我国许多大、中型城市都迫切需要对城市原有空间形态结构及老旧建筑进行更新改造。习近平总书记指出:“人民城市人民建，人民城市为人民。城市是人集中生活的地方，城市建设必须把让人民宜居安居放在首位，把最好的资源留给人民。”城市建设和更新的每一个环节都应着眼于适应社会发展和人民美好生活的需要，创造宜人的城市空间。城市更新政策发展如何？竞争状况如何？各地发展是否有可借鉴之处？未来趋势如何？这些成为建筑设计企业在城市发展方面的重要研究课题。
“留、改、拆”并举，城市更新与文化、产业、空间利用、民生服务相结合，城市活力得到提升。国家严格控制大规模拆除，老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积原则上不应大于现状总建筑面积的20%，同时鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑；城市空间拓展从“新区开发的增量发展”转向“城市中心重构的存量挖潜”，城市更新的趋势已经从“点状更新”转向“片区更新”。鉴于此，国内各大城市开始探索片区更新，按照“留、改、拆”并举的思路，综合文化挖掘再造、产业经济升级、空间集约高效、民生服务提升等手段，对城市中心区域存量空间进行系统性的更新改造，增强城市活力。
城市更新竞争激烈，企业发挥设计牵头作用，培育资源整合能力。城市更新竞争激烈，各类企业纷纷入局，基于资金短缺和盈利慢问题，央企、国企以及一些具有城市更新改造经验的房企或将更具优势。目前已经有80%的百强上市房企参与过城市更新改造，且已有51%的企业达到超百万平方米的规模。城市更新项目要发挥设计牵头的作用，同上下游企业建立战略合作伙伴关系，未来企业需要具备资源整合能力，能够提供从系统检测诊断、改造项目顶层策划、改造方案设计到后期检测与运营的综合化、一体化的全过程服务，同时与产业、设备、产品进行深度融合，这类企业将以其整体服务价值受到业主青睐。
城市更新各地发展进程不一，地方探索先行。大湾区、长三角、京津冀、成渝地区均有所发展，其中粤港澳大湾区发展最为成熟，以深圳和广州的政策体系最为完善，东莞、中山、惠州、佛山、肇庆等紧随其后，目前已基本进入政策调整和完善期；长三角地区以上海为龙头发展迅速，南京、杭州、无锡等地相继发力；长江经济带武汉、长沙、南昌等地齐头并进；京津冀区域发展相对较慢，北京、天津、石家庄正在稳步推进；西南区域，以重庆、成都、昆明、贵阳为主，近年来逐步启动。
深圳作为城市更新先行先试地区，创新了一批值得借鉴的措施和政策。深圳是我国率先提出城市更新概念并且第一个开始城市更新的城市，其在2009年就制定了《深圳市城市更新办法》及实施细则，也是我国首个城市更新的政府规章；2021年3月1日正式施行《深圳经济特区城市更新条例》，城市更新正式立法。深圳采取高度市场化运作的模式，以城市更新单元为基本单位，从各个环节搭建起从法规层面、政策层面、技术标准层面、操作层面均相对完善的金字塔状政策体系，注意片区的统筹和协调，创新了一系列值得借鉴的措施和政策。
上海市未来在城市更新领域发挥示范作用，将在工业用地、老旧住区、历史文化风貌区等领域发力。得益于政策支持以及资金扶持，上海市在城市更新领域将迎来更大的突破，在扮演城市更新试点先锋角色的同时，也为国内其他城市提供了良好的示范。政策支持方面上海市坚持“留、改、拆”并举、以保留保护为主，遵循规划引领、统筹推进，政府推动、市场运作，数字赋能、绿色低碳，民生优先、共建共享的原则；资金扶持方面，上海市也在不断探索城市更新基金运行机制，2021年6月和12月分别成立城市更新基金和城市更新引导私募基金合伙企业。“十四五”期间上海区域主要着力点在工业用地、老旧住区、历史文化风貌区、商业商务区，其中工业用地需求量最大，而老旧住区与商业商务区则关注度较高。
