街区微更新丨居民与游客的和谐共生——成都“猛追湾”城市更新案例研究

原创张馨月小镇乌托邦

发表于

烟火人间三千年，成都上下猛追湾。

前言

猛追湾片区位于成都市成华区锦江东岸沿岸，是中心城区连接东北城区的重要区域，距离春熙路商圈仅600米，拥有得天独厚的地理位置。曾经的猛追湾因传统工业的衰落，导致老厂房住区和服务公建日渐破败。随着年轻人不断外出，片区进入了萧瑟的衰退期，随之而来的是片区内交通不畅、民生不善、基建落后和环境破败等各种问题。

改造后，猛追湾片区由居民区摇身一变成为休闲商业区，在建筑风貌、空间规划、业态布局等方面焕然一新，成为天府锦城“八街九坊十景”中的一坊（猛追湾）、一景（天府熊猫塔），被誉为城市更新改造的典范。

成都“猛追湾”休闲商业区

项目概况

猛追湾城市更新改造范围主要为猛追湾望平滨河街区。猛追湾望平滨河街区分为上湾和下湾，其中启动区位于猛追湾下湾区。下湾区作为老旧厂房和居民住宅的集中区域，是城市更新的重中之重。下湾区街区面积约为1.68平方公里，包含滨河路与天祥、望平两条街道之间的几条小巷，以及望平街南端的一个旧院落（望平坊）。

成都“猛追湾”城市更新改造范围

项目改造分为两期进行，一期以沿河街区空间改造为主，由政府对区域底商产权进行收购，承包给万科中西部城镇建设发展有限公司进行建设和运营。自2018年12月正式启动至2019年9月开街，万科方共投资10亿元，对14.8万平方米的建筑面积以及3.6万平方米的景观面积进行改造。二期改造从2019年11月开始，主要是对一期基础上向外延伸区域、休闲区二期进行改造。

成都“猛追湾”城市更新一期、二期改造内容

滨河路改造对比图

改造理念

（1）改造模式

猛追湾是成都首个采用了“EPC+O”（工程总承包+代运营）模式进行改造的项目，项目产权经由政府收购后进行出资及指导考核，核心片区由万科作为总承包方，统一进行策划、设计、施工，并在建成后实施综合运营。

此模式中，政府主导空间资源整理和腾退工作，通过回租和回购资产的方式，拆除新建类物业、市政工程类物业和运营改造类物业；后期的主要工作是指导支持、政策制定和考核评估；而企业方对施工运营进行总承包，负责规划策划、设计施工、招商运营等，同时获得一定年限的街区运营管理权，包括一定的经营空间。经营期满后，企业无偿移交给政府。

猛追湾EPC+O改造模式各主体关系图

“EPC+O”模式能够充分发挥工程总承包模式的优势，加强项目建成后的管理，是以运营为最终目的，在项目建设初期到项目运营最终实现一体化，达到提升投资效益的目的。

（2）设计理念

整体规划：沿着“339熊猫塔”整体一带两湾，上湾下湾做整体性规划；

猛追湾整体规划

差异化实施：对于上湾区，除了个别栋楼以外，其他部分交给了成都文旅集团进行文旅商开发，而在下湾区进行风貌提升，实行“车退人进”，进行景观植入，打造慢行空间；

收储空间资源再利用：万科针对收储的空间资源，结合在地的文化去导入“文创+文旅”，引入特色小店、小型广场、休憩空间、景观节点等元素去激活片区复兴。

改造方法

（1）空间改造

梳理滨河交通：滨河路段为了扩大行人空间，降低整个区域的流通速度，为行人的停留及商业活力带来更多机会，合理规划绕行路线以解决停车问题，将路幅7米的双向机动车道变成4米宽的慢行空间，实行“人进车退”。

滨河路段改造前

滨河路段改造后

释放滨河空间：在滨河路段增加了更多亲水空间和林下空间（取消绿化围栏、分段拆除部分灌木地被）；开辟十多个功能各异的休憩空间和小型广场，提升滨河步道和临街商业的流通感。

滨河路休憩空间

拓展休闲空间：在滨河沿线增加丰富多样的休憩空间，打开了下湾入口处的内部院落空间，同时将原国税局底层通道改建为以光影视觉形式的“时光隧道”，将与之相连的内部院落空间设计为一个充满艺术气息的社区露天剧场空间。

原税局底部通道改造为“时光隧道”

