产品供应端
走量、回现、规避风险
低总价小面积产品占比上升
产品认购端
量体裁衣、分化显现
衍生为刚性需求&弹性需求
再看认购端，5个半年数据显示，2020年下半年至2021年下半年，主城5+2区域的走量产品基本一致，主要走量产品为130-150㎡的300-350万产品，次要走量产品为110-130㎡的250-300万产品。
就在人们认为改善阶段不断加剧的成都市场，会在今年延续这个特征之时，现实却出现了反转。
今年1-7月，成都5+2主城主要走量产品变成了110-130㎡的200-250万产品，次要走量产品为130-150㎡的350-400万级产品。
主力成交，似乎开始从”总价橄榄球”中部向两端转移了，这两端，事实上就是两波刚性需求群体——首置、换房首改。
一方面，小面积产品持续走量，并没有特别受大势影响，决定因素为成都人口增量大+刚性需求强大。
而上半年新房市场小面积产品供应又相对充足，因此，此前需要二手房市场消化的刚需首置群体，重新回流新房市场。
另一方面，是家庭成员扩容的换房首改购房群体，这类客群在今年开始倾向于单价相对较高但项目整体质素更高的产品。
同样是130-150㎡的产品，即使单价高一点，但品质、区位、配套更佳，他们都愿意买单。
四川中原地产数据显示，今年1-7月90-130㎡产品成交占比上升，其中，70-90㎡占比上升最为明显。
与之形成鲜明对比的是，130-150㎡、170-200㎡产品成交占比，均呈下降态势。
2022年，以130㎡为分界线，分化是不争事实。
这也一定程度上说明，上述两个刚性群体之外，剩下的则是弹性需求购房群体。
弹性需求群体的特征主要表现为：即将买的房子并非非住不可，不迫切换房的品改和再改，以及可以持币观望的高改们，在当下节骨眼上，是驻足观望的。
因此，整体来看，市场购房需求仍在，释放了，但又没有完全释放。
【写在后面】
2022年，时代车轮碾过房地产行业，我们从成都近3年的产品端撕开一道口子，得以一窥卖方市场与买方市场的生存状。
对房企来说：拿地不拿地，关乎生存；产品是否迎合市场口味，关乎活得好不好。因此，缩面积、控总价是解题思路。
对购房者来说：买房不买房，今年的关键词是“理性”，大潮褪去，不想裸泳的，就量体裁衣。毕竟，现在关乎生活质量的，是现金，不到关键时刻很难再出手。
未来的产品，是否会持续分化暂不可知，分层的世界里，大家都不容易，有人活成了阿Q，有人活成了二舅，但愿，我们都能成为后者。
逆风微笑，向阳生长。
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