最近，房贷利率下调、放贷加速、项目扎堆取证入市、政策利好刚需……有业内人士认为，近些年难得一遇的购房时机已经到来。
回顾过去每一次楼市观望期，那些认清自身需求和大环境的人总能踩准时机享受红利。但现在时机虽好，房企暴雷、土地市场转冷等多重因素作用于楼市拉扯着购房者的神经。买房低容错时代，买还是不买？难下决断。
不过，但凡你对宏观大势和微观市场有所了解，或者再具象一些，去看过廖家湾TOD保利·北新时区项目，应该都会斩钉截铁地给出答案：买！
01
为什么要现在买？
众所周知，去年下半年到今年银行额度收紧，通常银行放款周期1个月左右，而超6个月没有放贷的例子比比皆是，伴随而来的是利率一路上涨。
今年8月，有部分银行的首套房贷款利率最高已经逼近6.3，二套甚至已经超过6.5。对于刚需刚改而言，房贷利率的上浮是一笔不菲的隐形购房成本。
一个重要消息是，早在十一假期之前，央行会议罕见提到房地产，提出“维护房地产市场健康发展、维护住房消费者合法权益”。而需要维护合法权益的人群，就是刚需购房者。现在的所谓“放松”，其实也就是改善刚需群体的贷款环境。
市场反馈速度很快，就在最近，一度传出“停贷”的成都，放款明显加快速度了。
来自央行11月10日发布的最新数据显示，截至10月底，个人房贷余额达到了37.7万亿元，光10月就增加了3481亿，环比增长1013亿。
另据成都房小团统计11月最新房贷利率数据显示，成都多家银行的首套房房贷利率也已从6.13%最低调整到了5.635%。
这意味着刚需的购房窗口开始逐步打开，回暖信号已经十分明显，眼下已经迎来近几年来最好的购房好时机。
那么，对于没有试错机会的刚需刚改群体，为什么买TOD项目又更“稳”呢？
02
为什么要看准TOD住宅？
因对居住有着更为具象的需求，刚需和首改群体对房子的设想就会更加“丰满”，每一分钱都尝试让其价值最大化。
但要满足更近的地铁、更宜居的环境、更全的配套、更高的居住品质……一旦把价格摆出来，就如“跷跷板”定律，难以均衡。种种关键词，让我们将视线聚焦在TOD项目上。
TOD，即以公共交通为导向的开发模式。在TOD不被完全理解的过去两三年里，很多人将TOD简单等同于“地铁上盖”，这无疑是对其概念的误解。
TOD背后的含义，比“地铁上盖”丰富多了，它更像是城市中的一座微型城市，拥有复杂而全面的业态，里面包罗万象：品质居住，楼下购物，休闲美食一站畅享，宛如社区里的共享空间，开放、持续、多元，打破陈旧的城市社交关系，拉近人和人的交流，能真正实现工作生活娱乐教育一体化，一个TOD就是一个城市中心，将不断缩小成都“东西南北”的差距。
在日本六本木、新宿、涉谷，中国香港、新加坡等TOD典范城市，TOD的作用不仅能缓解城市拥堵、高效利用土地，还是城市绿肺、经济中心。
日本六本木山TOD
住在TOD已经成为越来越多的购房群体首选，不仅可以节约更多的时间成本、交通成本、生活成本，它对周边住户而言，其实就优先选择了地段和城市中心，还能实现资产增值。“以前买房要买地铁上盖，现在买房要买TOD”，在房地产领域，TOD其实就是某种意义上的“财富密码”。
以TOD为导向的可持续发展模式，同样也让越来越多的开发企业想要尝试加码城市TOD开发领域。
但要知道，并不是所有的开发商都能参与TOD开发。从此前成都多个TOD股权出让的苛刻资质要求基本可以断定，能参与TOD开发的企业必须是三道红线中的“绿档”企业，不仅有够强的开发实力，商业运营开发能力、产业引进能力，资源整合能力、配套服务能力缺一不可。可见，能够参与TOD开发的注定只能属于少数实力派。
涉足TOD城市开发，央企保利早已走在了前面。早已洞悉TOD发展价值的保利，在成都南北中轴布局昌公堰和廖家湾两大头部TOD项目，围绕两大TOD，布局了时区系产品，一南一北的保利·天府时区、保利·北新时区双擎驱动。
而今，位于城北门户的保利·北新时区已经率先取证入市。
03
锚定城北门户TOD
为何必看保利北新时区？
目前，成都已经全部布局落子了14个示范级TOD，基本实现了12+2城区一区一示范。也就是说，这些“示范级”项目肩负的就是引领统筹区域板块价值腾飞的使命，将会享受到更优先的政策规划红利和优质城市资源分配。
当我们了解了示范级TOD布局逻辑之后，就不难理解为何已在城北深耕开发十多个项目的保利会重注北部新城斑竹园板块的廖家湾TOD。没有谁会比它更懂城北。
1.北部新城——百里中轴上的唯一“副中心”
