/建筑师眼中的”2房户型“变迁史
最新文章2023-12-31

建筑师眼中的”2房户型“变迁史


01
楔子
因为前段时间有各种朋友咨询户型的问题，我从中发现一个共性的问题。大多数的朋友在购买时考虑的是两房或者紧凑型的小三房户型，这可能是受制于上海高昂的房价吧。
因为看的多了，我发现这些户型其实是几个“模子”里刻出来的。所以今天的文章，我就是想梳理一下这些“模子”，并且把我了解的两房户型这么多年来的“发展史”，说给大家听听，在此特别感谢黄总@黄欣伟的斧正。

02
变迁
上海的老公房最早要追溯到1952年6月普陀的工人新村——曹杨新村。从网上我找到了当时的户型平面（如下图），目测下来都是一室不带独立厨房和卫生间的户型。而小区在售的2房户型都是近几年做了“成套改造“之后的产物。


曹杨新村一期工程为上海市民用建筑设计院负责，1951年9月动工，次年5月竣工，共计二层房屋48幢、167个单元，可容纳住户1002户。第一期工程被称为曹杨一村。
1962年，曹杨一村内原二层住房加高至三层；
1966年曹杨一村续建了4幢混合结构的5层住房；
1980年又续建4幢6层住房；
1989年，曹杨一村原菜场被拆除，新建10层建筑一幢，其中1-2层为菜场，3层以上为住宅。
而两房户型在老公房里的出现，从我们经手的项目推断：第一代两房大致是在60年代末，70年代初期。而第二代老公房两房出现在70年代末，80年初期。


第一代
商品房是从1997开始的，当时住房制度改革，福利分房取消。住宅开始商品化，就出现了两房户型，面积约90平。
第二代
出现在2000年之后，当时为了提高土地利用效率，所以小高层都配备了电梯，而两房户型的面积压缩到了80平以下。（当然还有一部分90平的大两房户型，与第一代几乎是复刻）
第三代
出现在2008年前后，土地效率进一步提高，住宅楼从11层变成了18层甚至更高，就出现了2梯三户的户型，中间套就是2房户型，面积约90平。

第四代

出现在2010年前后，因为第三代户型的通透性不好，所以万科研发了”带北廊的通透2+1房户型“。这种户型一般出现在2梯四户中的中间套，面积一般控制在90+平。
以上就是两房户型这么多年的变迁，市面上几乎所有的两房户型都脱不了这几个”模板“。

03
第一代老公房
1952新建的公房，基本上是一室户，但没有独立的厨房和卫生间。为什么没有两房户型，我猜测可能是从0到1，还没有概念吧。
普陀区沿苏州河地区在解放前曾是上海纺织业集中的工业区，汇集了大量工人。由于房租高昂，这些工人在吴淞江两岸朱家湾、潘家湾、潭子湾和药水弄等滩地上建造了大量草屋、席棚以供居住，形成了全市著名的“三湾一弄”棚户区，棚户区内环境恶劣，居住条件极差。
从棚户区变成工人新村，那是”质“的飞跃了，哪敢妄想一上来就是煤卫成套的两房户型了。

到了60年代末、70年代初，才兴起了两房的户型，这个时期的户型有以下特点：
a.为了能更多的解决群众住房问题，对于房子的通风采光是不太计较的。所以楼梯北侧也布置了房间，辅助空间通风、采光往往利用天井。
b.楼梯一般是直跑楼梯，这样可以布置尽量多的户数，一般有6-8户。

c.边套两房一般只有1个面宽，中间套两房会有2个面宽。

d.户型面积一般在50平方左右，没有”正经“厅。

04
第二代老公房
第二代2房的老公房出现在70年代末、80年代初，最大的特点是减少了户数，提高了舒适度。
a.取消了楼梯间北侧的房间，使得户型的通风和采光更好。
b.取消了天井采光，改为利用楼梯间间接采光。
c.户型本身的格局与第一代并无大的差别，面积在50平左右。

05
第一代商品房
大规模的商品房出现在1997年之后，当时取消了福利分房，改为住房商品化。而第一代2房的商品房就是在这个时期诞生的，其有以下特点。
a.户型方正，南北通透，面积一般在90平方左右。

b.两个面宽朝南，有独立的餐厅和客厅。

c.多是6层及以下的楼，所以没有设置电梯，土地利用率也不高。

06
第二代商品房
2000年之后，2房户型有了一些变化，主要是因为房价开始上升了，土地开发强度提高之后引入电梯。2房的商品房户型特点如下：
a.户型方正，南北通透，面积一般在80平方以下。
b.两个面宽朝南，进深进一步加大，餐厅没那么”独立“了。
这个时期，80平左右的两房叫做”小两房“，当然也有一些”大两房“还维持了第一代90平两房户型的格局。

07
第三代商品房
随着土地开发强度越来越高，房价也越来越高。为了提高容积率（从18层到100米），2梯三户户型应运而生，而中间户一般就是个2房户型。我是在2008年金融危机之后，发现这种产品出现在市场上的。
这种2房户型和第一，第二代户型有本质的区别，整个设计的逻辑也不一样，其特征如下：
a.2.5个面宽朝南，面积在90到100平左右，主要的房间采光很好，但是辅助用房（厨卫）在凹档里不太理想。
b.户型北侧被交通核阻挡，所以通风不是太理想，但当时也没有更好的解决方案。

c.户型对东西两户产生了严重的日照影响，也产生了一定的互视影响。

d.采用剪力墙结构，在装修阶段想改变套内原有的空间格局几无可能。
这一代的两房存世的量最大，正赶上了地产的黄金年代，几乎遍布全国各地。

08
第四代商品房
第四代2房户型与第三代有本质的变化，为的是解决第三代2房产品南北不通透的问题。这种北廊产品我最早看到是在2010年后，据说是万科研发的。第四代2房商品房有以下特点：
a.将原来集中的核心筒拆分成东西各一，从而形成北侧开敞外廊，以达到户型南北通透的目标。但是北方城市冬季太冷了，不是太适用。

b.户型与北侧的外廊之间形成一个天井，但是距离不大，容易造成私密性的问题。

c.户型一般为2+1房设计，3面宽朝南，面积控制90-100平。
d.整栋楼一般为2梯四户，但因为连廊的设计导致2部电梯的联动消失，高峰期等电梯会比较焦虑。
与上一代产品来比较，改善还是比较明显的。但是任何事物都是”两面性“的，户型通透的同时也带来了私密性减弱等问题。

09
结束语
经过几十年的城市建设，我们居住的地方发生了翻天覆地的变化。棚户区消失了，老公房更新了，商品房鳞次栉比...，两房的户型也发生了很大的变化。
2房户型的面积越来越大，从原来的50平到现在的90+平，面宽从原来的1-2个面宽，变成了2.5-3个面宽，但是”地位“却越来越低。从老公房时的“改善”型，变成了商品房里的“刚需”；从原来的边套户型变成了现在的中间套。
在梳理2房户型的变迁时，我发现一个有趣的现象：万事万物皆有轮回。2房户型从第一代老公房引入天井来改善采光，到第四代商品房又回到了天井采光。这可能是巧合，也可能是历史的必然，事物的发展可能就是这样螺旋上升的吧，而非简单的”复辟“。

本文来自微信公众号“良有方”（ID：nomad_liang）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。

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