伦敦“都市村落”, 泰晤士河畔切尔西工业滨水再开发

历时25年，泰晤士河畔再开发

历经二十五年的开发建设，位于伦敦泰晤士河畔的切尔西滨水区更新改造项目终于即将落成。这片区域占地4.58公顷，位于横跨切尔西湾的两个市镇，其滨水岸线对公众已关闭了一个多世纪。

工业遗产发电站激发工业用地再开发 ©Farrells

切尔西滨水，一个新的都市区

位于伦敦最令人向往的住宅区之一, 切尔西滨水区由Farrells的创始人特里·法雷尔爵士(Sir Terry Farrell)担纲设计，项目包括两幢37层和25层的玻璃幕墙住宅塔楼、三座环抱庭园景致的河畔住宅及由历史地标Lots Road发电站活化改建而成的住宅。此滨水开发项目亦设有商店、餐厅、酒吧和住户专用的健身会所，并将提供600米的滨水岸线向公众开放。

地点瞩目的混合功能工业用地再开发 ©Farrells

重塑泰晤士河天际线

对于 Terry Farrell 爵士来说，这个项目充分体现了伦敦城市发展的有机本质。“将高度、密度、家庭和单身人士、商店、文化设施充分混合，伦敦正在以这样一种真实的方式进行自我再生”，他说。

伦敦的工业区再开发

在伦敦这样充满活力的都市，寻求城市未来可持续的生长空间迫在眉睫。过去几十年来，伦敦一直在探索其在后工业时代下新的城市生长模式，以适应未来住房、办公场所、休闲和服务设施的增长需求。工业用地的混合再开发，一直是解决如伦敦这类后工业城市问题的好办法。因此探索工业用地混合再开发的原则与方法，始终是英国城市规划的重要议题。

泰晤士河沿岸三大发电站 ©Farrells

发电站场地是更大范围社区渗透性的核心 ©Farrells

历史上，发电站即是工业区的中心与城市标志物

原工业棕地，总体规划力图实现渗透性，改造后的发电站仍将成为地标 ©Andrew Holt

以住房为主导的更新方式

过去的一种理念是，工业地块的再开发必须在本地区内维持相当的产业就业指标，也即必须维持一部分产业用地，使产业和生活在小范围内平衡共生。而现在，英国的地方规划局开始松动了这项管制方针——在高速发展地区提供更多的住房来吸引高技术劳动者，以支持整个伦敦城经济的持续增长；在新的理念下，住房供应已被纳入到政府实现经济增长的一揽子计划内。因此工业地块的再开发策略转向“以住房为主导”，释放出工业用地成为实现住房目标的关键。

为工业场地引入高品质的居住

总体规划

在响应英国政府工业用地再开发的大背景下，Farrells 成功塑造了切尔西滨水区棕地更新的世界级典范。这一城市更新的标杆项目展示了Farrells如何以城市规划与高品质的设计充分利用有限的土地资源。

改造后渗透的街道与公共空间串联起多元功能 ©Farrells

以欢迎的姿态打开滨河景观 ©Farrells

项目为切尔西滨水区新增了超过800户住宅，除私有住宅外，有约40%的住宅将作为经济型住房或租金低于市场价，以此来鼓励低收入家庭以及超级富豪们共同入住这样一个面向所有人的混合社区。

一个混合的社区 ©Farrells

为伦敦打造滨河“都市村落”

纵观伦敦整个城市脉络，Lots Road 发电站位于泰晤士河一处宽阔弯曲处的岸边，位置十分瞩目，是城市景观线上的焦点，自身也具有极其优越宽阔的视野。

唯一滨河的伦敦“都市村落” ©Farrells

Farrells 的总体规划理念是在此打造一个新的“都市村落”，将切尔西湾一侧的Lots Road 社区与另一侧的切尔西港和帝国码头互相连接起来。为了更好地支撑社区内的居住人口，每个“都市村落”具备独立的次中心，并且设有复合型的商业设施、公共交通连接、社区配套设施；这些社区配套网络将连接至周边更大范围的Lots Road社区以及切尔西港和帝国码头，整体建成一个繁荣的滨水都市村落。

