，其核心业务流程类似“来料加工”，通过控制成本、产品溢价、快速销售获取盈利，其回报周期从拿地开始，到项目开启预售、楼盘售完，通常是1~2年。典型如碧桂园，可以实现拿地3个月开盘，5个月现金流回正。

商业地产实际是依托于房产或地产的商业，靠项目运营提供的持续的现金流盈利，本质是一种有长期收益的金融工具，其回报周期贯穿整个土地年限。

经营超过10年的北京三里屯太古里 | 来源：网络

第二，产品的逻辑不同。住宅开发的产品主要满足客户的居住功能，同时兼具投资属性，一旦售出之后，业权就从开发商转移到购房人，本质上销售的是一种“商品”。

而商业地产作为提供经营的场所，在经营过程中，承租人（购物中心内的商户、写字楼内的企业、长租公寓内的住客）并不享有该场所的产权。商业地产行业实际销售的是一种“服务”。

第三，面对的对象不同。与传统地产业务基本只面向个人购房者相对应的，商业地产面对的客户群体更多元、要承载的功能更复杂，产品需提供的价值也更为多样。比如酒店，要面对不同的住客，还需要满足酒店管理公司的各项建设要求；购物中心就更复杂，需要同时面对数百家品牌租户的条件、接待每日成千上万的消费者。

静安嘉里中心综合体，包括商场、酒店、办公楼

来源：嘉里官网

正因如此，各大房企纷纷将商业板块从原有业务包中分拆，成立独立公司负责商业项目的管理及运营，甚至出现了一波商管平台上市潮，例如前不久刚上市的中骏商管，已经上市的华润万象生活、宝龙商业，预计年内上市的万达商管等等。

这些独立于原有地产集团的上市公司，从侧面反映了商业地产跳出传统地产，逐渐增长的独立性。

华润万象生活上市敲钟 | 来源：华润万象生活

尤其值得一提的是，上市后的商业子公司的市盈率和其地产母公司往往存在着较大的差距。以同在香港联交所上市的企业来看，如宝龙商业的市盈率约为40，宝龙地产还不足4；华润万象生活市盈率在100左右浮动，而华润置地的市盈率在6左右。这反映了资本市场对商管业务和住宅地产明显的差异化认定。

综合行业特性、企业变革趋势以及资本市场的态度，我们坚定地认为：商业地产行业，不再是传统以投资-开发-销售为主的地产行业的分支或组成模块，而是另一个独立的行业。

3|商业地产是个好行业吗？

在分析进入商业地产的价值之前，我想先补充一点：传统的进入地产行业，一般仅指加入地产开发商。而进入商业地产领域，则包括了加入开发商、代理行、投资机构、品牌等等多重渠道。

基于我的个人从业背景，下面更多会涉及到购物中心（零售商业）赛道的发展前景。对比传统住宅地产，商业地产主要在以下几个方面拥有职业潜力：

政策层面：住宅调控密集，消费长期向好。

近年来，住宅领域受国家政策密集调控，从“房住不炒”到“三条红线”，无论是宏观政策还是执行细则都对整个行业大幅降温，在此背景下，绝大部分地产企业的发展规模、盈利能力都受到了巨大冲击，过往的高速发展阶段已不可能再复现。

而零售商业作为消费的重要载体，则是整体政策的显著受益者。写入《十四五规划》的“畅通国内大循环。促进国内国际双循环。全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用”等表述，足以彰显国家对提振消费、促进实业的决心。产业和消费作为支撑商业地产发展的两大核心力量，将促进商业的向好发展。

发展规模：住宅规模见顶，商业翻倍可期。

住宅方面，随着我国城镇化率提高、人均住房面积增加以及行业预期的变革，发展规模已基本见顶。黄奇帆在2019年的演讲中提出，“我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，相反还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。”

中金公司的研究分析同样认为，“全国新建商品住宅销售面积长期趋势向下，2030年后中枢逐步稳定在8~10亿平米。”相较于2020年，商品房销售面积17.6086亿平米的规模，未来的下行趋势非常明显。