设计企业应针对不同区域具体政策，落实体现人民性与时代性、价值性与功能性、原则性与灵活性、公共性与地域性、传统性与现代性的有机融合，这也是针对不同城市特征制定相应城市更新方案的关键所在。
城市更新发展受困于资金短缺和收益不高问题，在稳增长压力下，更大范围的城市更新投资有望提速。资金和收益问题一直是城市更新发展的痛难点之一。由于城市更新项目公共服务配套占比高，投入高，投资期长，取费标准不明，导致利润空间较小。2022年在稳增长压力下，更大范围的城市更新投资有望提速。“十四五”期间我国需完成21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。其次在投资建设模式上，也呈现出由单一财政投入逐步向多元化投资建设模式的方向转变，部分地区成立城市更新引导基金，助力城市更新业务发展。
城市更新焕活城市历史文脉，城市更新中建筑与区域的人文风貌保护成必修课。多元新潮功能及业态的引入将焕活建筑价值，赋能历史建筑承担商业、文化展览等多重社会价值。创新化和主题化成“新商业”风潮，IP化成为新风口，IP作为与圈层用户沟通的天然介质，成为打开年轻圈层新的社交路径，地标建筑IP化、IP联合营销成为城市运营新方向。
城市更新推动产业发展，融合新时代创新产业发展。城市大区域的更新改造更倾向于城市产业的转型。从国内外旧工业区类的城市更新案例来看，均是通过更新将工业区或工业建筑再造，向文创、休闲服务、旅游等第三产业转变。当前创新发展理念下催生出众多以高新技术企业为代表的创新创业企业，一改以往主要在郊区办公园区集聚的传统路径，转而向大都市中心城区集聚。结合城市更新，改善中心城区城市环境，可利用原工业建筑或城市整体片区的改造塑造城市创新街区，吸引创新企业入驻，从而带动城市创新产业的发展。
城市更新借机城市大事件系统推动。不同于“旧改”等以问题为导向的更新。还有一类更新是以目标为导向的，即对于不适宜城市既定定位及发展目标的区域进行更新改造，还有一类城市更新是借助城市举办的大活动、大事件或大项目而产生的。如2022北京冬奥会，首钢搬迁后原厂区以服务保障冬奥会为契机，成功转型为“传统工业绿色转型升级示范区、京西高端产业创新高地、后工业文化体育创意基地”。城市大活动的举办具有时效性，设计企业在前期设计阶段要对业态定位、空间设备预留、运营方案上兼顾场馆的赛时和非赛事转换，以此去引导出基本符合可持续发展运营思路的建筑设计。
基于绿色技术、“智慧+”的城市更新有巨大的发展潜力，通过保护、修复、增补、再利用、再开发等途径来完成多元化的更新目的。除了建筑单体的绿色技术应用之外，城市与街道空间也在展现绿色技术的价值。在“智慧+”方面，围绕城市更新，同步布局城市新基建，推进智慧灯杆、超高清摄像头、智能交互屏幕、5G基站等建设，提升城市智慧化水平。在数字化商业方面，运用AR、VR、大数据、云计算等科技赋能老旧街区，为居民提供便利舒适宜居的生活环境，为游客提供直观智能的消费升级体验。
围绕城市发展，城市更新及城市服务运营将产生无限想象空间，是未来业务发展的重要方向。目前，城市更新仍处布局前行探索期，未形成可复制的成熟模式，建筑设计企业需打开业务思路，广泛外部合作补齐资源及能力缺口；同时强化合作借力意识，以项目落地及盈利模式跑通与合作共赢为核心原则，面向政府背景合作伙伴、垂直领域玩家与跨界科技龙头开展差异化合作。另一方面，新时代的城市更新应遵循“人民城市为人民”的理念，因地制宜地完善城市相关的制度与政策，通过完善的管理办法留存城市肌理，延续城市文脉，提升城市更新的效率和质量，增强城市竞争力和吸引力。城市更新还应运用绿色、数字化技术手段，将历史记忆、现实营造和未来发展相融合，透过精细的设计、改造，彰显中国城市更新的魅力，为中国式城乡现代化提供启迪和方案。
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