竞相出手！黑石、凯德、高盛、康桥…「聪明钱」到底在买什么？

双11刚刚结束，在这个购物季，买买买的不止剁手族，还有悄悄加码的外资。

黑石、凯德、高盛、康桥、普洛斯……10月至今，外资力量动作频仍，惊起一片“抄底”之声。

不过，世殊时异，“聪明钱”此番押注的并非传统住宅和商办地产，而是仓储物流、产业园区、医疗地产、数据中心等持有型的新基建或新经济不动产。与产业经济高度捆绑，这类资产的价值正在凸显。

动作频仍，外资密集官宣新投资

总投资规模近40亿元，11月10日媒体报道，凯德投资将设立两支聚焦中国产业园区的人民币基金——3.8亿元的CBPCF I和36亿元的CBPCF II。

CBPCF I已经从凯德投资手中接下位于上海浦东新区张江高科技园区的某资产，凯德投资将继续运营管理该基金及该资产。

CBPCF II则将在中国投资一个获得LEED金级认证的能源与环境设计商业园，预计该收购将在2022年底完成。

凯德投资还表示，将继续扩大人民币基金。在此之前，今年10月份，凯德以20.37亿元的代价拍下了北京东三环写字楼博瑞大厦，刷新了年内北京法拍成交记录。

黑石旗下龙地也即将把新项目收入囊中。

11月8日，龙地表示，即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米优质现代仓库的收购，随着收购的完成，龙地在中国的业务版图将大幅扩张。

龙地是黑石于2017年设立的物流地产投资管理平台，截至目前，龙地在全国范围内管理着超过40个物流园区和占地面积超过500万㎡的仓库组合，物流资产规模位居中国前五。此外，其还承接原来由黑石管理的资产，譬如生物医药园区、办公楼、长租公寓和商场等，龙地专注的核心资产类别包括仓储物流、长租公寓和商业办公。

实际上，去年，黑石就曾从富力地产手中收购了广州国际机场富力综合物流园区的全部权益。另据媒体报道，黑石已成功募集500亿美元，为“扫货”备足弹药。

11月7日，普洛斯中国收益基金VI（GLPCIFVI）宣布完成募集，规模达76亿人民币，将投资于中国19个城市的20处物流园区，可租赁面积约213万平方米

专注于医疗健康产业投资的CBC康桥资本也在加注。

11月1日，CBC医疗基础设施平台（CBC HIP）宣布，已购入上海青浦工业园区生命科学园区内一块优质工业用地。该地块占地83.76亩，CBC HIP计划将其开发成一个高规格的科技园，包括8个生产基地、2个研发办公楼以及其它附属设施，项目预计于2024年第二季度完成。

CBC HIP是亚洲最大的医疗资产管理公司CBC集团旗下的基础设施部门。2021年，康桥资本与全球最大养老基金管理人之一荷兰APG资产管理公司联合成立了新的专注于亚太及中国的生物医药基金“CLSIV”，该基金计划为中国生物医药企业的研发工作提供“同类最佳”的基础设施。

除了上海，CBC康桥资本近期还投资了北京的两个生物医药园，分别是位于大兴生物医药基地的“药谷一号”和位于昌平中关村生命科学园三期的“生命谷国际精准医学产业园”。

10月24日，森瑶和高盛资管宣布，双方已经成立合资公司，寻求中国一线城市及周边核心地区优质物流资产及其他新基建投资的机会，合资公司首批种子项目是4个位于大上海地区共计24万平方米的仓储资产，同时，合资公司还计划投入更多资本用于潜在的开发和收购。

森瑶与高盛首批合作的新基建项目之一——位于苏州相城的生产工业机器人厂房项目（效果图）

另据中指数据，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资在国内房地产市场加速布局。

收益稳健，新经济地产正当红

嗅觉灵敏历练丰富，既善于布局长期趋势又总能在周期中精准操作，外资经常被视为“聪明钱”，其一举一动备受关注，而在这波“金九银十”小高峰中，它们的投资不乏共同点：

①在地理位置上，普遍聚焦一线城市及周边核心城市；

②在资产类型上，对传统住宅和商办项目的兴趣下降，仓储物流、冷链、产业园区、生物地产、数据中心、长租公寓等“新基建”或“新经济不动产”成为宠儿。

据报道，黑石集团的房地产投资采用了主题投资战略，瞄准经济体系中增长速度超过通货膨胀的领域，主要集中在四个方向：用于电子商务的仓库、生命科学企业的办公楼、出租房，以及旅游休闲相关的房产项目。

高力国际2021年针对境外投资者的一份问卷调查也显示，物流仓储和产业园区跃升投资人偏好的首位，占比高达15%，高于办公楼的13%。

在公开的交易信息看，这一思路几乎也是上述外资的共同选择。

在消费水平增长、社会研发投入不断提升、以5G为代表的新一代移动互联技术广泛运用的驱动下，作为中国“十四五”规划中实现经济高质量发展的重要载体，物流仓储、产业园区及数据中心等“新基建”或“新经济不动产”的价值空前凸显，同时公募REITs也将其纳入试点，退出通道愈加顺畅——运营稳健、回报坚韧、流动性强大大提升了这类资产的吸引力，得到投资人瞩目。

与此同时，这类资产在公开市场上的收益率表现已经得到验证。

中国房地产业协会和戴德梁行发布的报告显示，截至2021年底，以日本、新加坡、中国香港等为代表的亚洲市场上共有198支活跃REITs，涵盖综合、零售、写字楼、酒店、工业/物流、公寓、医疗健康、数据中心等8类主要物业类型。

从综合收益率看，近三年来，工业/物流板块发展迅猛，十年期年化综合收益达16.4%，高居榜首；公寓和医疗健康紧随其后，分别为15.3%和14.1%的综合收益；零售型和酒店型则成为受到疫情冲击最大的类别。

从市净率看，在疫情大环境下，零售和酒店业态REITs市净率下跌幅度较大，而与网络科技相关的数据中心、医疗健康、工业/物流地产类型REITs市净率较高。

随着“聪明钱”加速入局，新基建或新经济不动产的未来大有看头。