全国新建商品住宅销售面积走势及预测

而在商业方面，对比住宅行业的萎缩，中金公司预计到2030年，我国存量商业地产的资产规模，将从2019年的40~50万亿元，迈向80~100万亿元的级别，复合年均增长率在7~8%左右，高于GDP增速。

以美国作为参考，1978年，美国人均GDP突破1万美元，之后1986年的REITs法案加速了商业地产行业发展，使得美国商业地产在1990年迎来了REITs的井喷上市和大量收并购，进入黄金十年。

而我国人均GDP于2019年突破1万美元，主流开发商的商业地产规模和租金在近几年进入快速发展期，公募REITs开启试点，这些均是行业未来进一步增长的预示。

苏州工业园区产业园公募REITs项目

来源：苏州工业园区官网

成长性：对比住宅地产和相关行业，商业地产的人才发展道路更广阔。

一方面，传统地产行业经过早年间的粗放式发展，积聚了巨大的人才存量，而随着规模滞涨，业内“内卷”不可避免，中层人员尚面临着“35岁”的中年职业危机，应届生入行更将面临上升通道被锁死的风险。而商业地产还处在扩张阶段，加之项目运行周期长，需求人才更多，因此职业生涯更可持续。

除此之外，由于商业地产客户多样化的特点，应届生选择进入商业地产，工作内容更为全面化，亦会有更多的机会接触到零售、互联网、广告、投资机构等外部资源，对人的锻炼更全面，视野也更开阔，未来的跨行业转型相对也更容易。

4|商业地产会有哪些职业挑战

和住宅地产对比，商业地产所需人才的核心素质不同，对人才的挑战也是不同的，主要有以下两点：

第一，商业地产更考验从业者的耐力。

同去化完成即结束的住宅项目相比，商业项目的周期更长，一个购物中心项目从拿地定位到运营成熟期，通常需要历经5到10年的打磨。较长的项目周期过程中，还会伴随着外部环境、内部团队、甚至公司战略目标等的变革，对从业者的抗压、抗风险能力是一种挑战。

正因如此，优秀的商业地产人，过往的履历上往往不单以项目数量论英雄，更以项目的质量、效益为主要衡量标尺。

拿地到开业历经10年的广州K11 | 来源：网络

第二，商业地产对从业者的成长性要求更高。

即使是开发阶段，对比住宅，商业项目涉及到的设计规范、施工难度都要更复杂，并且由于开发周期长，过程中间的变更也是工作量巨大。

而在运营阶段，项目的持续调改、升级更是家常便饭。且正如前文所述，商业地产项目涉及的对象更广，包括品牌方、写字楼租户、运营管理公司、代理行等等不同角色，一举一动所需要的横向沟通内容更多、需要平衡与适应的利益关系也更为复杂。

同时，由于长期运营的工作性质，纵向时间跨度上带来的政策、市场等不确定因素（甚至包括疫情在内）也更多，倒逼从业者要保持敏锐的嗅觉和强大的自我迭代能力，才能在竞争中从“笑得最早”走向“笑到最后”。

历经大幅改造的上海港汇恒隆广场 | 来源：恒隆地产

5|总结

综合来看，相比于传统地产行业，应届生进入商业地产，在今时今日，具备更全面的发展机会与成长空间。但同时要提醒应届生的是，任何行业都不是完美的。尽管住宅地产滞涨甚至下行趋势明显，但商业地产也仍有包括整体利润率不高、面临线上竞争挤压等尚未解决的问题。进入这个行业，要有做好长期沉淀、厚积薄发的准备。

诚然，商业地产不如互联网、游戏那般在风口浪尖，但长期来看，大消费领域和持有物业领域仍然是具备穿越经济周期能力的行业。对于了解并热爱这个行业的应届生同学们来说，找到合适的平台与岗位，广阔天地、大有可为。

希望这篇文章能够帮助大家更多地了解这个行业，后续，Mall先生公众号还将会推出关于商业地产行业内部企业、岗位、城市以及面试选择的相关探讨，欢迎大家关注。