新的塔楼将蓬特威特罗、世界尽头和切尔西港开发项目与发电站的烟囱和谐地组合在一起 ©Farrells

双塔处于河畔城市肌理中的艺术表达 ©Farrells

实体、社交和视线的多重渗透

发电站场地是更大范围社区渗透性的核心 ©Farrells

Farrells 的设计目标是通过实体、活动和视线的多重渗透，来整合这片支离破碎但处于重要战略位置的场地。将场地打通开放、提升步行可达性的需求，是Farrells对Lots Road设计提案的核心出发点，而提升整体性和渗透性的原则贯彻了整个规划与开发过程。该项目充分利用受限的土地资源，在废弃、割裂的场地上，创建了一个充满活力的都市村落。

实体、社交和视线的多重渗透 ©Farrells

多样的开放空间 Various open spaces

切尔西工业滨水再开发项目由Farrells负责整体规划设计、全过程建筑设计以及室内设计，由和记地产集团开发，位于伦敦最令人向往的住宅区之一，包括两栋分别为25层和37层高的新建住宅塔楼、修缮更新的地标建筑 Lots Road 发电站，以及一系列低层街区。届时，600米滨水岸线也将向公众全面开放。

此项目同时包括私人住宅与经济型住宅，以及公共设施的改善。这个令人兴奋的更新计划在社会公益性、经济效益与环境方面都是可持续的。

发电站地标

历史悠久的发电站改建为社区综合体©Farrells

Lots Road 发电站始建于 1904 年，曾为伦敦的地下铁系统供电，但现已退役。它是泰晤士发展政策中确立的地标性建筑，如今将成为英国最大的改造住宅建筑之一。对于这座历史悠久的工业建筑，Farrells 的总体规划策略和设计方法侧重于保护修缮和功能改造。

发电站内部改造为一个独特的社区综合体 ©Farrells

发电站的外立面将整体上保留其原貌与城市标志物的特征，内部改造为一个独特的社区综合体，包含混合住宅以及业态丰富的商业休闲设施，成为社区聚集的新场所。

发电站场地是更大范围社区渗透性的核心 ©Farrells

发电站改造建设中 ©Andrew Holt

活跃的首层空间，连接城市公共网络

在发电站的首层，外立面的柱间砖墙被完全拆除，形成有顶的拱廊。多样的商店以满幅且通高的大玻璃面向着街道，使原本被砖墙阻隔视线、毫无生气的街道面貌焕然一新，最大限度与滨水开放空间建立视觉联系。

发电站首层打通，将城市腹地的公共空间连接到滨水 ©Farrells

在发电站二层及以上的外立面，新的三层通高玻璃面、蒸汽清洗后的砖砌块和陶土板多种细部质感相结合，向社区呈现出活跃的、欢迎姿态的建筑外观，内部是更新后的居住。

发电站砖外墙尽可能多地保留原始材料，同时具有新的外观

发电站砖外墙发电站的外立面将整体上保留其原貌特征 ©Farrells

曾经的发动机大厅内部将改造为通高的中庭空间，两条城市街道由此穿过，将城市腹地的公共空间一路连接到滨水岸线。

发动机大厅成为拱廊街 ©Farrells

门户塔楼

门户双塔框定发电站与河口©Farrells

舞动的双塔，塑造新的泰晤士河天际线

通过对泰晤士河畔环境肌理的精心考量，两座新的居住塔楼分别布置在切尔西湾入口的两侧，高低错落，视觉上形成强有力的门户形象。修长的37层高南塔与25层高北塔，使发电站与河口的开放空间被双塔框定起来。双塔内有多种户型，塔顶倾斜的玻璃屋顶之下是独特壮观的顶层公寓。

重塑泰晤士河天际线

塔楼采用菱形的平面轮廓，东西方向的长轴与发电站平行，最大程度地减少了视线遮挡，拓宽了由腹地看向水岸的视野。这个最优朝向使各面外墙都有良好的采光和日照，菱形平面也使内部单元享受到全方位的景观。

受英国著名雕塑家 Lynn Chadwick 的雕塑“跳舞”的启发，双塔在不同视角下构成了一对动态舞动的符号。从周围的城市街道望去，双塔是滨水目的地的标志，指引向如今已对公共开放的河滨，并预示着发电站周边新的生活社区。从更远处俯瞰，双塔的设计旨在将河对岸的“世界尽头”城市高楼、切尔西港的丽城塔以及发电站保留的两个烟囱，纳入一幅和谐的视觉构图，共同塑造出这段泰晤士河畔天际线的独特之处。