【前言】
数字总结2021：
1、土地端：全国三批集中出让土地成交金额分别为10542亿元、6437亿元、5601亿元，拿地总额前高后低，房企拿地也由激进转为谨慎。
2、房企端：全国343家房企发布了相关破产文书，11家主要房企发生了债务违约。
3、销售端：TOP100房企的合同销售额平均下降9%（据中国房地产信息协会数据）。延续到2022年春节，各地楼市虽“不打烊”，但中指院重点监测城市新建商品住宅成交面积仍较去年春节相比下降51%。
思考展望2022：
1、经济下行压力、流动性危机、房企违约风险、海外债刚性兑付、人口断崖式下跌等，让地产行业从“白银时代”挫入“黑铁时代”，这是周期性调整还是未来常态？
2、2022年1月“4万亿信贷投放”能救市吗？近期中央到地方政策、金融层面的多个信号，是否是楼市回暖的前兆？
今日我们将一一进行梳理！
PART 1
金融端：春风渐进，寒冰渐融
中央：4万亿对冲下行压力，优质房企融资环境改善
2月10日，央行公布数据显示，1月信贷口径人民币贷款增加3.98万亿元，同比多增3944亿元；社会融资规模增量6.17万亿元，同比增长10.5%，比上年同期多增9842亿元。两个数据都创下历史新高。
图源：中国人民银行官网
近4万亿新增贷款额度，不得不让人联想到2008年的“4万亿计划”。
彼时受美国次贷危机、欧债危机影响，房地产严控、消费不振、出口惨淡、全国GDP增速回落，政府的应对措施是推出4万亿元的救市计划，在宽松货币政策导向下，各行业复苏加速，房地产行业也迎来黄金时代。
思考：在房地产行业“严冬”、经济下行压力加大的背景下，此次“4万亿信贷投放”与14年前的“4万亿计划”，一样吗？
答案：不一样！
1. 本质区别。2008年的4万亿是基础货币增发，而今年1月的4万亿，则是已发行货币的投放。前者是发行增量，后者是存量调整，因此，二者存在本质区别。
2. 对GDP的拉动作用不同。2008年的中国经济体量31.92万亿（GDP），4万亿占比约12.5%，这笔巨款投放市场对经济的拉动无异于一剂“强心针”；但2022年的4万亿，需对照2021年中国114万亿的GDP总量，占比仅3.5%，对经济拉动能力显然不及当年，但针对性更强。
3. 效果差异。2008年的“大水漫灌”旨在扩内需、拉消费，但也造成了产能过剩、通货膨胀、社会流动性泛滥等问题；此次增加的4万亿信贷投放，更为精准，并对基建、先进制造、惠普金融等领域重点发力，向实体经济倾斜明显。
央行最新统计数据也能佐证这一点，2022年1月末社会融资规模存量为320.05万亿元，同比增长10.5%，对实体经济发放的人民币贷款余额为195.71万亿元，同比增长11.6%，占同期社会融资规模存量的61.1%。
货币政策持续精准发力、靠前发力，着力稳增长，2022年的信贷“开门红”似乎预示着一季度也将成为包括货币政策在内不少宏观政策的操作窗口期。
1月，国务院、国家发改委、国家住建局等部门会议也分别明确了“扩大内需，不搞大水漫灌，有针对性扩大最终消费和有效投资”、“促进住房消费健康发展，满足购房者的合理住房需求，租售并举、推进保障性住房建设”、“坚持房住不炒，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性”等方向。
对房地产行业而言，与2021年下半年的高压环境不同，2022年伊始，政策端与金融端也开始暖风拂面（据不完全统计）：
2021年12月
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继国企、央企之后，龙湖、碧桂园、龙光、金地等民企开启再融资；
2022年1月
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优质房地产并购贷款不再计入“三道红线”；
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房地产并购融资“开闸”，招商蛇口、浦发银行分别完成首个并购类票据注册、发行首单房地产项目并购主题债券；
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央行将LPR发布时间提前并降息，5年期利率下调了5个基点，为4.60%；
2022年2月
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多家银行表态将合计增加300亿房地产并购融资支持；
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央行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》；
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财联社消息称，全国性商品房预售资金监管的意见已出台，当监管账户内资金达到工程造价合同等因素确定的监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用；
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央行公布数据，1月4万亿信贷投放引发广泛关注......