内部院落改造为露天音乐广场

丰富多功能空间：将下湾入口处的望平坊在旧厂房、家属楼的基础上，改造成为多种业态集聚的复合文化综合体，包括猛追湾故事馆、几何书店、梅花剧场、创客共享办公空间等多种业态。同时配备了产业孵化空间和国际青年社区，通过各类通道与整个街区连通融合，为老社区注入新活力，演变出新城市共享空间。

改造后的望平坊

几何书店

还将本是成华区传统苍蝇馆子的聚集地——香香巷，改造成为充满着国潮时尚感的门店标签、各路花样地方美食和玲珑且饱满的就餐环境的网红小吃街，成为深度吸引川味爱好者的“深夜食堂”。

改造后的香香巷

（2）风貌改造

微创式改造实现住景分离：猛追湾保有大量居民楼，在建筑风貌改造上并没有大刀阔斧的对所有建筑立面进行景区式翻新，而是保留二层以上的民居建筑风貌，将一楼收购的底商门头标牌以标准化隔离，同时对底商建筑按居民楼风格进行适度改造，保障了住户、商户和来访者的和谐共存。

建筑风貌住景分离

文化创意景观唤醒记忆：深度挖掘和传承成华“工业记忆”和猛追湾“城市乡愁”，以猛追湾的历史发展大事记为时间轴线，用地刻铺装、光影装置、互动装置等手法打造线性景观节点，创造有主题的公共空间和定位标记。

文化创意景观总平图

“工业历史记忆”文化创意景观

沉浸式景观设计引爆夜游：利用各类轻餐饮外摆设置夜间场景，河岸两侧同时经营，打破主干道和人行道的边界；用地面AI感应式灯带铺设滨河步道，打造休闲动感氛围；用户外感应互动装置和各类公共艺术，创造可亲子可运动可萌宠的“后现代”娱乐街区。

夜游景观设计

（3）业态植入

打造产业社区：万科将原国税局大楼改造为自营办公空间——万汇空间，同时将附近的两栋房屋统一改建为万科泊寓作为居住配套，打造文创产业综合社区。产业社区落成后，成功孵化功夫动漫、哈啰出行、鸿星尔克等创新企业58家，创造超800个职位；居住物业租赁收益上升超过100%，各类物业普遍增值约65%。

万汇空间产业社区

孵化网红打卡点：打造“时光长廊”、引入“几何书店”、“ THE PLACE Cafe·Bar”等网红业态汇聚人气。

“时光长廊“这一节点处于望平坊的入口处，利用老建筑院落的入口门洞，在左右两侧长廊做了完整三面的镜面设计。通过镜面的折射表达“穿越时空”的理念，形成一个能与游客视觉互动的体验型模块。

时光长廊

几何书店的引入呼应了成都“书香之城”的美誉，整体装修是成都少有的拱形岩洞设计风格，整体为白色，满满的洞穴风是热爱书店和独特艺术空间青年们的新兴打卡地。

几何书店

THE PLACE Cafe·Bar以旧改街区老旧居民楼下为基地，风格呈现出高度契合环境主题的破败废墟做旧风，是古旧与现代元素的碰撞，以咖啡为名，店铺与街区的融合感充分呈现，打眼的门店设计和老派资历，成为网红必打卡品牌之一。

THE PLACE Cafe·Bar

融入文化艺术活动：万科成立江畔文化运营平台，围绕“展、演、会”三大主题以及江畔市集、国际青年社区两大IP，先后引入抖音、成都偷心、蓉城之秋等城市文化运营品牌资源，举办多档城市级活动。改造后街区的日均消费流量由2千人提升至2万人，而2020年国庆期间客流更达到80万人次。

2019蓉城之秋成都国际音乐季

结语

猛追湾以老旧居民区更新实现了休闲商业区与居民区的共存，作为成功典范，其微创式改造与多功能空间的打造，不仅在景观上实现了住景分离，同时在功能上满足了住户和游客的双向需求，实现居民与游客实现和谐共生。同时，业态上以小店经济、首店经济、夜间经济为核心快速聚集流量，有效拉动了街区的经济增长。猛追湾的成功改造让我们重新思考了居民与游客的共生关系，也为未来城市更新街区改造提供了宝贵的经验。

参考资料：

1.亿翰城更研究中心—《有机更新案例研究 | 万科猛追湾：成都首个EPC+O模式项目》

2.读地—烟火人间三千年成都上下猛追湾——记成都市猛追湾城市更新项目

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*图片来源于网络，侵删

文丨浙江旅游科学研究院张馨月

编辑/版丨蓝多多

责任编辑 | 刘可乐

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