/买房时，你可以向建筑师咨询哪些问题？
最新文章2023-10-01

买房时，你可以向建筑师咨询哪些问题？


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楔子
最近一段时间，有三个朋友不约而同的向我咨询“关于选房的事情”。一个是咨询南京的动迁房该如何选，另一个是我太太的同事上海买房问户型，还有一个普陀项目上有交集的朋友咨询户型。
一直以来都有朋友关于买房的一些技术问题来问，只是最近比较巧合，密集了一些。我作为一个建筑师，长期在房地产行业“混饭”，但是买房的经验并不丰富。今天这篇文章，我想把我的知识边界介绍一下，免得有些朋友问了没得到满意的答案而失落，文章也能免去我做重复的解释工作。


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能力之外
其实买房是一个经济行为，所以涉及到的因素非常多。大到国际形势，小到户型，都对买房决策有影响。我写过一篇文章《在上海，能否通过“策略”买到一套心仪的房子？》，里面列举了：国内外形势、研读政策、历史数据分析、建筑相关知识、心理因素等一系列影响因素，而其中很多重大的因素，其实是超出良子能力范围之外的。而正是这些重大因素才是对你买房起决定性作用。
比如说，一些房产中介经常会研读各种政策，本身对消费者来说有利好也有利空的，但是因为“屁股决定脑袋”的原因，所有的政策都会被解读为利好消息。

再比如一些购房的自媒体喜欢用数据来旁征博引，显得市场异常的“火爆”，什么环比涨幅多少，同比涨了多少？一二手房倒挂多少？

虽然我也研究政策和趋势，但因为花在上面的精力有限，研究的目的也不是为了买房，所以只是一知半解，并不能解“惑”。
“什么时候买房最合适？”、“在哪里买房最划算？”诸如此类的问题，其实都是和重大因素挂钩的，包括形势和政策以及规划等一系列上位的因素，这些都超出了我能咨询的范围（如果是我自己买就另当别论），也请想咨询的朋友们见谅。


03

专业之内
在买房这件事情上，我能给朋友们提供的多数已经是微观层面的知识了。这些知识有些是建筑学教育给我带来的，更多的是建筑实践赋予我的。因为知识点过于庞杂和分散，我无法一一列举，就只能大概的说说吧。
A.选小区
居住区设计时，我们的文本里会有区位分析和现状分析的篇章。对应到买房时，就是选小区。
我们会关注小区周边有什么轨交、生活配套，医院、公园等加分项，更应该特别注意周边有没有大型垃圾处理，发电厂、火葬场等不利因素。做到趋利避害，性价比高就行了。
B.选楼栋
每个小区都会有楼王，也会有位置比较差的楼栋，均好性只会出现在设计说明里。那我们就把握以下几个点。
a.一般围绕着中心景观一圈的楼栋是整个小区位置最好的，因为稀缺性。但也有广场舞的风险。

b.有些地区的朋友对于边套户型有偏爱，原因可能是东西向能增加采光面。但是西晒的问题和东山墙容易雨水冲刷增加漏水概率的问题，也要一并考虑。
c.靠近马路的楼栋一般都会有噪音问题，即使有绿化隔离带，降噪作用也甚微，谨慎选择。

d.靠近机动车出入口，垃圾收集站、变配电等配套设施的楼栋，即使没有声光热对肉体的影响，多少也会产生心理上的不适。

e.日照问题是个隐性的问题，需要建模计算才能得到，所以大家不要让我喵一眼判断，良子真做不到。总体上是楼层越高，日照条件越有利。

f.关于楼层选择，我有一篇专门的文章：《从建筑师角度看“不同楼层的优劣势"》。
任何的问题都得具体情况、具体分析，以上罗列的只是通用性的原则。
C.选户型
中国房地产发展了几十年，其实户型的进化并没多少，创新就更少了。
选房型的时候主要关注两点：得房率和好用。
a.楼层越是高，得房率越低，这个原则是普适的。重点关注楼层总高的临界点：6/11/18层，因为公摊面积阶梯跃升和消防要求有关。
有兴趣可以扩展阅读：《光看懂一张户型图，你是永远无法“真正了解户型优劣”的！》
b.好用的标准其实是把生活场景套入之后得出的。如果你发现一个房间一张正经的床都放不下的时候，它离好用就相去甚远了。对于小户型来说，好用其实可以和空间有弹性等价起来，就是给你留了很多DIY的可能性，让你后期有适配的可能性。
有兴趣的可以扩展阅读：《小户型需要的不是设计，而是弹性！》
c.还有一个不上台面的指标叫附赠面积（偷面积），当然是送的越多越好。但现在规划和管理越来越规范，一手房操作的空间不大，只有在二手房里去“淘金”吧。
D.风水
老实说，风水我不懂，因为这属于玄学的范畴。我只能看看“声、光、热”这些无形的因素在户型里的应用是否“妥当”。
比如炎热地区的户型能否做到南北通透，自然通风把热量带走。再或者住宅区周边是否会有“光污染”源，因为很多闹市区的住宅小区周边高楼大厦林立，用的又都是玻璃幕墙的外立面，如果处理不好，就会产生“光污染”！
等等诸如此类的问题，在建筑上，其实属于建筑物理的范畴。


04

结束语
在购买一手房的过程中，其实大多数朋友考虑的决定因素是：城市、地段，买入的时机和价格，其他的因素都是次要的。
建筑师能给你提供的技术支持，对于你买房的重大决定不会产生丝毫的影响，所以你不用太纠结。
如果你有一个建筑师朋友，他专业之内的能力只是给你买房锦上添花的，让你选的房子位置可能更优越一些，户型更合理一些，楼层性价比更高一些，仅此而已。

本文来自微信公众号“良有方”（ID：nomad_liang）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。

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