过去一个多月时间里，从房地产并购融资先行先试，到降息提升房企、购房者贷款意愿；从保障房贷款不计入房地产贷款、部分商品房预售资金房企可提取使用，到“4万亿信贷投放”剑指基建、先进制造、惠普金融......继去年两次全面降准后，央行又于今年1月加大公开市场操作力度。
这一系列动作不仅意味着央行宽货币态度已然明确，同时银行对于房企的并购融资支持也能使困难房企得以纾困，国资平台主导的并购案或将增多，优质房企融资环境也将得到改善。
而保障房贷款、商品房预售资金等放松政策也能间接促进项目的开工与建设，这对于“保交楼、稳楼市”利好明显。
经济运行爬坡过坎、楼市行情底部盘桓，因此，4万亿救市是为了对冲经济下行压力，地产行业软着陆、稳着陆的趋势是不变的，只是放缓这个过程与速度。2022年中央各项调控、货币政策似乎都指向一个方向，就是“稳增长+稳楼市”。
中央率先企稳，地方政策表现如何？
不同于2021年，2022年开年，地方房地产调控政策基本以稳定楼市、宽松政策为主，由“紧”转“松”迹象明显。
中原地产研究院统计数据显示，截至2月11日，全国房地产调控政策发布次数累积超过70余次，其中有36城市出台了稳定楼市的政策。
总结下来，调控政策大致可分为两类：
1. 践行保障刚需，出台保障性租赁住房相关政策。
2月8日中国人民银行、中国银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。
保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”，就意味着楼市银根又将宽松一些——“两道红线”掐牢了银行发放房地产贷款的比例上限，现在把保障性租赁住房贷款剔除，不仅加速保障性租赁住房的建设，也间接将商品房、房企的贷款额度提高了，利好商品房的开工建设。
相应的，上海、北京、成都、安徽等地还相继出台了保障性租赁住房相关建设目标和认定管理政策。
2. 以直接购房补贴、人才购房补贴、放宽公积金贷款条件、预售监管政策调整等手段刺激商品房消费。
购房补贴：惠州、莱西肇庆泸州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州及泸州等都有不同力度的补贴购房政策；四川内江市资中县明确“三孩”家庭购房，将获得1-1.4万元的购房补贴。
此前，甘肃临泽、北京朝阳、江苏海安、陕西、吉林、宁波各地发布的政策，从购房支持和补贴、公租房配租、公积金贷款支持、特定楼盘定向补贴等角度，对三孩等家庭给予购房支持。
调整公积金贷款政策：调整手段包括上调住房公积金贷款额度、只认贷不认房、降低二套房首付比例、上调缴存基数下限、人才购房可用住房公积金付首付款、放宽住房公积金提取和使用条件、扩大住房公积金用途等等。
今年1月就有自贡、南宁、北海、北京、玉林、青岛、马鞍山等城市发布或正式调整住房公积金政策。
吸引人才：直接放松落户限制，比如嘉兴和中山等城市。
预售监管政策调整：烟台给不同信用等级的房企降低相应的监管留存比例，来激励守信房企。
经历了过去一年来多管齐下的调控，去年年底中央各部委频繁释放维稳信号，信贷环境的逐步改善。2022年开年，各地接二连三发布稳定楼市政策，保障刚需与刺激商品房消费并举，市场逐渐企稳。
但政策暖意传递到市场还尚需时日，也不必悲观，从目前的释放的所有的信号来看都是积极向好的。
「中观层面」
PART 3
企业端：已是黎明前的至暗时刻
房企：房企偿债压力仍在，但挺过这波就是春天
尽管近两月中央+地方层面政策端释放了松绑信号，但房企真正要渡的难关还看今年，因为2022年将是到期债务偿还的关键年份，能否挺过这一波，决定着房企未来能否“活下去”。
去年，房企到期债务规模超1.2万亿，特别受“三道红线”的影响，房企现金流紧张，偿债能力下降。有数据显示，2021年全国343家房企发布了相关破产文书。同时，据贝壳研究院截止到去年11月的统计，房企违约债券67支，违约余额达735亿元，同比增加187%，创下历年之最。
2022年，预计到期债务约9603亿元，虽然比2021年下降了约25%，但由于2017年开始境外债规模持续增长，2022-2025年房企将迎来美元债兑付高峰期。
据彭博社数据，2022年到期的境外债有417亿美元，相对集中在上半年，其中1、3、4、6月都超过了45亿美元，4月份更高达60.11亿美元，2022年偿债压力集中于上半年。
图：2022年地产美元债每月到期情况（单位：亿美元）
来源：Bloomberg，公司公吿
具体到房企，恒大需要兑付的金额最大，达61亿美元，其次是佳兆业39亿美元，绿地22亿美元，花样年17亿美元，融信14亿美元，富力14亿美元，万达 13.5亿美元，碧桂园 13亿美元，融创 12亿美元。
来源：彭博·安信国际
不过，政策端的松绑和房企的积极应对，还是让市场看到了一线曙光。
2月11日，禹洲集团发布公告，计划偿付其2026及2027年到期的境外债利息；而从去年末开始，包括雅居乐、中梁、龙光、花样年、融创、弘阳地产、海伦堡、新力控股、当代置业、正荣地产等企业，通过交换要约、回购债券、处置项目等方式“自救”，一方面可以稳定相关股票和债券价格，另一方面也有助提振市场信心。
而且，1月份出现了多笔并购类融资，招商蛇口、建发股份、华润置地都有相关融资计划，这被视为对央行、银保监会去年12月20日《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》的响应，业内认为，收并购类融资将成为优质房企新的融资渠道。
「微观层面」
PART 4
对2022年的预测
1. 政策层面：全国已开始宽松，政策底已触底反转；
2. 市场层面：大部分一二线城市已基本触底，还会继续盘整2-3月；
3. 金融层面：一二季度持续宽松，货币政策保持积极稳健；
4. 城市分类：城市与板块分化严重，三四五线城市萎缩加剧；
5. 客户层面：刚需与改善并存，客户也呈现两极分化；
6. 产品层面：产品面积段有缩小趋势，功能性进一步增强。
「总结」
对于2022年房地产趋势，四川知道认为，挺过4月偿债高峰，随着投资者和产业链参与者信心的恢复，融资渠道的打开，市场将有望迎来2022年的第一波小阳春；
即便不这么乐观，把6、7月份这道坎翻过，市场开始回暖的可能性还是很大的。
文| 婧哥哥、马良、Tornado
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