先看保利北新时区所在的大区域。被称“百里中轴线”的天府大道贯通了成都南北，将南北发展连为一体，“北部新城”则是整个北轴的唯一城市副中心，重点配套、产业布局全部落于北部新城。
北部新城规划45平方公里，目前板块内已经形成几个值得购房者关注的优势“现状”条件：
一是地铁5号线的开通：地铁5号线是北部新城的一条重要动脉，成都南北多个城市热点被串联，如怡心湖、大源、锦城湖、青羊宫、大丰等，且可直接换乘其他7条地铁线路，北部新城可快速通达全城。
而5号线上的廖家湾站点被选定为新都区目前唯一的示范级TOD，不仅因为这里位于成都1小时都市通勤圈内，在成渝经济一体化全力发展都市圈的大势之下，作为成都北轴向北延展门户的廖家湾TOD必然将成为区域的城市副中心。
二是世界级文体地标和产业的落地：北部新城正在向“人-城-产”城市发展逻辑方向不断完善，这里已经建成露天音乐公园、凤凰山体育公园等众多城市地标，将以文化和体育产业为区域不断引入城市人流，已落地的国际商贸城、中铁轨道高科技产业园、西部北斗产业园三大产业中心还将不断吸附高精尖产业人群。
2.热点北移，“公园”斑竹园承接发展后劲
近些年，北部新城的大规模供地已经让整个片区蔚然成城，而斑竹园板块借助自身的生态资源优势和地理优势，将承接大丰、凤凰山的板块热点迁移，成为北部新城的下一个宜居区。
据四川中原提供数据显示，斑竹园板块自2018年成交了一宗地块之后，区域出现两年的供地空窗期，直到2020年开始，斑竹园接连成交了4宗土地，邦泰、合能、中梁等房企积极进驻，加上保利·北新时区，区域内即将形成一定居住规模效应。
需要重点提及的是，和其他TOD项目不同，保利·北新时区所在的斑竹园片区有着浑然天成的公园资源和生态资源。整个项目紧靠约2600亩毗河智慧湿地公园，未来将形成300公顷河流与湿地湖泊水体、20平方公里高品质城乡滨水公园，提高约6㎡的人均绿地面积。
保利·北新时区规划意境图
此外，源上湾公园、诺贝尔公园等多个主题公园都近在咫尺，这里还将打造约1.8万方市政公园，四五个公园环抱的住宅，在整个大成都都极其少见，这里或可能是人均公园面积较高的区域之一。
虽位居“新区”，但斑竹园板块的配套可谓相当成熟，例如商业配套：距离项目700m的成都国际美博城，1.4km的多弗成都奥特莱斯，驱车5-10分钟能够到达保利广场、龙湖锦宸天街、城北优品道。此外，项目自身将打造的近1.5万方的商业街区将解决家门口的消费。
保利·北新时区规划意境图
再譬如教育资源：与项目一街之隔的旃檀中学、旃檀小学、巴德美际学校（成都校区）、新川外国语学校，并且，项目自带配建了约5600㎡的幼儿园，全龄教育皆可满足。
3.项目规划：TOD+EOD发展模式，缔造城北地标
整个项目分为四个地块开发，规划了高层、洋房、叠拼住宅产品以及商业裙楼街区。整个项目的规划优先采用了TOD+EOD的发展模式。
保利·北新时区规划意境图
TOD是以公共交通为导向，EOD则是以生态资源为导向将公园城市理念充分融合，打造为“城市中的花园，花园中的车站”。行走其间，宛如漫步花园，上下班途中心情自然是愉悦的。
这个项目还将成为区域的封面地标，“超级双塔门廊”“沉浸式退台式商业街区”将吸纳整个城北乃至大成都的人流，城北天际线呼之欲出。
4.“高配置低门槛”：刚需刚改入手门户TOD的绝佳机会
不难发现，TOD因自成中心，有着更高的价值成长空间，市面上已入市的不少TOD项目都主打改善和深改，价格和面积段都不低，而200万总价，或150万级的TOD住宅屈指可数。
而保利·北新时区或许将是成都刚需和刚改人群最能接近的“高配置低门槛”项目了。
刚取证的保利·北新时区首批次推出了266套建面约112-136㎡的洋房和高层产品，因保利更加强调居住生活品质，因此将以装修产品入市，最低总价仅为130万起。
保利·北新时区洋房意境图
再看产品，最新批次推出的三个户型最小面积的112㎡做到了三房，户型方正、紧凑，几乎没有浪费面积。
最大面积的136㎡四房横厅户型，更做到了约7米阳台面宽，进深更达到了约1.8米，会客空间达到约37㎡，整个客厅看起来极其大气通透，四房设计能满足一家三代所需，户型设计几乎无可挑剔，十分抗打，总价也仅需189万起。
保利·北新时区户型图
无论怎么看“高配置低门槛”的保利·北新时区项目都极其值得刚需刚改群体入手。要知道，踩准难得一遇的入手时机很重要，但买对一个项目或许才是抵抗风险和穿越市场周期的关键。
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