/商品房预售制≠烂尾楼，可以从香港学到什么？
最新文章2024-01-13

商品房预售制≠烂尾楼，可以从香港学到什么？

这几天各路媒体都在聊交房问题，烂尾楼也成了敏感词，多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件引发广泛关注。多家银行发公告回应称，存在风险楼盘所涉个人住房贷款规模和占比较小，总体风险可控。银保监会有关部门负责人昨天表示，将引导金融机构市场化参与风险处置，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

随着多方介入，相信停贷风波会朝着良性的方向化解。

这不是重点，重点背后是
很多专家也暴露了知识盲区，开始纷纷老生常谈聊预售制度的取消。

首先：现在的房地产行业里，房企自有资金比例是多少？

1—6月份，房地产开发企业到位资金76847亿元，同比下降25.3%。其中，国内贷款9806亿元，下降27.2%；利用外资55亿元，增长30.7%；自筹资金27224亿元，下降9.7%；定金及预收款24601亿元，下降37.9%；个人按揭贷款12158亿元，下降25.7%。


在上半年的所有房企资金中，房企自筹资金占比为35%，一旦规定现房销售，开发商资金会受到极大的考验，可能成为压倒房企的最后一根稻草，并由此引发金融风险。


其次：如果全部现房销售，除了少数央企，少数优质地块，大部分土地将流标！




第三：大部分企业的资金成本会转移


对于大部分开发商来说，如果自由成本，必然带来大量的资金成本，和缩小规模，过去的定价模式多是基于快周转基础上的时间成本，快则半年慢则9个月就可以实现销售回款。取消预售现房销售，正常情况交付验收需要两到三年，成本刚性倒逼，过去的定价模式将被彻底颠覆，推迟上市而增加的资金成本，最终也会转嫁到房价当中，房价大幅度上涨难以避免。
从时间看，直接取消预售，会在至少在相当长一段时间面临供应锐减，造成短期内的供不应求，而供不应求又会进一步造成房价的快速攀升。


所以预售制度≠烂尾楼！在香港预售制度非常普遍，但如果企业不能证明有实力开发很可能不允许销售喽花！



特区政府地政总署数据显示，
8月份录有一宗预售楼花同意书被取消个案，
涉住宅为高银金融主席潘苏通私人持有的何文田新盘379套房源。
意味该盘进入现楼阶段前不可再销售楼花。

（数据源地政总署）

特区政府运输及房屋局发言人回复，
原因是开发商未能证明有财力足以应付项目超支*。
得知项目超支后地政总署多次要求开发商证明，
但开发商没有实质回复。
署方遂于8月27日取消项目未售房源(包括售出但买卖合约其后取消的房源)的许可同意书。
*在「预售楼花同意方案」下，如项目发展费用已超支一成或以上，开发商必须提交令地政总署署长信纳的证据证明有足够财力；否则，开发商不能继续推售房源，直至该发目完工并获发合约完成证明书(俗称「满意纸」)为止。
该项目开发商曾两次延迟交房日期，
又指因新冠肺炎影响及部分建筑材料未能如期运送，
导致施工期延误，目前仍未有交房日子。
不过开发商回复传媒时表示，
项目已取得占用许可证（又称入住许可证），
公司有信心有关项目短期内落成，将调整策略以现楼发售。
公司亦已通知各买家延迟交房，受影响买家可选择继续完成买卖，
或取消成交，后者将按照买卖合约退回订金及利息补偿。






此事件反映香港特区政府对于物业销售有完善监管制度。自2003年之后，香港住宅市场都未曾出现「烂尾楼」情况。地政总署规定开发商申请预售楼花同意书，主要是要证明他们具备足够技术和资金完成项目，保障消费者权益。


Q1

什么是预售楼花同意书？


首先，开发商在申请预售楼花同意书时要证明：
一、确保地价已全数支付；
二、证明开发商有能力支付「建筑费」。
而当物业开始预售，卖出房源的订金会存放于开发商律师楼的信托户口。现行制度下，开发商需先付款给建筑商完成一定工序，取得建筑师证明书后，才可申请在信托户口取回建筑费，确保买家的订金是用来支付建筑费。
Q2

遇上发展商中途清盘怎么办？！


现行预售楼花的制度下，预售期最长可达30个月。全球经济瞬息万变，很多人担心如果不幸遇上开发商中途清盘怎么办？其实不用太担心，如上文所言，买家所付款项会存放于发展商律师楼的信托户口以支付建筑费，所以清盘对建筑工程的影响有限，最大影响是交房时的业权转让做法，以及项目会延迟的风险。
如开发商要清盘，清盘人很有可能把整个物业转让予另一开发商管理。如没有开发商接手，则在物业落成时由清盘人以大业主身份负责签房契，把业权转让予业主。
其次，在《一手住宅物业销售条例》保障之下，如果项目在经延展的关键日期内仍未能交房，买家有权取消合约，开发商便要退还所有已支付房价及利息。
换言之，楼房最终都会建成。

简单的总结就是：

首先，香港的个人房贷是在验楼完成后，才可以发放，这从根本上杜绝了购房者为烂尾楼月月偿还房贷的糟心事。
其次，购房者首付只有5%的订金直接进入了开发商账户，其余的全部打进了开发商的律师楼信托账户，转账使用直接受法律监管。
最后，香港法律对购房者利益的保护优先级极高，一旦出现延迟交楼，购房者可以直接取消合同，并要求开发商返还已支付款项及利息。
另外最值得注意的是，香港开发商在多年发展后，高周转的企业都已经死掉了，以自有资金和低成本信贷资金共同推进楼盘建设，并不依赖个人房贷，所以即使出现资金压力，也很容易被接盘。


所以房地产预售制度≠烂尾楼，别把烂尾楼的问题和预售制度挂钩，解决预防烂尾楼的政策一直都有，只要银行执行现有的所有政策，不可能有烂尾楼。

本文来自微信公众号“良有方”（ID：nomad_liang）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。

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