聚焦天府西——牧马山产品格局10年之变

在上篇《城市板块轮动之：关注天府西！》一文中，四川知道以天府西的视角，系统分析了牧马山、生物城的板块现状与潜力，一个明显的感触是：位于天府西的牧马山、生物城，已经被同化为了大城南一小时通勤圈内的城市级区域，其之与主城，无论是物理距离还是心理距离，都在被不断消解。

那么产品呢？

历经超20年的开拓，作为成都“别墅第一山”的牧马山，绝对是一个特殊的存在，产品也尽显“纯粹”二字，来看两个数据：

除此之外，四川知道近日还发现一个值得关注的现象，十多年的产品迭代演变，如今，牧马山的中枢产品面积段竟然变“小”了。

2010年——2014年

真“壕宅”时代

250㎡以上产品扛大旗

牧马山到底有多少别墅项目呢？

2003年，拥有四河环绕、原始森林、湿地公园、四川最早最标准高尔夫球场等优质基底的牧马山诞生了第一批别墅：牧马山·易城、森宇·维也纳森林别墅、半山卫城、萨尔茨堡……

2010年伊始，牧马山的开发进入鼎盛时期，援引2015年一篇文章中所提，彼时的牧马山有吉宝熙山御庭、吉宝沁风御庭、龙湖长桥郡、金科廊桥水乡、置信牧山丽景、三盛·翡俪山、华新锦绣尚郡、亚特兰蒂斯、龙湖悠山郡、牧马山蔚蓝卡地亚等20余个项目同时在售。

从刚需别墅、改善型别墅到定制别墅，几百万左右到千万级独栋，牧马山可谓应有尽有。甚至不管本地房企还是外来品牌开发商，只要在别墅领域有点想法的，都以牧马山为展示舞台。

但牧马山真正风光的时刻，却是在2014年以前。

制图：四川知道数据来源：四川中原地产

从“2010-2021年牧马山供应各面积段占比变化”图中可以明显看到，2010年-2014年，牧马山的产品供应结构以250㎡以上为主，尤其是2010年，250㎡-400㎡的产品占绝对优势。

的确如此，在这期间，龙湖长桥郡、中航云岭、牧马山易城推出的产品面积段就在250㎡-500㎡之间，华新锦绣尚郡、三盛翡俪山的产品也在200㎡-320㎡之间。

2012年，牧马山500㎡以上独栋产品供应达到最高占比值，其中最值得一提的就是“牧马山蔚蓝卡地亚”项目。

资料显示，项目占地1400亩，仅规划修建500栋英式、法式纯独栋别墅，面积从480㎡至2300㎡不等，其中近50%的建筑直接临湖。2014年的相关数据显示，当年上半年成都别墅市场上售出的千万级别墅项目，80%出自牧马山蔚蓝卡地亚。

牧马山蔚蓝卡地亚图源：网络

放在今天来看，它大概就是我们常说的可以“收藏传世”的产品了。

在这期间，由于联排产品的出现，200㎡左右的产品占比呈现出逐年上升的趋势，2013年左右，金科廊桥水乡推出160-170㎡的叠拼，让牧马山首次出现了经济型别墅类产品，不过这一占比不算太大，但这样的产品因总价更低，走量很快。

不难总结这一阶段牧马山的产品特征：以“大、壕、奢”为特征，250-500㎡的联排、双拼、独栋是市场主要供应产品，此为牧马山的鼎盛壕宅时代。

置信牧山丽景独栋图源：网络

2018年——2021年

恢复上升期

经济型别墅供应上涨

2015年-2017年，牧马山进入了发展停滞期，因大市场环境转冷、禁墅令的升级、加之不断被放大的配套短板，让牧马山的供应呈现了断崖式下跌，此间，多个项目陷入停工停售传闻。甚至在2015年和2017年两年，市场几乎无新增供应。

直到2018年，牧马山开始有了新增供应，并在此后每年保持了一定的供应规模，量价齐升。

尤其是从2020年疫情开始这年，让人们认识到了居家尺度和健康居住的重要性，牧马山的低密别墅销售面积上涨明显，销售均价已经接近14000元/㎡，但要注意的是，这是一个纯别墅区域的销售均价，放在大成都来看，价格依旧还是很香的。

价格的上涨，以往“大、壕、奢”的产品定位放在今天的牧马山是行不通了，这必然导致总价过高带来滞销。降低户型面积尺度，有效控制总价成为了近几年牧马山开发商的一致判断，经济型别墅占比明显上涨，当然，导致牧马山中枢面积段变小的根本原因还是“禁墅令”。

从牧马山2018年之后各面积段占比变化趋势也能看到，牧马山110-170㎡、170-250㎡面积段产品，已经打破了以往250㎡以上为主力的市场格局，这证明牧马山产品格局已经发生了彻底的变化，例如：

华新花予墅于2020年11月推出了294套叠拼产品，建筑面积142-179㎡左右，清水总价约216-445万/套；
2020年11月，协信天奉合府推出建面约172-196㎡的合院产品和162-200㎡的叠拼产品，产品面积段控制在了200㎡以内；
从吉宝手中收购的龙湖舜山府项目，推出了165-210㎡的叠拼产品；
蜀道蓝城桃李春风92套叠拼+合院刚刚取证入市，面积区间160-260㎡，并且首次在牧马山做装修别墅，以提高后期的入住率，后期将引入蓝城擅长的小镇社区运营。